В минувшую среду глава МЭРТ Герман Греф высказался в том духе, что "лишние" деньги, не нашедшие достойного применения в реальном секторе, надувают два пузыря, взрыв которых ввергнет бурно развивающуюся российскую экономику как минимум в стадию стагнации. Пузыри эти - фондовый рынок и рынок недвижимости.

Оставив анализ взрывоопасности фондового рынка биржевым аналитикам, попробуем оценить, насколько неизбежным представляется падение рынка недвижимости и насколько фатальным оно может оказаться.

Прежде всего, взглянем на предпосылки, которые позволяют сравнивать нынешний бурный рост на рынке с надуванием пузыря. Понятно, что речь идет о столпотворении инвесторов, жаждущих вложить деньги в покупку квартиры с целью ее последующей продажи. По некоторым данным, доля "инвестиционных" покупок достигает едва ли не трети от всех приобретений жилья. Правда, в объективности таких данных есть сомнения, поскольку намерения свои покупатели нигде не декларируют. Но все же возьмем их за ориентир.

Таким образом, получается, что примерно 30% ныне приобретаемого жилья может в любой момент вновь оказаться на рынке. Цифра в некотором смысле знаковая - ранее мы уже приводили мнение пресс-секретаря компании "Сити XXI век" Сергея Лядова, по словам которого, именно такой объем предложения в отдельном сегменте рынка способен реально поколебать цены в нем.

Так какова же структура этих 30%, какова структура инвестирования? Очевидно, что наиболее привлекательными (и в то же время наиболее рискованными) являются вложения на стадии строительства дома. Здесь доход формируется за счет двух составляющих. Во-первых, цена проинвестированных квадратных метров растет по мере готовности жилья, во-вторых, накладывается общий рост цен на рынке недвижимости. Момент фиксации прибыли наступает сразу после регистрации прав собственности на готовую квартиру. После чего она тут же выходит на вторичный рынок. Это оптимальная схема.

На вторичном рынке инвесторов гораздо меньше. Тому есть несколько причин, главная из которых, разумеется, - более низкий доход, формирующийся только за счет роста рынка (другие факторы - произведенный ремонт, например, - можно оставить в скобках). Кроме того, здесь гораздо труднее фиксировать прибыль: во-первых, надо правильно подгадать момент, во-вторых, продажа квартиры сопряжена с определенными тратами, как времени, так и денег. Нельзя забывать и о том, что чем больше хозяев у квартиры было, тем менее привлекательна она для нового приобретателя. Квартира, накапливая историю, постепенно становится малоликвидным товаром.

Таким образом, жилье неизбежно переходит в собственность "конечного" покупателя, а инвестор ищет новый объект для капиталовложения. Отсюда вывод: спекулятивный спрос на недвижимость тесно привязан к реальному, первый эффективно ограничивается вторым. Поэтому перегрев рынка недвижимости возможен лишь в том случае, если нынешние инвесторы из жадности или по каким-то иным причинам будут до последнего оттягивать момент фиксации прибыли, усиливая тем самым эффект дефицита предложения, или же фиксировать ее спекулятивными сделками, что в принципе не очень-то выгодно, поскольку коротких позиций на этом рынке быть не может.

Допустим, именно это сейчас и происходит (объективных данных все равно нет). Тогда логично предположить, что потенциальное предложение, которое сейчас активно формируется инвесторами, через какое-то время существенно превысит реальный (не спекулятивный) платежеспособный спрос. Произойдет это незаметно, а когда игроки спохватятся, будет вроде как поздно. Ценам придется падать.

При всей гипотетичности описанной ситуации, есть несколько удерживающих рынок факторов, которые играют на его стабилизацию. Прежде всего, рынок недвижимости не может обрушиться за несколько часов и даже за несколько дней. В пользу этого свидетельствуют и история (1998 год), и практика: заключение сделок - процесс довольно долгий. По реальной рыночной стоимости реализация квартиры займет никак не менее трех-четырех недель. "Связано это с тем, что только оформление документов занимает никак не менее полутора недель. Во-вторых, нужно порядка полутора недель для рекламной "раскрутки" квартиры на рынке", - поясняет Максим Токарев, директор филиала "На Красных воротах" компании "Новый город". Конечно, существует практика срочной продажи. По словам Сергея Лядова, в случае срочного выкупа при полном пакете документов выйти на этап заключения сделки можно в течение двух дней с момента обращения в агентство недвижимости и заключения с ним договора на продажу собственного жилья. Однако деньги продавец сможет получить только после регистрации договора купли-продажи, минимальный срок которой - неделя. Однако при этом потери продавца составляют, как показывает практика, от 10% до 20% рыночной стоимости квартиры.

Иными словами, у инвестора будет время подумать: стоит ли фиксировать прибыль, продавая объект инвестирования, или, быть может, лучше получать с него дивиденды. Ведь квартиру, в конце концов, можно сдавать в наем. Такой вариант, кстати, оптимальный для тех, кто покупал квартиру не для преумножения капитала, а для его сохранения, поскольку потеря в стоимости может, по крайней мере, отчасти компенсироваться арендными платежами.

Это что касается частных инвесторов. Крупные же компании имеют еще больше пространства для маневра. С одной стороны, они могут позволить себе некоторое время удерживать цены на свои объекты, с другой - приобретать дешевеющие квадратные метры у паникующих частников, не давая последним обрушить бизнес. Постепенно снижая цены, компании, в конечном счете, нащупают баланс с платежеспособным спросом, который при стабильности макроэкономических показателей будет лишь увеличиваться.

Но предположим, что вопреки вышеперечисленным факторам, рынок недвижимости все-таки рухнул резко и глубоко. Способен ли он потянуть за собой вниз всю экономику?

Вообще-то, складывается парадоксальная ситуация. Взорвавшись, рынок недвижимости высвободит огромную денежную энергию (если верить, что треть квартир сегодня покупаются в инвестиционных целях), поглощать которую нечем. По словам того же Грефа, деньги сейчас просто некуда девать.

Какие существуют варианты? Первое, что приходит на ум - податься в банки. Но что с этими деньгами будут делать банки - раздавать рискованные кредиты? Это само по себе опасно, и к тому же нельзя забывать об обесценивании залоговых активов - недвижимости, приобретенной посредством ипотеки.

Фондовый рынок, судя по всему, также не готов освоить столь объемные инвестиции. Получается, нас ждет инфляция? Вероятно. Но не менее вероятно и то, что рынок недвижимости быстро отыграется - уж слишком много в нашей стране граждан с нерешенным квартирным вопросам. Свои накопления, тем более валютные, они вряд ли станут проедать, если, конечно, не сильно потеряют в доходах.

Не к лицу проедать деньги и инвесторам. Те из них, кто по состоятельней, вполне могут продолжить игру на рынке недвижимости, перебравшись в другие, более дорогие его сегменты. Мелкие частные инвесторы, видимо, все же обратятся в банки, открывая в массовом порядке валютные депозиты. И здесь уже остается молиться на устойчивость нашей банковской системы.

P.S.: Вот ведь беда какая в России случилась - деньги девать некуда!

IRN.RU по материалам ИА "Финмаркет"