Цивилизованной компанией, работающей сегодня на московском рынке недвижимости, можно назвать ту, которая осуществляет «деятельность полного цикла», или девелопмент. Обусловлено это, в первую очередь, развитием экономики в целом и недвижимости в частности, а также крайне высокой заинтересованностью инвесторов во вложении денежных средств именно в недвижимость, как наиболее стабильный доходный инструмент современного российского рынка.

Остров стабильности

Примером такой стабильности может послужить то, что недавний конфликт вокруг «дела ЮКОСА» отбросил назад рынок российских акций, но не остановил рост цен на недвижимость. Эти основополагающие макроэкономические факторы, влияющие и на российскую, и на мировую экономику, заставляют потенциального инвестора все активнее обращаться к недвижимости, не только как к средству сохранения денег, но и как к весьма эффективному инструменту приумножения собственного капитала, обладающего к тому же повышенной степенью надежности по сравнению с фондовыми инструментами.

Но сегодняшний инвестор серьезно отличается от инвестора четырех– и даже двухлетней давности: перед ним не стоит задача просто «вложить деньги в кирпичи» и «сидеть на них», дожидаясь роста их стоимости. Современный инвестор, представленный сейчас на рынке московской недвижимости, заинтересован, прежде всего, в наличии профессиональной команды менеджеров, которая сможет помочь ему не только в приобретении того или иного «лакомого» объекта,

но и в дальнейшем его сопровождении: определении рыночной ниши, позиционировании на рынке, грамотной рекламе, взаимоотношениям со строительными организациями, поиске арендаторов и покупателей, грамотной и эффективной эксплуатации здания.

Востребованная сфера деятельности

Сегодняшняя динамика развития бизнеса, возрастающая скорость информационных потоков предъявляют повышенные требования к своевременному принятию финансово значимых решений, что и подталкивает думающих бизнесменов к однозначному выводу о том, что только специалисты могут заниматься делом профессионально. Рынок эту тенденцию понял, и вакантная до недавнего времени ниша услуг на рынке недвижимости – услуг в области девелопмента – стала немедленно заполняться. Однако, к сожалению, приходится констатировать, что не все компании, представляющие свои услуги на рынке недвижимости в области девелопмента и гордо именующие себя девелоперами, являются таковыми на деле.

Большинство девелоперов ограничиваются получением и последующей перепродажей «пятен застройки». В действительности развитием объекта занимается инвестиционно-строительная компания, обладающая собственными строительными мощностями, при этом сам застройщик выступает в роли девелопера, часто не обладая соответствующим кадровым и организационным потенциалом, применяя устаревшие управленческие подходы к динамичному рынку недвижимости, не проводя его глубокого и всестороннего анализа.

Учитывая продолжающийся рост, рынок пока терпит: покупаются и сдаются в аренду здания без «собственного лица», не обладающие удобной системой подъезда к ним, необходимым набором эксплутационных характеристик или с завышенной классностью. Но такая ситуация длиться бесконечно не может: рынок вскоре насытится некачественно разработанным и произведенным продуктом, офисы без паркингов или жилые дома с окнами, упирающимися в стену соседнего дома, перестанут пользоваться спросом. Кроме этого, игроки на рынке скоро придут к выводу, что компании, торгующие инвестконтрактами, являются не девелоперами, а самыми обычными посредниками, осуществляющими брокерские функции, но продающие, в отличие от обычных брокеров, не законченные объекты, а возможность их последующего развития. Придет и понимание того, что строительные компании, не обладая серьезным знанием рынка недвижимости, навыками оценки его сегодняшних, (и что гораздо сложнее) завтрашних и послезавтрашних тенденций, не смогут успешно реализовывать долгосрочные инвестиционные проекты только своими силами, т.к. будут сегодня строить те объекты, которые окажутся нерентабельными в будущем.

Судьба проекта

Основная задача девелопмента – это поиск наилучшего варианта «судьбы» того или иного здания, сооружения или участка земли. Т.о., будущее в девелопменте за теми командами профессионалов, которые смогут найти разумный баланс между интересами инвестора и генподрядчика, фирмы, эксплуатирующей объект недвижимости, и покупателем/арендатором; теми командами, которые смогут взять на себя ответственность за развитие инвестиционного проекта в недвижимости, руководить им и отвечать за результат. В этой связи наибольшие шансы есть у компаний, имеющих достаточно давнюю историю существования на рынке, компаний, имеющих свое лицо и имя в Москве и за ее пределами. В основном компании-девелоперы не обладают собственными финансовыми ресурсами, но их основной актив – это профессионализм людей, составляющих команду, а капитал – багаж накопленных знаний, информации, навыков, наработанных связей в такой сфере экономики, как недвижимость.

Например, в компании Blackwood содержание работы само породило форму, в которой эта деятельность выражается максимально эффективно, и в структуре компании был создан отдел инвестиций и девелопмента, на счету команды профессионалов которого уже немало успешно реализованных проектов в сфере недвижимости. Пример – участие в выигрыше инвестиционного конкурса, проводимого правительством Москвы по реконструкции жилого здания в одном из самых престижных и элитных районов Москвы – на Остоженке, в Барыковском переулке.

Дома вместо промзон

На сегодняшний день приоритетными задачами девелопера является процесс вывода предприятий с территории Москвы и непосредственная работа по развитию районов. Инвесторы особенно заинтересованы в сокращении промышленных предприятий в районе Третьего транспортного кольца, т.к. эта зона имеет хорошее расположение с учетом транспортных потоков и позволяет вести возведение многоэтажных офисных центров и жилых домов без необходимости внедрения в историческую застройку города.

Сегодня существует множество предпосылок для вывода предприятий, будь то неэффективное и нерациональное использование земельных ресурсов города, небезопасное функционирование предприятий ввиду износа оборудования, неблагоприятная экологическая обстановка, неорганизованные транспортные потоки и др. Для технологичного исполнения реорганизации производственных территорий 26 октября 1998 г. распоряжением мэра столицы была создана Городская комиссия по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий. Процесс переноса промзон за пределы столицы ведется как в пределах исторического центра столицы для строительства гостиничных комплексов и туристических комплексов, так и в зоне Третьего транспортного кольца для возведения офисных зданий и жилых комплексов.

Например, за период 1999–2000 гг. освобождено около 140 га земли в центральной части Москвы. В последнее время программа вывода предприятий постепенно набирает обороты: произведено комплексное обследование 14 производственных территорий площадью более 1200 га. Согласно плану, в 2004 г. должно быть реализовано несколько проектов, которые задействуют более 1000 га городской земли, ранее принадлежавшей промышленным предприятиям.

Согласно программе реорганизации производственных территорий Москвы на период 2004–2006 гг., представленной в декабре прошлого года на заседании правительства Москвы, должно быть обследовано на предмет освобождения в 2004 г. 490 га земли, принадлежащей заводам, в 2005 г. – 270 га и в 2006 г. – 444 га. На территории ЦАО за этот же период должно быть обследовано 11 промзон и разработана предпроектная и комплексная документация на их ликвидацию в таких районах, как Мещанский, Хамовники и Таганка. Тем не менее, программа требует многих доработок, т.к. правительство Москвы обеспокоено тем, что ликвидация предприятий без переноса на новое место приведет к потере производственной мощи города.

Одним из наиболее удачных примеров массового вывода можно назвать район Рубцовской набережной, где было реорганизовано 13 объектов. Также успешно решается проблема вывода масштабных производственных комплексов для реализации проекта «Золотой Остров». На месте промышленного предприятия ОАО «Аста» на

Ср. Овчинниковской улице ведется строительство нового бизнес-центра «Замоскворечье».               

Мир и Дом