Граждане, которые захотят заработать на сдаче в аренду собственного жилья, не получат тех денег, на которые рассчитывали, если оформят процедуру официально. Столичные налоговики решили, что вся полученная сумма является доходом и должна облагаться подоходным налогом в 13%. Арендодателей лишили права вычитать из дохода от сдачи квартиры расходы на ее содержание.

Московские налоговики обнародовали письмо, в котором объявили, что будут облагать подоходным налогом доход жителей столицы, официально (то есть по договору аренды и с предоставлением декларации налоговикам) сдающих жилплощадь. Любопытно, что виноваты в этом сами москвичи, неоднократно обращавшиеся в налоговые органы с просьбой разъяснить, какие суммы и за что можно вычитать из налогооблагаемой базы (то есть из суммы получаемой арендной платы). Перечень расходов, с которых предприимчивые россияне не хотели платить налоги, достаточно широк: оплата коммунальных услуг и услуг консьержки, техобслуживание, абонентская плата за телефон, Интернет и даже "поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии".

"Услуга" - не "деятельность"

Дело в том, что Налоговый кодекс (НК) предоставляет физлицам право на налоговый вычет, если они получили доходы при оказании услуг. Размер вычета ограничен суммой фактических затрат, которые должны быть документально подтверждены. Но столичные налоговые органы решили, что сдача квартиры не является услугой. В подтверждение своей правоты они ссылаются на статью 38 НК, которая определяет "услугу" как "деятельность". По мнению налоговиков, сдавая жилье в аренду, собственник никакой деятельностью не занимается, а значит, и налоговые вычеты ему не положены.

Более того, налоговики считают все затраты арендодателей не расходами, а "обязанностью" по содержанию жилья собственника вне зависимости от того, живет ли он в квартире сам или сдает ее. Следовательно, затраты хозяина, по мнению налоговиков, являются неизбежными, а потому не могут вычитаться из налогооблагаемых доходов. Расходы на ремонт жилья и обновление интерьера фискальные органы также относят к "затратам, составляющим вклад в личную собственность владельца квартиры, который способствует росту его доходов". И тоже отказываются уменьшать на эту сумму налогооблагаемый доход хозяина жилья.

Единственные расходы, которые столичные фискалы позволили вычесть из своего дохода владельцам сдаваемых квартир - это оплата электроэнергии, поскольку эти затраты производятся "исключительно в интересах нанимателей жилья". А также затраты на оформление в ОВИРе иногороднего арендатора и членов его семьи.

Арендатор заплатит за все

Налоговики предлагают арендодателям прописывать в договоре пункт, по которому квартиросъемщики должны будут доплачивать ту сумму, на которую увеличивается подоходный налог с хозяев квартиры. Таким образом, не только расходы по содержанию жилья будут переложены на арендаторов квартир, но и налог на доход сдающего жилье. Поэтому скорее всего цены в "белом" секторе аренды жилья могут еще подрасти - примерно на 13% подоходного налога. То есть аренда однокомнатной квартиры, которая сейчас в среднем обходится в Москве в 400 долларов, приблизится к 450.

По данным агентства недвижимости "МИАН", из представленных на рынке Москвы более 100 тысяч вариантов сдаваемых квартир перед налоговыми органами отчитываются о получаемых доходах не более 1% их хозяев. И это несмотря на то что крупные агентства недвижимости объясняют клиентам преимущества официального оформления аренды квартиры. "Заплатив налог, в случае любой неприятной ситуации (мошенничество, систематические неплатежи, порча мебели и т.п.) арендодатель может обратиться в милицию или даже в суд, в противном же случае призвать арендатора к ответу будет непросто", - пояснила ГАЗЕТЕ начальник отдела аренды жилых помещений компании "МИАН" Ирина Бобко.

"Все зависит от договора"

Хотя налоговики своим письмом подтвердили, что недобросовестным налогоплательщиком быть удобнее, с точки зрения закона они правы. "МНС является органом, который уполномочен трактовать законодательство по налогам и сборам, - объяснил ГАЗЕТЕ управляющий партнер адвокатского бюро "Технология права" Андрей Павлов. - Налоговики могут трактовать порядок уплаты налога, в том числе и порядок получения вычетов". Впрочем, Павлов уверен, что "все зависит от договора". Если в документе прописано, что уплату коммунальных и других платежей должен осуществлять сдающий квартиру, то было бы правомерно отнести такие траты на расходы. Адвокат советует обращаться в суд. "На практике суды часто не соглашаются с позицией налоговиков в трактовке тех или иных случаев", - пояснил он.

Мария СеливановаГазета