Лада Фишер
5 сентября 2005

Портал о не недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает работу по созданию рейтинга элитных новостроек Москвы . Ранее мы писали о разработке критериев для оценки, создании рейтинга элитных новостроек районов Арбат  и Басманный. Теперь, совместно с экспертами компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы, мы оценили элитные новостройки Замоскворечья.

Как и прежде оценка производилась по 12 отобранным ранее критериям : Местоположение, архитектурно-планировочное решение, качество инженерии и оборудования, качество строительства и отделочных материалов, наличие благоустроенной огороженной территории, подземный паркинг, количество квартир в доме, инфраструктура, безопасность, репутация застройщика, социальная однородность жильцов, цена.
Критерии были расставлены экспертами по важности, в зависимости от занятого места для каждого критерия был рассчитан его вес и присвоен коэффициент.

Перед экспертами была поставлена задача оценить каждый дом, претендующий занять место в рейтинге, в рамках каждого из 12 критериев по пятибалльной шкале. Оценка, выставленная экспертами по каждому критерию умножалась на соответствующий коэффициент и суммировалась по каждой новостройке. Сводная оценка каждого дома получена как сумма оценок данной элитной новостройки всеми экспертами, разделенная на количество участников оценки.

Экспертам было предложено оценить 8 домов, строящихся или только построенных в районе Замоскворечье, ЦАО, в которых продаются квартиры, позиционируемые, как элитные. Адреса новостроек: Бахрушина, вл. 13, Климентовский переулок, вл. 2-4, Малая Ордынка, 3, Малая Ордынка, вл. 11-13, Озерковская набережная, 52, Пятницкая, 10, к. 1, Пятницкая, 57/20, стр. 2, Руновский переулок, 10.
Замоскворечье - та часть исторического центра столицы, которой в наибольшей степени удалось сохранить самобытный облик застройки прошлых веков. Гербовая эмблема района - положенные крестообразно золотые бердыш и кадуцей (Меркуриев жезл) в зеленом поле щита московской формы. Золотой цвет - цвет богатства, благополучия, зеленый символизирует надежду - надежда на благополучное развитие Замоскворечья. Как один из старейших районов Москвы, наряду с Арбатом и Остоженкой - Замоскворечье относится к самым популярным районам строительства престижного жилья.

Краткая информация об объектах:

Бахрушина, вл. 13
Трехподъездный дом переменной этажности (7-9 этажей) рассчитанный на 70 квартир. Дом с нежилыми первыми этажами, в которых будут расположены технические помещения, эксплуатирующие службы и помещения Управы района (не совмещенные с подъездами жилого дома).
Жилая часть дома начинается с 3-го этажа. Высота потолков в квартирах - 3,3 м. На окнах - двухкамерные стеклопакеты в деревянных рамах. Все лоджии в квартирах остеклены.
В доме будут смонтированы система воздушного отопления, система вентиляции с очисткой приточного воздуха, индивидуальный тепловой пункт, противопожарная система, система резервного (независимого) электропитания для систем жизнеобеспечения, два лифта (грузовой и пассажирский), цифровая телефония, Интернет.  В подземной части здания двухуровневая парковка на 90 машиномест. Во дворе - гостевая наземная парковка. Зона парковки (подземной и наземной) для нежилой части – отделена. Придомовая территория будет огорожена. В здании будет круглосуточная охрана, системы контроля доступа и видеонаблюдения.
Площади квартир - от 80 до 211 кв. м, стоимость квадратного метра от $3900 до $5000.

Климентовский переулок, вл. 2-4
Дом класса «люкс», построенный в классическом стиле с элементами постмодернизма. В архитектурном облике здания присутствуют флигели, атриум, зимний сад, балконы, рельефы, парадная лестница, панорамные окна. Здание переменной этажности (9–12 этажей) рассчитано на 97 квартир. В подземной части паркинг на 116 машино-мест. Цокольный этаж дома отделан натуральным камнем, вестибюли – гранитом и мрамором. Два жилых подъезда оборудованы четырьмя бесшумными лифтами «Тиссен». В каждой квартире установлены деревянные оконные и дверные блоки, лоджии остеклены. Высота потолков 3,1 м. Площади квартир от 68 кв. м, сегодня в продаже имеются квартиры - от 153 до 323 кв. м, стоимость квадратного метра от $4 400 до $10 000.
Подъезды оборудованы домофонами, сигнализацией. Безопасность жильцов будет обеспечивать круглосуточная охрана и система видеонаблюдения. Инфраструктура: магазин, супермаркет, детский сад, бассейн, спортивный комплекс, прачечная, химчистка, детская игровая площадка, отделение банка, салон красоты, парикмахерская. Срок сдачи дома – 3 кв. 2005 г.

Малая Ордынка, 3
Восьмиэтажный монолитный дом в классическом стиле, рассчитанный на 17 квартир. Площади квартир от 150 до 300 кв. м. Цена квадратного метра от $6000 до $7000. Высота потолков 3 м. На окнах установлены двойные деревянные стеклопакеты. Входные двери – металлические. Трубы и проводка – медные. Дом оснащен системой пожарной сигнализации. Смонтирована система приточно-вытяжной вентиляции. Проведена выделенная линия Интернета. Дом сдан. Ведется круглосуточная охрана. Имеется охраняемая парковка.

Малая Ордынка, вл. 11-13
Шестиэтажный одноподъездный дом, рассчитанный на 12 квартир общей площадью от 86 до 136 кв. м. На этаже запланировано по 3-4 квартиры.
Квартиры сданы в эксплуатацию без чистовой отделки. Свободная планировка. Деревянные двухкамерные стеклопакеты производства Швеции. Смонтирована отопительная система. Входная дверь - Mult-t-lock. Электропроводка - выполнена до щитка. Высота потолков 3,0 м. Дом оборудован принудительной вытяжной вентиляцией. Установлены пассажирские лифты фирмы «OTIS». Внутренняя территория огорожена и охраняется, ведется круглосуточное видеонаблюдение по периметру. Предусмотрена охрана в подъезде.
В подземном этаже паркинг, во дворе дома огороженная охраняемая, гостевая парковка.
Цена квадратного метра от ?3300. Дом сдан.

Озерковская набережная, 52
Двухподъездный жилой дом переменной этажности  (от 3-х до 8 этажей) на 37 квартир. Индивидуальный проект, фасад выполнен в стиле русского классицизма XIX  века. Дом расположен на набережной. Рядом Садовое кольцо, из окон дома открывается вид на противоположную сторону набережной. Квартиры на верхних этажах имеют вид на Кремль. На набережную выходит 3-хэтажный корпус, 6-ти- и 8-миэтажные корпуса находятся в глубине квартала.
Площади квартир от 106 до 266 кв. м, свободная планировка, высота потолков - 3,2 м. Окна - двухкамерные дерево-алюминивые стеклопакеты производства Финляндии. Лифты – «Shindler». В подземном уровне парковка на 49 машиномест, оборудованная устройством автоматического контроля въезда и выезда и системой видеонаблюдения. Придомовая территория  будет благоустроена и огорожена. В доме будет круглосуточная охрана и система видеонаблюдения по всему периметру здания. Обслуживание здание будет осуществлять собственная служба эксплуатации. Инвестором, заказчиком и генеральным проектировщиком выступает ОАО «Новый Мир». Генподрядчик строительства — компания «Монолит¬групп», генсубподрядчик — ООО «Баупорт». Будущие жильцы дома на Озерковской набережной смогут пользоваться телефоном (два номера на квартиру), Интернетом, городским и спутниковым телевидением.
Цена квадратного метра от $4 124 до $5 838. Сдача дома Госкомиссии - 4  кв. 2005 г.

Пятницкая, 10, к. 1
Старинный малоквартирный 5-этажный особняк (бывший доходный дом). Реконструкция. Из окон открывается панорамный вид на Кремль и Храм Христа Спасителя. Первые два этажа - нежилые. С 3 по 5 этаж расположены квартиры (по две на этаже). Высота потолков 3,5 м. Электроразводка – до электрощитка. Возможно оборудование камина. На окнах - стеклопакеты в деревянных рамах. Кодовый замок. Дом сдан. Цена кв. м. - $5000.

Пятницкая, 57/20, стр. 2
Клубный 5-этажный дом. Здание полностью реконструировано. Инфраструктура и инженерное оснащение дома удовлетворяют требованиям, предъявляемым к элитному жилью. В доме всего 7 квартир площадью от 95 до 116 кв. м. Стоимость квадратного метра - $5 000. Срок сдачи – 2 кв. 2005 г.

Руновский переулок, 10
Двухподъездный дом, рассчитанный на 57 квартир. Из окон открывается вид на Кремль и центр Москвы. Архитектурный стиль - классицизм.  Площадь квартир: от 47 до 136 кв. м. Высота потолков - 3,1 м. Общественные помещения - эксклюзивная отделка, с применением элитных материалов от лучших производителей. Окна - двухкамерные вакуумные стеклопакеты. В подземной части автостоянка на 90 м/м.
Проектом предусмотрено уличное освещение, декоративные уличные фонари, озеленение, газоны, цветники, ландшафтный дизайн, скамейки, тротуары, асфальтированные подъездные пути.
Система безопасности включает: домофон, охрану на въезде и по периметру, видеонаблюдение, шлагбаум на въезде, пропускной режим, систему контроля доступа. Инфраструктура: административное здание, гостевая парковка, магазин, ресторан, банкомат.
Цена квадратного метра от $3300 до $7500. Срок сдачи – 4 кв. 2005 г.

Предметный разговор

Местоположение. Новостройки Замоскворечья были оценены экспертами по достоинству, в первую очередь благодаря устойчивой репутации района, как будто специально созданного для строительства элитного жилья – Замоскворечье находится почти в самом центре города, при этом является достаточно тихим и уютным. Правда, твердой пятерки по самому значимому критерию не заработал ни один из проектов, но и ниже четверки (средний балл), не получил ни один дом. Лидерами в данном разделе стали новостройки -  Пятницкая, 57/20, стр. 2 – 4,33 балла; Озерковская набережная, 52 – 4,25; Климентовский переулок, вл. 2-4 – 4,2 балла. Остальные 5 домов получили в среднем по 4 балла.
За качество строительства и отделочных материалов, практически все проекты получили хорошие оценки экспертов и лишь один дом заработал средний балл 3 – дом на Малой Ордынке, вл. 11-13. Лучшими новостройками в этой категории оказались дом на Пятницкой, 57/20, стр. 2 – 5 баллов ровно; Климентовский переулок, вл. 2-4 – 4,4 балла; Малая Ордынка, 3 – 4,33 балла.
Говоря о ценах квадратных метров новостроек Замоскворечья эксперты выставили только 4 и 5, что позволяет оценить политику ценообразования, как адекватную, когда цена и качество максимально соответствуют друг другу. На конец августа цены элитных метров в Замоскворечье варьировались от $3 300 за самые дешевые метры в доме в Руновском переулке до $10 000 за самые дорогие метры в доме в Климентовском переулке. Средняя минимальная цена предложения - $4 474, средняя цена предложения - $5 325.
По критерию - социальная однородность жильцов – наиболее успешными были признаны дома на Пятницкой, 57/20, стр. 2 и Малой Ордынке, 3, которые набрали по 5 баллов ровно и дома на Озерковской набережной и улице Бахрушина получившие итоговый средний балл – 4.
Оценивая количество квартир в доме, специалисты были единодушны, наибольшие средние баллы получили дома с наименьшим количеством квартир, дома с большим количеством квартир – более 50, получали у экспертов и 2 и 3, что сказалось на среднем балле. Наименее успешными в этой категории оказались дома в  Климентовском переулке, на улице Бахрушина и в Руновском переулке. Лидерами стали дом на Озерковской, рассчитанный на 37 квартир, получивший средний балл – 4,75 и дома на Малой Ордынке, 3 (17 квартир) и на Пятницкой, 57/20, стр. 2 (7 квартир), со средним баллом – 4,67.
За качество инженерии и оборудования твердую 5 не получил ни один дом, со средним баллом – 4,67 по данному критерию лидирует новостройка на Пятницкой, 57/20, стр. 2, на втором месте со средним баллом – 4,6 дом в Климентовском переулке, на третьем – дом на Озерковской набережной, получивший 4,25 балла. Остальные дома получили твердые четверки, за исключением дома на Пятницкой, 10 – собравшего всего 3,33 балла.
Оценивая уровень безопасности, эксперты выставили новостройкам Замоскворечья от 2 до 5 баллов. Наиболее высокие средние балы получили дома на Малой Ордынке, 3 и на Озерковской набережной – 4,67 и 4,5 – соответственно. Самый низкий средний балл – 2,5 получил дом на Пятницкой, 10.
В ходе оценки новостроек, репутация застройщиков семи домов, возводимых в Замоскворечье, получила средний балл 4 и выше. Лишь одна новостройка на Озерковской набережной смогла набрать всего 3,5 балла. Лидерами по данному критерию стали: дом в Руновском переулке – 4,75 баллов, на Пятницкой, 57/20, стр. 2 – 4,67 баллов и дом в Климентовском переулке – 4,6. 
Оценивая подземный или наземный паркинг элитных новостроек Замоскворечья специалисты сильно разошлись во мнениях, были случаи, когда один и тот же дом по данному критерию получал от одного эксперта 5, а от другого 2. Редакция надеется, что все специалисты, принимающие участие в создании рейтинга используют для оценки один и тот же подход, не меняющийся от дома к дому и от района к району. В результате подсчета среднего балла дома распределились следующим образом: лидером по данному критерию стал дом в Климентовском переулке (паркинг на 116 м/м в доме на 97 квартир) со средним баллом – 4,8, второе и третье места поделили дома на улице Бахрушина,13 (паркинг на 90 м/м в доме на 70 квартир) и в Руновском переулке, 10 (паркинг на 90 м/м в доме на 57 квартир) со средним баллом 4,75. Наименьшие средние баллы получили дома не имеющие подземного паркинга - на Пятницкой, 10, набравший всего 2,5 балла и на Малой Ордынке, 3, получивший 3,5 балла. Наличие или отсутствие огороженной благоустроенной территории рядом с домом на сегодня не является жестким требованием, тем не менее, многие покупатели выбирают для жизни дома имеющие уютные и тихие дворы или пусть не большую, но отделенную территорию. В результате голосования экспертов новостройки Замоскворечья получили следующие оценки: самый маленький средний  балл – 2 – у дома на Пятницкой, 10, самый высокий – 4,5 – у дома в Климентовском переулке. Дом на Малой Ордынке, 3 – получил 3 балла, а остальные новостройки получили твердые 4. 
Эксперты довольно низко оценили уровень инфраструктуры обсуждаемых домов, за исключением новостройки в Климентовском переулке, получившей 4,33 балла и дома на Озерковской, набравшего 4 балла ровно. Дома на Бахрушина, 13 и Пятницкой, 10 заработали лишь по 2 балла за инфраструктуру, вероятно в первом случае причиной являлось тесное соседство со службами эксплуатации и управой района, а во втором – полное отсутствие оцениваемой.
Обобщив результаты оценки, произведенной экспертами по всем критериям, мы получили рейтинг новостроек района Замоскворечье Центрального Административного округа города Москвы.

Лучшим домом района Замоскворечье признан дом по адресу Пятницкая, 57/20, стр. 2.

После экспертной оценки трех районов ЦАО общий рейтинг элитных новостроек Москвы выглядит следующим образом: