Понятие «престижного района» появилось в московской жизни сравнительно недавно. В советской реальности такого термина, строго говоря, не существовало, как и понятий «рынок», «мода» и т.д. В связи с коммерциализацией жилья этот вопрос естественно возник на повестке дня. В каждой крупной столице мира существуют богатые кварталы, районы, ассоциирующиеся со средним классом, гетто... Какое будущее в этом смысле ждет Москву?

Связь с историей

Конечно, раньше полного единообразия тоже не было. Хотя на него указывала и типовая застройка города, и, скажем, такой жест властей, как стремление расселить рабочих вперемежку с интеллигенцией с целью «стирания граней». Однако существовал и некий, скажем, «арбатский» образ жизни, и писательские дома возле метро «Аэропорт», получившие фольклорное название «дворянских гнезд», и многое другое. Мнение немногочисленных специалистов по этому вопросу разнятся. Скажем, депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев считает, что советская городская «география престижа» во многом связана с тем, что дома строили сами предприятия, поэтому в районах определенных производств жили те, кто и был задействован на этих заводах.

– До сих пор, – продолжает М. Вышегородцев, – ко мне приходят люди, которые говорят: я стою в очереди на квартиру с 1970-х годов. Сейчас эти очереди уже сгорели, потому что у предприятий нет денег на расселение. Раньше было проще – если существовал институт Курчатова на Северо-Западе, то вокруг него было очень много домов, где жили его инженеры, ученые, рабочие…

Социогеограф-урбанолог Юрий Вешнинский отмечает, что характерна уже сама топонимика бывшего Хорошевского административного района, в котором фамилии военачальников чередуются с фамилиями ученых, создавших «ракетно-ядерный военный щит державы». Таким образом, Ленинградское шоссе и его окрестности приобрели в Москве репутацию оплота представителей, в первую очередь, военно-промышленного и ядерно-космического комплекса и связанной с ним «закрытой» науки.

Другой престижный район Москвы – западное направление. Район «Кутузовский проспект – Фили – Кунцево – Крылатское» получил в городском фольклоре название «филейных частей Москвы» и всегда был оплотом правящей элиты – партийной и хозяйственной.

А вот Юго-Запад, согласно мнению Ю. Вешнинского, является местом средоточия интеллектуальной элиты или тех, кто стремится быть к ней причисленными. Достаточно такого фактора, как наличие МГУ им. Ломоносова или того, что Черемушкинский рынок – второй по дороговизне в Москве после Центрального. «Жители этой части Москвы, – замечает Ю. Вешнинский, – утверждают, что одной из причин дороговизны рынка было давнее наблюдение торговцев: интеллигенция не торгуется».

А вот Михаил Вышегородцев находит, что Юго-Запад был также местом жизни номенклатурных работников. Причиной этого депутат Мосгордумы считает то, что в прежние времена партийная элита предпочитала жить в экологически чистых районах. Это связано с розой ветров: основное их направление идет именно с Запада, Юго-Запада и приходит на Юго-Восток. Поэтому и жилье на востоке и юго-востоке дешевле примерно на 40%.

Говоря о престижных местах Москвы, надо упомянуть исторический центр, территорию между Тверской улицей и Москвой-рекой. Так, Большую и Малую Никитскую улицы еще в XIX в. называли «московскими Сен-Жерменами». На Большой Никитской в разное время жили Колычевы, Голицыны, Нарышкины, Шереметевы, Меньшиковы, Разумовские и т.д. Позже, на рубеже XIX–XX вв., здесь густо селилась университетская профессура. А за Бульварным кольцом, в районе Малой Бронной, находился самый студенческий район Москвы, так называемая «Козиха».

Из других аспектов исторического разделения территорий в городе следует отметить деление на районы «западнической» и «славянофильской» ориентации. Запад и Юго-Запад являются основной территорией в Москве, где доминируют либеральные ценности – достаточно посмотреть на итоги всех парламентских выборов, когда тут побеждали либеральные партии. Здесь и более высокий уровень образования, и особо многонациональный состав населения, и стиль жизни людей, отличающийся большей мобильностью. Московский же восток издавна был и до сих пор характеризуется специфическим «слободским» стилем жизни, с низкой мобильностью и невысоким уровнем образования, доминированием мало изменившегося за последнее десятилетие и наиболее экологически вредного материального производства, высокой криминогенностью. То же самое можно сказать и про север Москвы. Если опять же посмотреть на итоги выборов на этих территориях, то окажется, что местные жители предпочитают голосовать за партию власти и коммунистов. В общем, такие районы, как Марьина Роща, Измайлово, Люблино, расположенные на севере, северо-востоке и востоке Москвы относятся экспертами к разряду неблагополучных.

Но, несомненно одно – самыми престижными, как и прежде, останутся центр вокруг Садового кольца, а также территории вокруг Ленинского и Кутузовского проспектов.

Плата за престиж

Тем не менее, вряд ли в ближайшее время Москву ждет разделение на фешенебельные кварталы и гетто. Комментируя этот вопрос, М. Вышегородцев говорит, что гетто, существующие во многих крупных столицах мира, созданы по национальному признаку. В Париже, например, есть китайские, арабские кварталы. В Лондоне – пакистанские. В России это вряд ли возможно. А вот что действительно является реальной перспективой, говорит М. Вышегородцев, так это резкое удорожание жизни в центре города. «Очень дорогое жилье будет вытеснять людей из центра на периферию. Дорогое не только по стоимости квадратного метра, но и по стоимости его обслуживания. Уже высказывается такая идея: мы должны подходить к обслуживанию жилья за квадратный метр с позиций перекладывания этого на плечи самих жильцов, но с учетом городских дотаций. Город может дотировать только тех людей, которые тратят на эксплуатацию и содержание своего жилья более 13% совокупного дохода семьи. Так вот, в центре эта оплата на содержание домовладений будет все выше и выше. Люди станут к тому же больше ощущать дороговизну, которая существует и сейчас, ибо продукты и сфера услуг в ЦАО дороже, чем на окраине», – комментирует депутат Мосгордумы.

Столица – огромный человейник?

По прогнозу генерального плана развития Москвы, к 2020 г. в городе должно проживать 10–11 млн человек. Но уже сегодня численность проживающих в городе, согласно Всероссийской переписи населения, близка к 10,5 млн. К этому количеству, по разным оценкам, приплюсовывают 2–3 млн приезжих и около 1 млн жителей Подмосковья, работающих в столице. Итоговая цифра на сегодня уже свыше 13–14 млн. А к 2020 г. общее количество коренных и некоренных москвичей, по оценке ряда экспертов, никак не будет меньше 17–19 млн человек. Сможет ли Москва «переварить» такое количество жителей? Все зависит от того, как распределятся эти миллионы. Мировая практика показывает, что возможны три варианта развития мегаполисов.

Первый – это «растекание» города. Характерный пример – Лондон. За последние 20 лет его население сократилось с 7,2 млн до 6,1 млн. Лондонцы пенсионного возраста или сделавшие удачную карьеру стараются приобрести загородный коттедж. В результате население современного Лондона резко помолодело. Этот город сегодня скорее становится деловым и развлекательным центром, а не жилым. А в предместьях Лондона – фактически сельской местности – проживает 3 млн человек. Формально это население не принадлежит к городу, но практически связано с ним работой и досугом.

Повторит ли Москва этот путь? С одной стороны, такая тенденция налицо, и коттеджные поселки вокруг Москвы – характерный тому пример. Однако основная часть москвичей использует загородные дома как дачи, для отдыха и временного проживания. Да и число домов в предместьях Москвы пока слишком мало (по разным оценкам, не более 50–70 тыс. коттеджей городского типа). Препятствуют переселению москвичей за город и неразвитые дорожная сеть, общественный транспорт, социальная инфрастуктура. Да и возможность приобрести дом в пригороде пока большинству не по карману. Так что, скорее всего, вариант растекания Москвы в ближайшем будущем маловероятен.

Второй путь – это «город-агломерат», один из самых распространенных вариантов развития мегаполисов в мире, особенно в США. Такие агломерации-мегаполисы захватывают десятки городов в свою орбиту. Достаточно проехать, к примеру, от Вашингтона через Нью-Йорк к Бостону или вдоль калифорнийского побережья США, чтобы убедиться в этом. Такие супергорода тянутся на десятки километров, численность населения в них достигает 20–30 млн.

Одно время Москва шла по этому пути, когда ее территория начала растекаться за МКАД. Но сейчас вроде бы этот процесс приостановлен. С другой стороны, города ближнего Подмосковья (Мытищи, Люберцы, Химки и др.) уже практически срослись с Москвой. До половины населения этих городов связаны работой, досугом, бизнесом со столицей. Однако дальнейшее превращение ближнего Подмосковья в Москву потребует колоссальных средств. Это транспортная, коммунальная, социальная инфрастуктуры, создание новых рабочих мест. На сегодня (да и в ближайшем будущем) на это денег нет.

Третий путь – это «сжатие и рост ввысь» города. Вариант японских мегаполисов (Токио, Осака, Киото), где по понятным причинам (дефицит земли) другой путь развития городов просто невозможен. Характерная черта таких мегаполисов – «загнать» город вглубь под землю (паркинги, досуговые и торговые центры) и одновременно ввысь (небоскребы). К примеру, уже в 2005 г. в Токио планируется начать строительство небоскреба высотой в 700 м и подземными этажами глубиной 100 м, в котором будет одновременно проживать и работать более 60 тыс. человек.

По принципу многоугольника

Даже поверхностный анализ показывает, что ни один из трех вариантов развития мегаполисов Москве не подходит или не может быть реализован из-за дефицита финансов.

Один из путей развития Москвы разрабатывался еще в начале 1970-х гг. Этот план предусматривал к концу XX в. превращение столицы в систему из сотен мини-городов. Каждый такой мини-город рассчитан был на проживание 10–15 тыс. человек. Дома микрорайона должны были составлять многоугольник, внутри него находились бы парки, кинотеатры, школы и т.п. Магазины и объекты сферы обслуживания размещались бы на первых этажах домов. Предполагалось полное отсутствие внутри мини-города проездных магистралей. Дороги и остановки общественного транспорта размещались бы за пределами поселения. Между несколькими мини-городами планировались театры, спортивные сооружения, рынки, пруды и лесопарки.

Но в ЦК КПСС тогда посчитали, что такая планировка Москвы будет способствовать разобщению горожан, станет культивировать «местечковость» и индивидуализм. План положили в долгий ящик и забыли о нем. Попытались возродить его в середине 1980-х, но тогда инфраструктура Москвы уже стала такова, что реализация идеи мини-городов была невозможна.

Нечто подобное сегодня пытаются реализовать московские власти в микрорайоне Куркино. Но этот пример единичен, и время покажет, получит ли такая идея продолжение.

Элита на том же месте

Интересно посмотреть, где разместятся в среднесрочной перспективе элитные кварталы Москвы.

Генеральный директор «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус полагает, что в Москве существует ресурс, который позволит создать суперэлитное жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь».

В связи с активной реализацией программы правительства города по выводу предприятий за МКАД этот вопрос рано или поздно придется решать и «шоколадному предприятию». Если здесь будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «Золотая миля». Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если этот проект будет реализован, то здесь цены на жилье достигнут $12–15 тыс./кв.м.

По мнению А. Лапидуса, уже можно говорить о некоторых тенденциях – это формирование районов класса «А» (или суперэлиты), а также районов компактного расположения домов класса «В» (почти элиты). Улицы, на которых живут самые богатые люди страны, давно известны. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (Остоженка–Пречистенская набережная). Утверждать, что когда-нибудь появится район, где жить будет престижней, чем здесь, по меньшей мере ничем не обоснованно. Как считает А. Лапидус, в итоге вся неликвидная недвижимость на «Кропоткинской» будет снесена, а на ее месте построены новые элитные дома.

Второй эшелон

А вот руководитель риэлторского агентства Paul's Yard Павел Здрадовский утверждает, что приближение к элитным кварталам в ближайшие 10 лет ожидает еще ряд районов.

Плющиха

По его мнению, с точки зрения перспективности строительства жилья класса «В» (сегодня его ценовые границы лежат в пределах $4–6 тыс./кв.м) в своеобразном табеле о рангах Плющиха занимает одно из первых мест. Это обусловлено несколькими факторами, начиная с исторических и заканчивая современными тенденциями. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Савинской набережной.

Поклонная гора

В ближайшие 5–10 лет, возможно, в лидеры элитки класса «В» ворвется и район вокруг Поклонной горы. И хотя западное направление давно считалось престижным местом, Кутузовский проспект для строительства элитки не подходил по причине шума и загазованности, даже несмотря на то, что именно здесь находились квартиры высших чинов советской номенклатуры. Однако бизнесмены нашли выход из ситуации – первым анклавом «элитности» станет проект «Волынское-3», который получил рабочее название «Ближние Дачи». Здесь предусматривается создание не просто жилого комплекса, а некоего элитарного клуба или целого района класса де люкс в рамках одного проекта, состоящего из семи автономных малоквартирных домов. Проектов, сопоставимых по уровню и масштабам, в России до сих пор не было. В качестве месторасположения комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной высших эшелонов власти – микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в 10 минутах езды от Кремля. Кстати, отсюда происходит и название комплекса – ведь именно здесь находилась «ближняя» дача Иосифа Сталина.

Замоскворечье

А вот будущее Замоскворечья вызывает неоднозначную оценку у экспертов. Например, А. Лапидус уверен, что до настоящей элитной территории оно не дорастет никогда, несмотря на удачное месторасположение. Все дело в избытке промышленных объектов и не в лучшем социальном контингенте жителей.

Напротив, П. Здрадовский рассматривает шансы Замоскворечья на прорыв во «второй эшелон элитности» как реальные. По его мнению, в целом Замоскворечье можно поделить на две части – западную и восточную. Несмотря на примерно равные условия, здесь также срабатывает правило «вечно престижного Запада». Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская набережная–Ордынка–Б. Толмачевский переулок–Б.Полянка, значительно дороже, чем в остальной части района. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. Сейчас цены в районе на новые проекты находятся на уровне $4 тыс./кв.м, но в ближайшей перспективе стоимость жилья вырастет в 1,5-2 раза, однако это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По оценке П. Здрадовского на это уйдет минимум 5 лет.              

Мир и Дом