Ирина Кис
19 апреля 2005

Еще недавно фраза «элитное жилье в рассрочку» звучало не столько странно и необычно, сколько даже парадоксально. Однако сегодня статистические данные свидетельствуют о том, что приобретение элитного жилья через ипотечные кредиты становятся популярнее. Особенно, если речь идет о покупке загородной недвижимости.

Осторожно, ипотека!
Как известно, в Америке и Европе более 70% сделок по покупке любого вида жилья осуществляется с помощью ипотечных кредитов. В Россию понятие «ипотека» пришло около 10 лет назад, но за эти годы развития услуги практически не произошло.
Самый глобальный скачок в эволюции ипотечного кредитования произошел совсем недавно: создание законодательной базы в этом году заставило поверить большое количество кредиторов и инвесторов в то, что ипотека это все же реальность, а не миф. Хотя, как замечает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин: «Пока непонятно, каким образом, прописанные в законе механизмы, будут работать на практике».
Аналитики столичного рынка недвижимости тоже пока не готовы давать прогнозы относительно ипотечного кредитования в сегменте элитного жилья как о тенденции. Тем не менее, и не отрицают, что прецеденты были. Скептицизм аналитиков вполне объясним. С приходом в нашу страну ипотека должна была помочь решить жилищный вопрос: обеспечить возможность приобретения жилья людям пусть с небольшим, но стабильным доходом. Как замечает коммерческий директор «Авгур Эстейт» Виктор Козлов: «По своей сути, ипотечное кредитование – массовый продукт, он никогда не был предназначен для состоятельных людей». Именно с категорией среднего покупателя и типового жилья ассоциируется ипотека в нашем сознании, тогда как элитная недвижимость всегда позиционировалась как очень дорогая покупка, которую в свою очередь может позволить себе только очень богатый человек. А значит – он итак сможет выплатить всю сумму сразу.

Нам кредит не повредит
Но не миф ли эти «очень богатые люди»? Очевидно, что для приобретения престижной квартиры или загородного дома, изымать из оборота крупную сумму, которая может принести немалую прибыль – невыгодно. Особенно если ту же самую недвижимость можно купить в рассрочку, взяв кредит. По мнению Виктора Козлова: «Рассрочка для таких клиентов является очень удобным инструментом. По существу, это краткосрочный кредит, поэтому у состоятельных людей он пользуется большей популярностью».
Не секрет, что элитная квартира - это не только статусное и комфортное жилье, это еще и удачное вложение денег. Ведь рынок недвижимости, как и любой, другой не застрахован от возможных колебаний, и, пожалуй, элитный сегмент рынка - единственный, который подвержен ценовым изменениям исключительно в сторону роста. Поэтому, для бизнесмена покупка такой недвижимости – это не в последнюю  очередь  грамотное вложение средств. А если эти средства заёмные, и под небольшой процент? Отлично! Бизнесмен всегда остается бизнесменом.
А кстати, кто же он, покупатель элитного жилья в рассрочку? По мнению Сергея Лушкина, единственное, что отличает покупателей элитных квартир от других («неэлитарных»), это их материальная обеспеченность и причины, по которым они обращаются к услугам ипотеки. Покупатели элитного жилья - это не люди, живущие в долг и пользующиеся кредитными программами по причине нехватки денежных средств для единовременной оплаты покупки. Их деньги призваны работать на них, поэтому они постоянно находятся в бизнесе, принося прибыль. В такой ситуации гораздо выгоднее воспользоваться ипотечным кредитом и расплатиться с продавцом квартиры с помощью кредитных средств, чем изымать деньги из «работающего» бизнеса.
Стоит также отметить, что сегодня московский рынок элитного жилья привлекает большое количество иностранных граждан, которые инвестируют средства в дорогие квартиры для получения прибыли с найма.
Третья категория покупателей: солидные компании, привлекающие иностранных специалистов. Порой этим компаниям необходимо купить сразу несколько квартир определенного уровня, поэтому вместо того чтобы вынимать из бизнеса несколько миллионов долларов – они также выбирают жилье, купленное по ипотеке.

Загородом – удобно. Во всех отношениях.
Механизм кредитования на загородном рынке недвижимости уже можно назвать вполне отлаженным. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-$20 000, максимальная — зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования — 10-15 лет, но, как правило, кредит погашается гораздо быстрее.
Как отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в связи с более высокими кредитными рисками банка, размер минимального первоначального взноса выше, чем при покупке квартиры, и составляет 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от «цвета» доходов и прочих условий. Так, при кредитовании строящегося жилья процентные ставки составляют 15- 20%.
Кстати, стоит сказать, что получить кредит на строительство коттеджа намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Банки предпочитают работать по следующей схеме: будущий владелец покупает земельный участок в Подмосковье за свой счет, а строительство дома осуществляется за счет ипотечного кредита. При этом под залог кредитная организация берет сам участок и дом, который будет строиться. В этом случае кредитные ставки максимальны и составляют 15-20%. После завершения строительства коттеджа возможно снижение процентной ставки ипотеки до 11-14% (уровень кредитных ставок для покупки готового коттеджа). 

Кто нас кредитует?
Что интересно: на сегодняшний день в Москве около 40 банков предлагают ипотечные программы, но из них всего 14 банков выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, Агропромкредит, Газпромбанк, Сбербанк, DeltaСredit банк. При этом из них наиболее охотно (читай – с меньшим количеством бюрократических проволочек и отсылок) работают с рынком загородной недвижимости 4 банка: Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток.

Удачный опыт
Из наиболее ярких примеров кредитования покупки элитной загородной недвижимости, можно отметить продажу в рассрочку нескольких элитных особняков в известном коттеджном поселке «Горки ХХI», который расположен в 16 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Поселок прославился новым архитектурным решением домов в стиле «лофт», разработанный столичным дизайнерским бюро «Меганом». Стоимость одного коттеджа в этом поселке составляет около $2 700 000. Продажа особняков в рассрочку осуществлялась совместно Абсолют-Банком и компанией «Техно-ПРО». Первый взнос равнялся всего лишь 30%, а процентная ставка на остаток задолженности начислялась из расчета 18% годовых в валюте. К сожалению, больше таких предложений на рынке нет.
Впрочем, тех, кто всерьез заинтересовался мыслью о покупке загородного особняка в кредит, нам есть чем порадовать. В прошлом году Московский кредитный банк совместно со строительной компанией «ЭДЕМ-Инвест» приступил к программе кредитования населения на покупку элитного загородного жилья. Кредиты предоставляются по условиям программы кредитования на первичном рынке жилья. Взять кредит можно на сумму от $20 000 до $200 000 на срок от 6 месяцев до 5 лет. Процентная ставка за пользование кредитом составляет 16% годовых в валюте. Первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. 

Комментарии специалистов:

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Развитие ипотеки повлияет на этот рынок в том смысле, что платежеспособный спрос на объекты, расположенные за городом вырастет. Покупателей станет больше.
Сегодня в основном с использованием ипотечных программ покупают коттеджи в поселках бизнес и эконом класса. Это дома площадью 200-300 кв.м., расположенные в западной части Подмосковья в пределах 40 км от МКАД. Стоимость домов в пределах 400 тыс. долларов. Получение кредита на покупку загородной недвижимости с оформлением в качестве залога имеющейся у заемщика недвижимости не относится к ипотечному кредитованию. Это уже вид так называемого «ломбардного» кредитования. В этом случае соотношение такого показателя как сумма кредита/залог должно быть не менее 50%.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
Ипотека  развивается  не  такими  быстрыми темпами, как хотелось бы. Ставки ипотечных  кредитов  продолжают  оставаться  достаточно высокими, особенно на первичном рынке жилья. Сегодня ОАО «Квартал» сотрудничает по программам ипотечного кредитования с DeltaCredit Bank, Сбербанком РФ, Абсолют банком, Городским ипотечным банком, Reiffeisen Bank Austria, банком «Первое О.В.К.». Если говорить относительно элитного жилья, то спрос на него по-прежнему высок. Что касается  приобретения элитных квартир в кредит, то здесь все зависит от покупателя и его желания воспользоваться этим видом платежа.

Виктор Козлов, коммерческий директор «Авгур Эстейт»:
Наша компания специализируется на элитном жилье, и для удобства своих покупателей мы включили в спектр услуг возможность покупки квартиры в кредит. Выгоды покупки жилья в рассрочку очевидны для тех, кто покупает очень дорогую квартиру в престижном районе, но при этом не хочет или по каким-то причинам не может выводить из бизнеса сразу большую сумму денег. Наши клиенты могут, обратившись в Сбербанк, получить кредит под строящиеся квартиры в некоторых объектах. Однако мы не склонны считать, что спрос на ипотеку в элитном секторе получит бурное развитие, ведь элитные квартиры покупаются не на последние деньги.

Вадим Губанов, консультант отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty:
Элитное жильё в кредит? Возможно. Но, как мне кажется, лишь в случае, если покупателю в момент покупки нужно аккумулировать достаточно большую сумму. В России люди, покупающие дорогую недвижимость в принципе в ипотеке не нуждаются. К кредитам они прибегают лишь, в случае если этого требуют какие-то обстоятельства.
Большее значение ипотека имеет в бизнес-классе и на рынке типового жилья. Здесь покупатели действительно нуждаются в схеме ипотечного кредитования. Спрос на ипотеку есть уже сейчас. Кто бы отказался приобрести квартиру или загородный дом в рассрочку на 25-30 лет под 5 – 7 % годовых? Я думаю, что желающих было бы очень много. А повышение спроса даже особо прогнозировать не надо. Оно будет обязательно. Объективно. Это мировая тенденция. Экономика практически каждого западного государства уже прошла через это. Вопрос в другом – как скоро мы получим «нормальную», жизнеспособную ипотеку?!