М2 продолжает отвечать на вопросы читателей, связанные с заключением договоров на рынке недвижимости. Мы выбрали наиболее распространенные вопросы, знание которых поможет вам максимально корректно юридически решить ваши жилищные проблемы.

В каких случаях обмен квартир может считаться недействительным по решению суда?
Ольга Алина, Москва

Обмен может быть признан судом недействительным, если он был произведен с нарушением действующего законодательства. Это заключение договора с недееспособными или ограниченно дееспособными лицами, заключение договора под влиянием угроз, заблуждения или иных обстоятельств, не позволяющих сторонам по договору оценить последствия его заключения. Также причиной для признания договора недействительным может послужить несоблюдение формы заключения договора и иных условий его заключения. Так, если произведен обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную без доплаты (по договору), договор может быть признан недействительным, поскольку стоимость имущества, обмениваемого по договору, должна быть равной.
В том случае, если стоимость одного объекта больше, а другого меньше, в договоре должна быть предусмотрена доплата. Также по соглашению сторон имущество может быть признано равноценным. Если такого соглашения нет, договор могут признать недействительным как мнимую сделку.

Соседка сдала комнату семье из 4 человек, но договор нигде не оформила. Могу ли я выгнать квартирантов или запретить пользоваться местами общего пользования?
Елена Изосева, Люберцы

Если квартира (комната) соседки не приватизирована, можете обратиться в ЖЭК, поскольку соседка не имеет права распоряжаться не своим имуществом. Однако если квартира (комната) приватизирована, нужно уточнить срок, на который вселились квартиранты. В соответствии с Гражданским кодексом договор может быть заключен в устной форме, если сторонами являются граждане (физические лица) и срок договора не превышает одного года. Вместе с тем договор аренды недвижимого имущества должен быть зарегистрирован. Самостоятельно выгонять квартирантов вы не имеете права, равно как не можете им запретить пользоваться местами общего пользования.

Мы арендодатели. В договоре аренды нежилого помещения указали: что мы являемся собственником; наименование поселка, где расположено здание; фирменное наименование здания в соответствии со свидетельством о праве собственности; номер этажа; номера арендуемых комнат; общая арендуемая площадь. К договору приложена ксерокопия экспликации этажа из техпаспорта с выделением арендуемых помещений. Не указали только улицу и номер дома. Достаточно ли указанных фактов, чтобы в арбитражном процессе доказать, что объект аренды определен конкретно?
Ирина Лазова, Железнодорожный

Скорее всего суд не сочтет указанные вами сведения достаточными для определения объекта аренды. Вместе с тем вы можете попытаться доказать в суде, что, имея данные, указанные в договоре, арендодатель понимал, о каком именно помещении идет речь. Необходимо доказать, что арендодатель имел возможность идентифицировать это помещение только на основании сведений, указанных в договоре. В противном случае вам не удастся подтвердить, что предмет аренды определен конкретно.

Я покупаю «вторичку». Когда переходит квартира в мою собственность: после регистрации в палате или уже после нотариального заверения сделки? Могу ли я передать деньги после нотариального заверения сделки и быть спокоен, что квартира перешла в мою собственность (прежде квартира была проверена на чистоту в регистрационной палате)? Как прописать в договоре купли-продажи безопасный перевод денег с моего счета на счет продавца?
Вячеслав Зианов, Лобня

В соответствии с действующим законодательством вы становитесь собственником квартиры после регистрации права собственности. Нотариальное заверение является этапом заключения договора и не связано с переходом к вам права собственности на купленную квартиру.
Что касается денег: в договоре можно указать, что 50% суммы вы выплачиваете сразу после нотариального заверения сделки в присутствии нотариуса, а 50% — после регистрации права собственности. Для гарантии прав продавца можете предложить ему заниматься регистрацией права собственности. В таком случае продавец передает документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а вы передаете ему оставшуюся сумму.

Договоров много, вопросов по ним еще больше, а имущества не так много, как хотелось бы. Если вам кажется, что вы справитесь самостоятельно — дерзайте! Если нет — обратитесь за помощью к юристу. Ведь вы не обязаны знать все о купле-продаже квартир или об их обмене. Лучше потратить какое-то время на получение консультации, чем потом корить себя в непредусмотрительности.

М2 - Квадратный метр