Алина Бруман
22 марта 2005

В трудные дни моя мама всегда говорила: вот уйду на пенсию, продам все, куплю себе домик у моря и буду выращивать розы…Думаю, что многих жителей суровой в отношении климата Москвы, согревала эта мысль или  хотя бы иногда посещала такая идея. Сегодня, когда границы городов гораздо менее различимы, чем скажем 10 лет назад, когда понятие прописка потеряло свою былую актуальность, эта идея стала почти реальной…

Почему почти? Причин несколько. Во-первых, это постоянный рост цен на недвижимость. Чтобы ни говорили и ни писали о превосходстве московских цен над остальными, но цены растут везде и некоторые объекты недвижимости, допустим, в Сочи уже готовы соревноваться с Москвой по стоимости квадратного метра. Во-вторых, это негибкость местных властей, с которой покупателям еще приходится иногда сталкиваться. Она может проявляться в затягивании сроков оформления документов, в требованиях о прописке, в дополнительных сборах и так далее… И последняя причина, но не менее важная, чем две предыдущих. Агентств, работающих с рынком недвижимости российского черноморского побережья, в Москве практически нет. И у этого есть свои причины.

Кто продает
Как объяснили риэлторы, для ведения такой работы надо иметь свое представительство в Москве и на побережье, а это и затратно, и хлопотно. Поэтому столичные риэлторы – даже такие крупные как МИЭЛЬ и МИАН – предпочитают довольствоваться столичным и подмосковным рынками, а в регионах работают местные операторы рынка, которые не особо балуют Москву визитами. Не балует изобилием информации о недвижимости в курортных районах и верный помощник делового человека - Интернет.  Остается два варианта  - либо брать что дают, то есть довольствоваться частными объявлениями в «Из рук в руки» и тратить часы на телефонную связь с Краснодарским краем, либо ехать на место и выбирать там… Впрочем, не все так плохо. Операторы уже начали понимать перспективы рынка, а также то откуда можно привлечь средства на развитие ипотечных программ и новое строительство. Уже полтора года в Москве работает компания AstaElite, которая специализируется исключительно на недвижимости в Сочи и его окрестностях.  До сих пор они занималась продажами в различных сегментах рынка – квартиры, коттеджи, земельные участки, а с июля этого года они станут партнером первой ипотечной программы, запускаемой в городе Сочи и предоставят своим клиентам возможность купить там жилье в рассрочку. Что касается других российских городов на побережье – Туапсе, Анапа, Геленджик - то ни одного оператора, который имел бы представительство и там, и в Москве, просто нет.

Кто покупает
Cемь-восемь лет назад недвижимость на черноморском побережье в основном покупали местные жители, а жители Москвы и Санкт-Петербурга составляли едва ли 10% покупателей. Сейчас, по свидетельству местных риелторов, москвичи разбирают до трети жилья в районах Сочи, Геленджика и Анапы. Большой интерес к недвижимости на теплом юге проявляют петербуржцы. Одно время совсем немного им уступали нефте- и газодобытчики Сибири. Сейчас южные риэлторы констатируют  рост активности клиентов с северо-востока России. Есть и покупатели из Белоруссии, Молдавии, однако доминирует европейская часть России. Лидируют конечно же москвичи.
Покупатели из Москвы не гоняются за роскошью, привозят с собой 20–50 тыс. долл. По словам одного из риелторов, если человек приобретает в центре Туапсе виллу и проводит паровое отопление к выписанным из Арабских Эмиратов пальмам, не сомневайтесь – он из местных. Был, правда, период, когда столичные граждане тратили большие деньги на особняки, но в целом россияне ведут себя более скромно, главное для них – обзавестись дачей на море. Одни живут на ней с конца апреля по октябрь. Другие – две-три недели, иногда прилетают на выходные. Говорят, что становится модным приезжать сюда на Новый год. Осенние штормы к этому времени прекращаются, на побережье зелено, погода сухая и солнечная, изредка с легким морозцем. Есть даже случаи приобретения жилья в складчину: квартиру оформляют в общую собственность и договариваются, кто и когда в ней будет отдыхать, – своеобразный «таймшер» на русский лад.

Как формируется цена
В последние годы, интерес к курортам Краснодарского края  и их популярность заметно выросли, а как следствие, выросли и цены на недвижимость. У этого явления есть несколько причин социального и экономического характера.  В их числе нельзя не отметить активное строительство на базе Красной Поляны крупнейшего круглогодичного горноклиматического и туристско-спортивного комплекса международного уровня. И это, и интерес к этому региону Президента РФ, спровоцировали приток инвестиций в этот регион и начало крупномасштабных строительных проектов. На рынок недвижимости Краснодарского края пришли и московские, и питерские застройщики: для этого мэрами городов была организована строительная ассоциация, в которую вошли крупнейшие строительные компании обеих столиц.  Есть в ценообразовании и экономический фактор: инвестиции в недвижимость в Краснодарском крае, приносят немалые доходы инвесторам, а это провоцирует приход новых инвесторов, увеличение объемов строительства, и снова рост цен и доходов… Так, за последние несколько лет цены на землю в престижных районах Большого Сочи выросли в 4-5 раз, цены на квартиры – в 3-4 раза.  Большую популярность, в последнее время, получили инвестиции в недвижимость в новостройках на этапе строительства, они позволяют получать экономить на покупке недвижимости до  25-30 % стоимости.
 Кроме вышеуказанных факторов – то есть этапа строительства, и состояния рынка в целом – большое значение в ценообразовании имеют стандартные факторы, влияющие на цену недвижимости - местоположение (крупные города дороже, область дешевле), состояние дома/квартиры (евроремонт или наследие семьи алкоголиков), доступность общественного транспорта, чистый воздух и наличие зелени  - а также, специфический южный фактор – близость моря. Учитывая то, что в прибрежной полосе (50 м до моря) строительство разрешено лишь в исключительных случаях, там цены даже на самые невзрачные лачуги могут превышать стоимость приличные квартиры в городе в 2-3 км от моря.

Особенности сделок
Что касается особенностей сделок, то они везде свои. Так, например, в Анапе долгое время не могли купить жилье те, кто не имел прописки в Краснодарском крае. Люди покупали дома и коттеджи через подставные лица, потом прописывались и оформляли переход прав собственности… Все это было незаконно, требовало дополнительных расходов на «умасливание» нужных чиновников и к тому же явно тянуло за собой финансовые риски. После отмены этого правила, барьером для покупки земли в Анапе стала уже цена:  от 10 до 15 тысяч долларов за сотку.
А в районе Сочи покупателей ждут проблемы организационного характера: земельный коммитет так «охотно» оформляет собственность на землю, что на оформление свидетельства обычный покупатель тратит от года до полутора. На стоимость покупки в этом районе сильно влияет наличие или отсутствие в доме возможности прописки. Капитальные дома с пропиской могут стоить в полтора раза дороже так называемых дач, где прописка закрыта.
Есть у покупки жилья в приморье и объективные трудности, не связанные со спецификой района. Собственно реальных проблем две. А именно: как выбрать подходящую квартиру, допустим, в Сочи, будучи в Москве, а так же - кто будет присматривать за вашей недвижимостью в ваше отсутствие. Обе эти проблемы имеют несколько решений, в зависимости от ваших целей и толщины вашего кошелька.
Итак, если вы в Москве, а дача вам нужна в Геленджике, что делать? Здесь мы снова сталкиваемся с дефицитом в Москве операторов приморского рынка. Поэтому в случае с Геленджиком вам, скорее всего, придется лично ехать туда  - либо посылать туда своего представителя - и на месте общаться с риэлторами, смотреть варианты и решать все организационные проблемы. А вот в Сочи, ехать придется только уже после того, как риэлторы подберут вам шот-лист из подходящих вариантов, составят максимально экономичный план-график вашего присутствия на месте, забронируют номер в отеле и билеты. Как сказали в АстаЭлит, после тщательно проведенной работы в Москве,  достаточно 1-2 дней в Сочи, чтобы принять окончательное решение. Расчеты можно производить как в Москве, так и в Сочи, как через банковскую ячейку, так и наличными.
После того как недвижимость стала вашей, появляется вторая проблема – кто будет охранять ее во время вашего пребывания в Москве? Сегодня нет единого решения этой проблемы, а есть решение, который каждый находит для себя. Кто-то нанимает семью  - муж-охранник, а жена-повар - специально для охраны коттеджа и его подготовки к визитам владельца, и дальше только дает распоряжения по телефону, а приезжает к уже дымящемуся шашлыку… А кто-то обходится парой бутылок водки соседям по даче… Но тут есть шанс приехать к дымящемуся дому. Риск есть, зато и экономия средств очевидная. Выбирать вам.