Лада Фишер
27 сентября 2005

Портал о не недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает создание рейтинга элитных новостроек Москвы. В предыдущих публикациях мы писали о разработке критериев для оценки, создании рейтинга элитных новостроек районов Арбат ,  Басманный, Замоскворечье, Красносельское. Сегодня мы предлагаем вашему вниманию оценку элитные новостроек района Мещанское, Центрального Административного округа, подготовленную совместно со специалистами, работающими в сфере элитной недвижимости.

Как и прежде оценка производилась по 12 отобранным ранее критериям : Местоположение, архитектурно-планировочное решение, качество инженерии и оборудования, качество строительства и отделочных материалов, наличие благоустроенной огороженной территории, подземный паркинг, количество квартир в доме, инфраструктура, безопасность, репутация застройщика, социальная однородность жильцов, цена.
Критерии были расставлены экспертами по важности, в зависимости от занятого места для каждого критерия был рассчитан его вес и присвоен коэффициент.

Перед экспертами была поставлена задача оценить каждый дом, претендующий занять место в рейтинге, в рамках каждого из 12 критериев по пятибалльной шкале. Оценка, выставленная экспертами по каждому критерию умножалась на соответствующий коэффициент и суммировалась по каждой новостройке. Сводная оценка каждого дома получена как сумма оценок данной элитной новостройки всеми экспертами, разделенная на количество участников оценки.

Район Мещанский - та часть исторического центра столицы, которой в наибольшей степени удалось сохранить самобытный облик застройки прошлых веков. В эмблему района Мещанский помещена Царь-пушка в память о Пушечном дворе и слободах, связанных с пушкарским и кузнечным ремеслом. В силу того, что Мещанский является одним из старейших районов Москвы, места под застройку в нем практически не осталось. Новые дома возникают чаще, как реконструкция старой исторической застройки, при этом довольно часто страдают прежние жильцы старых домов. Распространенная схема получения участка для строительства – признание дома аварийным, отселение жильцов, чаще по суду, в отдаленные районы города, такие как Южное Бутово, и дальнейшие действия по созданию нового объекта недвижимости – снос и строительство или реконструкция. Ряд специалистов, принимавших участие в оценке нынешних новостроек района Мещанский оценили все строящиеся дома этого района как дома бизнес-класса.

В районе Мещанское квартиры продаются в 7 новостройках, которые расположены по следующим адресам: Варсонофьевский переулок, 6, стр. 1, Большой Головин переулок, 13, Троицкая, вл. 1, Большой Сергиевский переулок, вл. 5-7, Малый Сухаревский переулок, вл. 7-1, Трубная площадь, вл. 4, Большой Сухаревский переулок, вл. 24-26.

Краткая информация об объектах

Варсонофьевский переулок, 6, стр. 1
Дом расположен в 5-7 минутах ходьбы от станций метро Лубянка и Кузнецкий мост. Свое название Варсонофьевский переулок получил от расположенного в нем монастыря, основанного матерью митрополита Филиппа Варсонофия. Неподалеку от монастыря было кладбище для путников, бездомных, убогих и погибших насильственной смертью. В 1764 году Варсонофьевский монастырь был упразднен. В конце 19-го века в переулке один за другим выросли доходные дома. В 1896-м, появился дом №6, архитектором которого был знаменитый Лев Кекушев. Одним из первых известных жильцов этого дома стал Александр Скрябин, поселившийся здесь в 1898-м.
Сегодня в доме №6 ведется реконструкция. Дом 5-ти этажный, двухсекционный, рассчитан на 35 квартир. Первый этаж жилой. Предлагаются 2-3-х комнатные квартиры общей площадью от 68 до 119 кв. м. Цена кв. м. – от $5000. Квартиры без отделки, планировка свободная. На окнах 2-х камерные деревянные стеклопакеты. Высота потолков в квартире - 3,15 м.  Электропроводка - до щитка в квартире, входная дверь - каркасно - деревянная, отечественные радиаторы. В подъезде 1 лифт «МосОтис», домофон, помещение для консьержа. Охраняемый двор. Предусмотрен подземный гараж на 20 м/мест в придомовой территории (гараж совмещен с домом).
Срок сдачи проекта неоднократно переносился – сначала это был 2 кв. 2005 года, затем – четвертый. Очередной запланированный срок – 1 кв. 2006 г. В настоящее время ведется монтаж этажей. Дом, не смотря на цену, относится к объектам бизнес-класса. Элитным можно считать лишь его местоположение – в городе осталось не так много квартир расположенных так же близко к Кремлю, и внешний облик фасада, созданный Львом Кекушевым, да и то лишь в том случае, если строители смогут его сохранить. Поэтому дом в Варсонофьевском переулке вышел из борьбы за место в рейтинге элитных новостроек.

Большой Головин переулок, дом 13
Дом на четыре квартиры в тихом центре, неподалёку от улицы Сретенки. Квартиры занимают со второго по пятый этажи, по одной на этаже. Общая площадь каждой квартиры - 200 кв. м. Планировка свободная, квартиры сдаются без отделки. В каждой квартире лоджия (14 кв. м) и два небольших балкона. Цена квадратного метра от $4750 до $5500.
 
В доме установлен лифт «OTIS», работает система видеонаблюдения, дежурит охрана и служба эксплуатации. На первом и цокольном этажах расположены офисные помещения. Во дворе имеется охраняемая парковка, есть подземный гараж в 100 метрах от здания. Дом сдан ГК.
Большой Сухаревский переулок, вл. 24-26. «Дом удачи».
Пятиэтажный монолитный дом строится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Сухаревская». Проектом предусмотрены квартиры от 77 до 250 кв. м. Цена от $3900 до $4800 за кв. м. Сейчас в доме ведутся внутренние отделочные работы. Планируемый срок сдачи – 2 кв. 2006 года.

Троицкая, вл. 1
Жилой дом расположен на пересечении Садового кольца и Олимпийского проспекта, возводится по индивидуальному проекту и представляет собой монолитно-кирпичное здание переменной этажности - от 5 до 7 этажей. Жилая часть дома состоит из 20 квартир: 2 однокомнатных (53,6 кв.м.), 2 двухкомнатных (106 кв.м.), 12 трехкомнатных (114-146 кв.м.) и 4 четырехкомнатных (около 167 кв.м.). Цена кв. м. от $3100 до $4000.
На первом этаже будут размещены нежилые помещения. Под зданием построена подземная двухуровневая стоянка на 181 машин. Возле дома расположится гостевая наземная автостоянка на 7 машиномест.
Проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории. Запроектировано несколько пешеходных зон, организация небольшого сквера, посадка липовой аллеи и вьющихся растений по склону. Перед самим зданием будут разбиты газоны и организованы детские игровые площадки.

Дом строится в непосредственной близости к памятнику истории и архитектуры - церкви Троицы в Троицкой слободе. В микрорайоне расположено большое количество культурно-развлекательных заведений: Цирк на Цветном бульваре, кинотеатр «Мир Кинотавра», Театр зверей им. Дурова, кафе и рестораны. Вблизи дома действуют несколько общеобразовательных школ и детский сад, а также большое количество объектов социально-бытового назначения: аптека, продовольственные магазины, химчистка. Первоначально срок сдачи объекта был назначен на 1 кв. 2005 г, сейчас он перенесен на 4 кв. 2005 г. По мнению большинства экспертов дом относится к категории бизнес-класса и выходит из дальнейшей борьбы за место в рейтинге элитных новостроек.

Большой Сергиевский переулок, вл. 5-7
Двухсекционный, семиэтажный жилой комплекс класса «А» в 7 минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Реконструкция. Архитектурные детали: мансарды. Площади квартир от 67 до 169 кв. м. Цена от $3800 до $4200 за кв. м. Срок сдачи ГК – 2 кв. 2005 г.
В здании стены - кирпич, перекрытия монолит. Общественные помещения - эксклюзивная отделка, с применением элитных материалов от лучших производителей. Окна - двойные деревянные стеклопакеты, железная входная дверь. Высота потолков - 3,5 м. Трубы в доме - биметаллические, проводка медная. В доме устанавливаются лифты «OTIS», по одному грузопассажирскому на подъезд.
В доме оборудованы системы: охранная и пожарная сигнализация, современная система пожаротушения, система аварийного оповещения в случае пожара, система видеонаблюдения, центральное кондиционирование, вентиляция, приточно-вытяжная вентиляция, водостоки, интегрированная система вентиляции, отопления и кондиционирования. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Коммуникации: газ, электричество - 10 кВт. Отопление - централизованное. Телефон - 2 номера. Телевидение кабельное - 50 каналов. Провайдер телекоммуникационных услуг - Голден Лайн.
Предусмотрена единая архитектурная концепция благоустройства общей территории: уличное освещение, озеленение, газоны, цветники, прогулочная зона, тротуары, асфальтированные подъездные пути.
Инфраструктура: магазин, поликлиника, школа, детский сад, тренажерный зал, фитнес-клуб, сауна, ресторан, солярий, прачечная, химчистка, детская игровая площадка, отделение банка, банкомат, салон красоты.

Малый Сухаревский перереулок, вл. 7-1
Одноподъездный восьмиэтажный жилой дом класса «А» в 5 минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Реконструкция. Общая площадь здания - 8 000 кв. м. Площадь квартир от 100 до 162 кв. м., свободная планировка. Окна - дерево-аллюминиевые блоки с тройным остеклением. Входная дверь металлическая с деревянной облицовкой и электронным замком. Трубы в доме - стальные оцинкованные, проводка медная. Дом оборудован системами охранной и пожарной сигнализации, вентиляции, системой очистки воды, установлено шумопоглощающее оборудование, фильтры очистки воды. Телевидение эфирное, кабельное. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Высота потолков - 3,05 метра. Отопление - собственная бойлерная. Телефон - 1 номер на квартиру, интернет - оптико-волоконная линия. В доме два лифта производства фирмы «Otis».
Предусмотрено благоустройство общей территории: уличное освещение, декоративные уличные фонари, озеленение, газоны, цветники, ландшафтный дизайн, тротуары, асфальтированные подъездные пути. Инфраструктура района включает супермаркет, школу, кафе, банкомат. Безопасность обеспечивается круглосуточной охраной, охраной на въезде и по периметру, ведется видеонаблюдение. По периметру здание огорожено, работает система контроля доступа.
Стоимость кв. м. от $3950 до $4200. Срок сдачи – 1 кв. 2005 г. 
 
Трубная площадь, вл. 4 «Неглинная Plaza»
Жилой и торгово-деловой комплекс на Трубной площади в 5 минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Инвестор проекта - ООО «Инвестиционная Строительная Компания «РЕАЛТЭКС».
Торгово-деловой комплекс «Неглинная Plaza» представляет собой современный квартал, гармонично вписывающийся в исторический центр. Фасад комплекса полностью соответствует историческому облику района. А за ним скрывается современное пространство для жизни, организованное с использованием новейших достижений инженерно-технической мысли.
Одним из главных достоинств проекта «Неглинная Plaza» является его уникальная инфраструктура. Он представляет собой «город в городе», где есть все необходимое для жизни. Внешние секторы дома будут отведены под офисные помещения класса «А» и торговые площади (галереи модных бутиков, магазины системы shop-in-shop, изысканные рестораны и кафе). Внутренняя часть, скрытая от глаз прохожих старинным фасадом, - под элитное жилье. Общая площадь комплекса составит 56 900 кв. м.
Жилая часть Комплекса состоит из четырех соединенных между собой монолитно-кирпичных особняков клубного типа высотой от четырех до семи этажей, расположенных во внутренней части квартала. Общая площадь жилого комплекса составит 7 400 кв. м. Особняки имеют отдельные выходы к изолированным секторам подземной автостоянки, предназначенной только для автомобилей жильцов и их гостей. В интерьерах холлов использованы натуральный гранит, мрамор, анодированный алюминиевый профиль, натуральное дерево. В холле каждого подъезда - охранник и консьерж. В квартирах все подчинено концепции максимального комфорта. Планировка свободная. Украшением помещений служит модное остекление французскими окнами и эксплуатируемая кровля, на которой можно устроить бассейны, зимние сады или открытые веранды. Двухэтажные пентхаусы украшают камины. Владельцы других квартир имеют возможность установить камины - в проекте предусматривает оборудование помещений каминными дымоходами. Комплекс будет оборудован системами спутникового телевидения, выделенным каналом Интернет и неограниченным количеством телефонных линий на каждую квартиру. Поддерживать работу всей инфраструктуры и обслуживать инженерные коммуникации будет собственная управляющая компания. Кроме того, в жилой части комплекса оборудованы дополнительные службы сервиса: прачечная, химчистка и детская игровая комната с квалифицированными педагогами-воспитателями.
Для жителей Комплекса предусмотрен внутренний охраняемый двор площадью 3 000 кв. м, попасть в который можно со стороны улицы Рождественка. Территория внутреннего двора будет оформлена ландшафтными дизайнерами, оборудована детской площадкой, освещена. Во дворе будут устроены беседки, клумбы, эффектная подсветка.
В комплексе предусмотрена четырехуровневая подземная парковка площадью 16 200 кв. м, рассчитанная на 404 машиноместа. Парковка оснащена новейшей системой видеонаблюдения и пожаротушения. В дополнение к этому вдоль фасада здания по Неглинной и Бульварному кольцу будет расположена наземная охраняемая стоянка.
Стоимость квадратного метра от $4 950 до $6 100. Цена машиноместа - $50 000. Планируемый срок сдачи – 2 кв. 2006 года.

Этапы оценки
Местоположение. Новостройки района Мещанский были оценены экспертами от 3,75 до 4,25 баллов. Минимальную оценку за местоположение получил дом в Малом Сухаревском переулке – 3,75, максимальную – 4,25 - дом по адресу: Большой Головин переулок, 13. Два дома – Большой Сергиевский переулок, вл. 5-7 и Трубная площадь, вл. 4 набрали по 4 балла ровно.

За качество строительства и отделочных материалов все дома получили достаточно высокие баллы. Максимальную оценку – 4,5 балла получил комплекс «Неглинная Plaza», второе место отдано дому в Малом Сухаревском переулке, вл. 7-1, набравшему 4,25 балла. Минимальную оценку – 3,75 заработал дом по адресу - Большой Головин переулок. Оценки за качество инженерии образовали плотную группу в диапазоне от 3,5 до 4,5 баллов. Наиболее успешным, по данному критерию был признан комплекс «Неглинная Plaza» - 4,5 балла, дом в Малом Сухаревском переулке набрал 4,25 баллов, а два дома на Троицкой улице и в Большом Сухаревском переулке заработали 4 балла ровно.
 
Адекватность цены квадратных метров новостроек района Мещанский эксперты оценили от 4 ровно до 4,5 баллов. Наиболее успешно, по мнению специалистов цена и качество сочетается в доме в Большом Сергиевском переулке. Наименьший – 4 балла ровно набрал комплекс на Трубной площади. На вторую декаду сентября цены метров в районе Мещанский варьировались от $3 800 за самые дешевые метры в домах в Большом Сергиевском и в Большом Сухаревском переулках до $6 100 за дорогие метры в комплексе «Неглинная Plaza» на Трубной площади. Средняя минимальная цена предложения, по выбранным для оценки домам Мещанского района, - $4 870. Средняя цена предложения - $5 325.

По критерию - социальная однородность жильцов – три дома - Большой Головин, Большой Сергиевский и Большой Сухаревский были оценены на 4 балла, а два дома – Малый Сухаревский и Трубная площадь – на 3. По критерию количества квартир в доме специалисты оценили достаточно высоко все дома – поэтому оценки получились кучными – дом в Большом Сергиевском переулке получил 4 балла ровно, дом по адресу Большой Головин переулок набрал 4,75 балла, остальные новостройки заняли промежуточные позиции. 

Репутация застройщиков для всех проектов была оценена достаточно высоко – от 4 до 4,5 баллов.

За уровень безопасности для будущих жильцов новостройки получили от 3,25 баллов - так был оценен дом в Большой Головином переулке до 4,5 баллов за проекты в Малом Сухаревском переулке и на Трубной площади.

Подземные паркинги в трех домах – в Большом Сергиевском переулке, Большом Сухаревском и на Трубной площади были оценены на 4 балла ровно, паркинг в Малом Сухаревском заработал 3,6 балла, а дом в Большом Головином переулке набрал в среднем всего 1,5 балла.

Благоустройство территории оценено экспертами от 2 баллов до 4,5. Минимальное количество баллов заработал дом в Большом Головином переулке, максимальное – комплекс «Неглинная Plaza» на Трубной площади. Три других дома получили от 3,25 до 3,5 баллов.

После обобщения всех оценок, выставленных экспертами, принимавшими участие в данной работе, мы получили рейтинг новостроек района Мещанский Центрального Административного округа города Москвы, включающий в себя пять домов.