Лада Фишер
9 марта 2005

Реальная проблема, с которой сталкивается сегодня покупатель элитного жилья - это доступ к информации. Как и любой бизнес,  предполагающий большие обороты,  -  а годовой объем сделок в сегменте элитных новостроек приближается к $500 млн. -  московский рынок элиты не спешит стать прозрачным. Очевидно, что и продавцам, и покупателям зачастую не выгодно афишировать объемы и суммы сделок. Поэтому большинство компаний, работающих в этой сфере, на своих сайтах либо вовсе не публикуют цен, либо скрывают их за удобной формулировкой «от стольких-то тыс. долларов и выше». Понять, сколько это «и выше» можно только, поговорив с менеджером по телефону. Чтобы сравнить цены нескольких компаний, эту процедуру, очевидно, придется проделать не один раз. Сегодняшний обзор призван отчасти решить эту проблему, и предоставить заинтересованным лицам доступ к цифрам и фактам.
.
«Долгоиграющие» квартиры
При всем богатстве выбора на рынке элитного жилья выбрать что-то подходящее с каждым днем становится все труднее. Причин несколько.  Во-первых, надо понимать, что несмотря на то, что вниманию потенциальных покупателей представлено довольно много домов, большая часть предложений (по мнению специалистов до 20%) – это «долгоиграющие» квартиры, срок экспозиции которых на рынке достигает двух лет, а порой и больше. Кроме того, на рынке достаточно много квартир в домах, которые лишь по ценовым показателям отвечают требованию «элитности».
Сегодня элитный дом считается успешным, если квартиры экспонируются на рынке и продаются менее чем за год. Но и тогда судить о степени ликвидности объекта в целом сложно, так как  даже в успешном проекте есть одна-две «неудачные» квартиры, которые почти невозможно продать выгодно. Если их упорно пытаются сбыть по завышенной цене, то они могут в течение многих месяцев не найти покупателей.
Для того чтобы приблизительно оценить процент «неудачных» квартир на рынке, можно оценить долю домов, где на все оставшиеся в доме непроданными квартиры сейчас выставлена единая цена. Оказывается, что если летом 2004 года доля неликвидных квартир была равна 16%, то сегодня процент таких квартир вырос до 20. А в центре столицы элитные «долгожители» составляют больше четверти рынка новостроек.
О чем это говорит, кроме качества существующего предложения? Очевидно, что рост числа «долгоиграющих» квартир занижает реальный прирост цен на первичном рынке. И если очистить данные о продажах от квартир продающихся более полугода, можно увидеть, что реальный рост цен на элитные новостройки выше рассчитанных 10-12%. Именно эта цифра, скорее всего, реально отражает динамику рынка на сегодняшний день.
Какие же квартиры сейчас можно отнести к обсуждаемой категории? В начале 2005 года в центре Москвы оставались непроданными 15 домов, продажи которых стартовали еще три года назад. Среди них - шесть домов в районе Остоженки, три дома в «Квартале на Патриарших», дома на Сухаревской, в Сивцевом Вражке и пр. «Рекордсменом» является «Дом на Озерковской», о начале продаж квартир в котором было объявлено еще в середине 2000 года.
 
 «Сухой остаток»
Состояние рынка элитного жилья Москвы за последние полгода не претерпело каких-либо кардинальных изменений. Развиваясь по собственным законам, этот рынок мало подвержен ценовым колебаниям, которые можно проследить в других сегментах рынка недвижимости. Для нашего анализа были взяты квартиры на первичном рынке, предлагаемые к продаже по цене за квадратный метр от 3 500 долларов и выше.
Изменения основных характеристик объектов первичного рынка элитного жилья Москвы за прошедшие шесть месяцев выглядят следующим образом:
 - цены на квартиры в ЦАО внутри Садового кольца выросли в среднем на 10,5-12%.
 - среднестатистический элитный дом вырос в высоту (с 6,9 до 7,4 этажей) и расширился, как по числу квартир (среднее число квартир в доме увеличилось - с 32 до 34), так и по площади (средняя минимальная площадь квартиры выросла  со 109 до 115 кв. м, а средний максимум площади увеличился - с 278 до 289 кв. м.)
 - что касается других округов, то рост цен составил 10-11,5%, усредненная минимальная площадь квартиры выросла со 113 до 123 кв. м., а усредненная максимальная - с 288 до 301 кв. м.
  -  лидерами по количеству элитных новостроек являются Остоженка, район Патриарших прудов и Арбат.

How much?
Ну и, наконец, главный вопрос еврейских мам и русских бизнесменов - сколько мне это будет стоить?
Интересно посмотреть минимальные и максимальные цены по районам Центрального округа. Максимально дешево квартиры в уже готовых домах можно приобрести от $4000 за кв. м. в Кривоарбатском переулке, вл. 6-8. Максимальная цена за кв. м. – $8900 в «Доме со львами» на Малой Молчановке. В строящихся домах минимальная цена – $4000 в доме на Новом Арбате, вл. 27-29, дом планируется к сдаче во 2 квартале 2006 г. Наиболее высокие цены – $8 222 доллара в доме на Саввинской набережной и $10 700 в доме на Поварской, вл. 28, которые будет сданы в 1 квартале текущего года.
В районе Басманный цены колеблются от $3 950 в доме на Мясницкой, вл. 22 (срок сдачи 3 квартал 2005 г.), до $4 600  в доме в Подсосенском переулке, который планируется ввести в строй в 4 квартале 2006 г.
В Замоскворечье минимальные цены за квадрат $3500 - $3650 в домах в Большом Овчинниковском, Руновском переулках и на улице Бахрушина, дома будут сданы в конце 2005 и в начале 2006 года. Максимальная цена за кв. м. – $10 000  в уже построенном доме в Климентовском переулке.
В районе Красносельский элитные квартиры продаются от $3 650 долларов в Даевом переулке, вл. 33/17 до $6000 долларов в доме в Милютинском переулке.
В Мещанском районе минимальные цены за кв. м. - $3 500 долларов в комплексе «Неглинная Plaza» на Трубной площади, $3 800 в Большом Сергиевском переулке. Максимальная стоимость квадрата – $4 900 в Варсонофьевском и $5000 в Протопоповском переулке, дома планируются к сдаче во 2 квартале 2005 года.
Минимальные цены в Пресненском районе - $3 800 в Большом Тишинском переулке, 4025 за квадрат в доме по адресу Пресненский вал, 14, 4200 – в Леонтьевском переулке, вл. 2А. Максимальные цены за кв. м. – $9000 в Хлыновском тупике и на Малой Бронной, вл. 14, $10 000 в доме в Скатерном переулке, $13 000 - $15 000 в «Квартале на Патриарших».
В Таганском районе к продаже предлагаются всего два дома – по цене $5000 за квадрат в строящемся доме на Котельнической набережной и по цене $7 600 за кв. м. в  Серебряническом переулке.
В Тверском районе минимальная цена $3 500 за кв. м. в доме на 4-й Тверской-Ямской улице (дом сдан) и в 1-м Волконском переулке, $3 800 в доме на Большой Дмитровке, вл. 13/8. Максимальные цены - $8000 долларов в Дмитровском переулке и $10 000 долларов за квадрат в доме по адресу: Весковский тупик, вл. 5.
В наиболее популярном районе Хамовники цены колеблются от $3 500 в Земледельческом переулке и 4100 на Большой Пироговской улице до 10000 в доме по адресу Хилков переулок, вл. 5, $10 100 за квадрат в Ксеньинском переулке и $12 800 в доме на 2-ой Фрунзенской.
В районе Якиманка минимальная цена за кв. м. - $3 550 в 1-ом Спасоналивковском переулке, вл. 18, максимальная - $20 000 в доме «Коперник» на Большой Якиманке, вл. 22 и в доме, который построят на Болотной площади.
В Западном округе столицы минимальная цена $3 500 за кв. м. в жилом комплексе «Шуваловский», расположенном по адресу Мичуринский проспект, вл. 6. Максимальные цены $7 460 долларов в доме «Кутузов» - Кутузовский проспект, 11 и до $9 000 в комплексе «Ближние дачи» (Староволынская, вл. 11).
На Севере Москвы цены меняются от $4 250  за квадрат в строящемся комплексе «Город яхт» на Ленинградском шоссе до $7000 в построенном коттеджном поселке «SilverPlace» в Серебряном бору.
На Юго-Западе Москвы цены на элитные метры представлены в диапазоне от $3 600 в доме на улице Косыгина, вл. 17 (дом планируется к сдаче в конце 2005 г.) до $7 000 - $9 000  в комплексе «Green Hills» на Андреевской набережной.
Выбор района зависит исключительно от предпочтений покупателя, так как объекты в центре города, в Западном, Юго-Западном и Северном округе столицы  практически не отличаются по диапазону цен.

Взгляд в перспективу
На сегодняшний момент наибольшей популярностью у покупателей пользуются дома, рассчитанные на 20-25 семей, в которых предлагаются квартиры с хорошими видами из окон (как правило, на 2-3 стороны). Не меньше внимания уделяется наличию высокого уровня безопасности и инфраструктуры, отвечающей самым разнообразным требованиям, и более одного машино-места в подземном паркинге на каждую квартиру. Средние цены в домах такого уровня колеблются от  $5 000 до $10 000  за квадратный метр. Стоимость машино-места в таких домах в ЦАО $55 000 - $70 000. Обслуживание одного кв. м. общей площади обойдется владельцу квартиры в $1,5-2. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 180-200 кв. м.
При этом спрос на элитные квартиры в Москве демонстрирует устойчивую тенденцию к росту, а значит и цены на новые, строящиеся, и еще только проектируемые объекты, будут расти. Наибольшим спросом будут пользоваться оригинальные проекты, сочетающие в себе необычное архитектурное решение пространства, высокую интеллектуальность инженерных систем дома, его удобное расположение и хорошие видовые характеристики квартиры.