В середине 1991 года многие граждане приватизировали свои квартиры. С этого момента квартиры стали их собственностью. Однако право собственности порождает не только права, но и обязанности. Многие граждане, не желающие обременять себя обязанностями, захотели вернуть квартиры государству.

После приватизационного бума, когда практически каждый третий гражданин стал собственником своей квартиры, наступило отрезвление. Люди стали понимать, что за свое имущество приходится платить налоги. А некоторые граждане не могут себе позволить роскошь — содержать квартиру. Вопрос о деприватизации стал актуален прежде всего для людей с небольшим достатком. Продавать свою квартиру — страшно. А если передать ее обратно государству — можно в ней остаться жить и дальше. Деприватизацией интересуются и те, кто приватизировал квартиры в домах, предназначенных для сноса. Люди считают, что муниципальная квартира гарантирует переселение в новый дом. Забывая при этом, что собственнику государство должно компенсировать потерянную квартиру. Также деприватизация интересует тех, кто не хочет кому-либо оставлять квартиру в качестве наследства и платить налоги до конца жизни. Если кому-либо необходимо остаться в квартире, но лишиться права собственности на нее (например, из-за судебного преследования), деприватизация — хороший вариант. Безусловно, механизм деприватизации еще должен совершенствоваться, но его значение сложно переоценить.
В соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане могут передать приватизированные квартиры в собственность государства или муниципальных властей. При этом соответствующие органы должны заключить с гражданами договор социального найма передаваемого помещения. Таким образом, граждане не только утрачивают право собственности на квартиру, но и освобождаются от всех обязанностей, связанных с правом собственности.
Вместе с тем закон ставит ряд условий, при которых возможна передача квартиры с одновременным заключением договора социального найма. Прежде всего, квартира должна быть свободна от притязаний каких-либо третьих лиц. То есть квартира не должна быть заложена, сдана в аренду и т. д. Передаваемая квартира должна быть единственным местом постоянного проживания для передающего ее гражданина. В том случае, если у кого-либо есть несколько квартир (находящихся в собственности), договор на передачу квартиры в государственную (муниципальную) собственность с последующей пропиской в переданной квартире бывшего собственника заключен не будет. Муниципального жилого фонда не хватает на всех очередников, и город не намерен предоставлять в пользование квартиру тем, кто может проживать в другом месте.

 Сложности процедуры
Сам механизм передачи квартиры в государственную (муниципальную) собственность федеральным законом не указан. Вместе с тем процедура передачи достаточно подробно регламентируется московским законодательством. Это закон города от 06.11.2002 года и распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы от 02.08.2002 года. В распоряжении указан срок оформления договора передачи — два месяца. А закон уменьшил этот срок до одного месяца. Однако процесс оформления договоров передачи и социального найма редко занимает менее трех месяцев, поскольку нужно собрать необходимые документы.
Законом и распоряжением установлен следующий механизм оформления всей сделки. Сначала заключается договор на передачу квартиры в муниципальную собственность. Затем принимается решение о включении в жилищный фонд передаваемой квартиры. После оформления передачи помещения принимается решение о заключении договора социального найма и на основании этого решения заключается соответствующий договор.
Договор передачи жилого помещения заключается гражданами с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. До заключения договора гражданин должен представить в департамент оригиналы правоустанавливающих документов. Это документ, подтверждающий отсутствие обременений, выписка из домовой книги, поэтажный план и экспликация передаваемой квартиры, ксерокопия паспорта и квитанция об оплате регистрационного сбора. К правоустанавливающим документам относятся договор передачи и свидетельство о праве собственности. Поскольку оригиналы документов будут находиться некоторое время в департаменте, целесообразно будет до передачи оригиналов сделать их нотариально заверенные копии.
Документ, подтверждающий отсутствие обременений, должен доказывать, что квартира не заложена, не сдана в аренду и третьи лица не имеют на нее никаких прав. Данный документ может быть получен либо в Москомрегистрации, либо в самом департаменте.

Кому нужна деприватизация?
 — Гражданину, который не может (не хочет) платить налоги за квартиру;
— бизнесмену, который не хочет лишиться квартиры из-за долгов или в результате судебного преследования;
— человеку, который не хочет ничего оставлять своим родственникам в качестве наследства;
— жильцу, который хочет гарантированно получить новую квартиру после слома старого дома;
— жене, которая хочет развестись с мужем и доставить ему при этом максимум проблем;
— собственникам, которые не хотят, чтобы их наследники платили налог за получение наследства;
— кандидату в депутаты (президенты), который не хочет раздражать население и ВЦИК достатком;
— и всем людям, которые хотят избавиться от права собственности, но не от места жительства.
При получении документов в ЖЭКе для последующей их передачи в департамент необходимо помнить, что выписка из домовой книги действительна два месяца, а поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений — год. В том случае, если в муниципальную собственность передается комната в коммунальной квартире, к вышеуказанным документам добавляется копия финансового лицевого счета, которая действительна в течение двух месяцев.

 Из собственников — в наниматели
После подачи документов департамент заключает договор на передачу квартиры в муниципальную собственность. Еще на стадии заключения договора представители департамента обязаны предупредить собственника, что после передачи квартиры в муниципальную собственность он не получит права повторной приватизации какой-либо квартиры. Это особо отмечается как в распоряжении префекта (его заместителя), так и в тексте договора социального найма. Поскольку предметом договора является квартира (недвижимое имущество), он подлежит обязательной государственной регистрации. После регистрации договора каждая из сторон получает свой экземпляр, а департаменту выдается свидетельство о государственной регистрации права на переданную квартиру.
Сам договор передачи довольно лаконичен. В нем не предусмотрено ни каких-либо санкций за его неисполнение, ни сроков его исполнения. Вместе с тем договор содержит весьма подробную информацию о сторонах договора и передаваемом помещении. Отдельным пунктом в договоре указывается, что передаваемая квартира свободна от чьих-либо притязаний. Этот пункт предусмотрен на тот случай, если права на квартиру перешли к другим лицам, а бывший собственник смог каким-либо образом утаить этот факт от департамента.
Завещаться может только то имущество, которое принадлежит на праве собственности завещателю. Поэтому, какие бы иски ни подавали наследники, суд будет на стороне города. С дарением сложнее. Поскольку имущество уже подарено на момент передачи, бывший собственник не имеет права передавать ее кому-либо. Однако, если договор передачи будет заключен и при его регистрации не выяснится, что квартира принадлежит другому лицу, бывший собственник может быть привлечен к ответственности. Также нужно обратить внимание на пункт договора, обязывающий департамент после регистрации договора заключить с бывшим собственником договор социального найма переданной квартиры.
Таким образом, если договор передачи в равной степени защищает права сторон, то договор социального найма составлен уже с учетом интересов только одной из сторон. При этом скорее всего ни один суд не согласится с тем, что условия договора социального найма заведомо невыгодны для граждан. Несомненным плюсом договора является то, что в нем указаны все лица, проживавшие в квартире на момент ее передачи. Более того, обязанность департамента — заключить договор со всеми собственниками переданной квартиры — закреплена в законодательстве. Поэтому лица, проживавшие в квартире на момент ее передачи, но не являвшиеся собственниками квартиры, имеют право на проживание в ней при заключении договора социального найма. Разумеется, если эта квартира была для них единственным местом проживания.
Конечно, если квартира в собственности, ее можно продать, обменять, подарить. Но при этом всегда придется платить больше, чем платит обычный жилец. Поэтому, прежде чем решиться на передачу своей квартиры государству, подумайте, что важнее: чувства собственника или экономия. В любом случае на улице никто из «бывших собственников» не останется.

Иван КуприяновМ2 - Квадратный метр