После резкого роста цен на жилье в Москве, начавшегося во второй половине ушедшего года, потенциальные клиенты рынка недвижимости пытаются узнать — что ждать в году наступившем. Какие квартиры будут наиболее востребованы, сможет ли предложение удовлетворить растущий спрос и, главное, доколе же будут расти цены на московское жилье?

Вспомним, с чем специалистам рынка и потребителям пришлось столкнуться в ушедшем году. Вопреки прогнозам некоторых аналитиков, сделанным в начале года, цены на жилье во второй половине 2003 года начали расти довольно быстрыми темпами. Попробуем разобраться, почему наметившаяся стабилизация на рынке жилья вдруг прервалась и пошел резкий рост. В среднем цены выросли за год на 40–45%. Факторов, которые сыграли на повышение стоимости квадратных метров, оказалось немало.

В частности, как одну из причин называют дополнительные доходы нашего государства от нефти. Боевые действия в Ираке спровоцировали резкий рост цен на нефть и, как следствие, приток нефтедолларов в Москву.
Другая причина — высокий платежеспособный спрос на московское жилье. Ни для кого не секрет, что столица была и остается самым привлекательным для жителей регионов местом заработка и расширения жизненных перспектив. Приток людей из регионов с каждым годом увеличивается. А если люди имеют возможность в Москве заработать, то и обосноваться предпочитают здесь же, или по крайней мере вложить деньги в московскую недвижимость, что является весьма доходным делом.
То, что предложение не успевает за спросом, было отмечено еще в 2002 году. В прошлом году на вторичном рынке Москвы проблема дефицита предложения осталась актуальной и также способствовала повышению стоимости жилья. Даже продолжающееся в Москве гигантское строительство оказалось небольшим подспорьем. А это, между прочим, около 4,5 млн кв. м в год, что составляет более 20 тыс. квартир на первичном рынке. Вторичный рынок оценивается в 80 тыс. квартир.

Спросом пользовалось буквально все: и старой постройки «панели», и «хрущевки», и «сталинки», и квартиры в качественных кирпичных домах. Словом, раскупались любые квартиры. Наиболее востребована — «панель», как самое распространенное и самое доступное для среднего покупателя жилье. Вместе с тем в прошлом году отмечался также всплеск спроса на квартиры в домах сталинской постройки. А на первичном рынке, к слову сказать, большей популярностью пользовался монолит.
Еще один фактор, послуживший повышению цен на недвижимость, — нестабильность курсов валют. Курс евро по-прежнему достаточно высок, а курс доллара снижается. Пока не понятно, до каких пор будет сохраняться эта нестабильность и до какой отметки может снизиться доллар. Как известно, накопления российского населения в основном осуществляются в долларах, и, чем скорее будет происходить удешевление валюты, тем сильнее будут панические настроения. В стране уже начался бы процесс массового избавления от американской валюты, если бы существовал ответ на вопрос: во что ее теперь превращать. Евро у российского населения пока особой популярностью не пользуется, а кроме того, финансовые потери при переводе долларов в евро сейчас будут довольно ощутимыми. Связываться с ценными бумагами люди тоже сейчас побаиваются. Остается почти единственный вариант — недвижимость. То, что всегда в цене и реально позволяет получать доход.

В 2003 году порядка 20% жилья, которое выставлялось на вторичном рынке, — это были квартиры, купленные в качестве инвестиционного инструмента. В последнее время даже появилась некая прослойка инвесторов (именно физических лиц), которые получают доход именно от такого рода операций.
В прошлом году люди, видя падение доллара и понимая, что деньги на разнице курса теряются, вкладывали их в недвижимость. Причем вкладывали не так, как раньше, когда жилье покупалось из желания поменять старое на новое, худшее — на лучшее. Люди покупали ту недвижимость, на которую у них хватало денег. Это подстегивало, кстати, спрос на квартиры с минимальными метражами по минимальной цене.
Большим подспорьем для растущих цен является Подмосковье. Когда начался подъем цен в Москве, подмосковный рынок недвижимости впервые не отстал, а тоже пошел в рост. То есть деньги из Москвы начали растекаться в Подмосковье.
Разница между стоимостью квадратного метра в удаленных от центра районах Москвы и районах, находящихся за МКАД, сейчас не так уж велика. Подмосковье становится все более привлекательным для населения: к экологическому фактору добавилось улучшение транспортной системы и расширение инфраструктуры.
Однако вторичный рынок в Подмосковье такой популярностью, как в столице, не пользуется. Люди предпочитают в Подмосковье новостройки, а если вторичку, пусть самую дешевую — то в Москве. На вторичном рынке доля подмосковных квартир, реализованных в 2003 году, составила всего лишь 10%. Тогда как на первичном рынке — порядка 50%.

Продолжение игры

Анализ прошедшего года помогает понять, как будет складываться ситуация на вторичном рынке недвижимости в наступившем году. Аналитики утверждают, что еще полгода цены на нефть будут достаточно высокими и в 2004 году вряд ли произойдет остановка роста стоимости или откат цен назад. А это значит, что темпы роста цен на жилье в Москве будут такие же, как сейчас — около 4% в месяц. За счет стабильности стоимости одной только нефти ряд аналитиков насчитали около 30–35% в год, это без учета доходов от ипотеки и иных факторов. А прогнозы Госкомстата говорят о том, что общий рост цен может достичь и 50%.
Даже менее смелые прогнозы говорят о том, что меньше 20% роста уж точно не будет. Однако скорость этого роста не будет так высока, как в 2003 году, а осенью вполне возможна некоторая стабилизация цен на недвижимость, поскольку факторы роста цен все же имеют свои пределы.

Что касается вероятной структуры спроса, то, как и в предыдущие годы, будет востребовано и недорогое жилье с минимальными метражами, и качественное жилье, построенное после 80-х годов. На вторичном рынке высокая динамика роста цен в прошлом году была отмечена в сегменте эконом-класса.

Изменилась структура рынка новостроек. Вместо панельных домов (сравнительно дешевых) начинают застраиваться монолитные дома. Естественно, квартиры в этих домах несколько дороже, но площади больше, и технологии строительства более современные. То есть рынок новостроек плавно смещается в более дорогой ценовой сегмент. И покупатели вынуждены переориентироваться на вторичный рынок. А значит, цены в этом сегменте будут расти более быстрыми темпами.
Скорее всего неизменным спрос останется в высшем ценовом сегменте. Потому что он сравнительно менее многочислен, а, кроме того, представители элит-класса менее подвержены влиянию ситуативных факторов.

В России, и в первую очередь в столице и крупных городах, активно набирает обороты ипотека. Правительство в 2003 году наконец-то уделило этому должное внимание. По оценкам специалистов, объем предоставления ипотечных кредитов за 2003 год вырос более чем в 3 раза. Скорее всего такая динамика сохранится и в 2004 году. На этот рынок приходят новые участники, и, как следствие, конкуренция на нем повышается. Объем выдаваемых ипотечных кредитов становится все больше, упрощается процедура их получения. Расширение возможностей получить ипотечный кредит будет влиять на расширение платежеспособного спроса.

Перспективы Подмосковья
Что касается подмосковного вторичного рынка, то и здесь сохранится тенденция роста и объемов операций и цен. Грань между Москвой и городами-спутниками уже стала весьма условна. Скорость роста цен в ближайшем Подмосковье уже не уступает московской, а в ряде городов даже превосходит ее, поскольку самые дешевые, т. е. самые покупаемые, объекты там представлены очень хорошо.
В связи с тем что одновременно в Подмосковье растет и число квартир, которые покупаются в качестве инструмента инвестиций, можно предположить, что доля подмосковного жилья на вторичном рынке тоже будет расти. Специалисты Госкомстата не исключают, что темпы роста цен в ближайшем Подмосковье и Москве выравняются или подмосковные даже начнут обгонять столичный рынок. Несмотря на то что первичное жилье более качественное, более перспективное, вторичка все-таки будет востребована.

Здесь нужно отметить еще один волнующий потребителей момент — продолжающуюся программу сноса пятиэтажных «хрущевок». Квартиры в таких домах по-прежнему покупаются и продаются. Многие приобретают квартиры в этих «хрущевках» с учетом предстоящего их сноса и получения взамен нового качественного жилья.

Однако до завершения программы сноса ветхого и аварийного жилья еще очень далеко. Поэтому желающим получить новую квартиру таким образом придется ждать, пока дом попадет в план сноса, «заморозив» на неопределенный срок финансовые средства в приобретенной на перспективу хрущевке.
Без сомнения, в этом году спрос по-прежнему будет превышать предложение. Tеоретически эта ситуация должна когда-нибудь завершиться. Но в ближайшее время это вряд ли произойдет.

Геннадий Стерник
Директор аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость»:
— Еще месяц назад я прогнозировал, что в апреле-мае 2004 года снизятся цены на московское жилье, поскольку мировые аналитики прогнозировали снижение цен на нефть. В связи с последними событиями в Ираке их прогнозы несколько изменились. Сейчас речь идет о том, что цены на нефть останутся достаточно высокими еще в течение шести месяцев. Теперь можно предположить, что темпы роста цен на жилье в Москве не изменятся как минимум до сентября. Если говорить об откате цен, то в 2004 году надеяться на это не стоит. В лучшем случае это произойдет в 2005 году, но пока это довольно призрачный прогноз.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка компании «Миэль-Недвижимость»:
— Я думаю, что продолжится переход от панельного к монолитному домостроению. Несмотря на то что правительство Москвы собирается сохранить темпы и объемы застройки на достаточно высоком уровне — количество пятен для застройки в столице стремительно уменьшается. Поэтому наверняка получит дополнительное развитие программа реконструкции пятиэтажек. Но ведь построить дом на месте другого дома — это не то же самое, что построить его на пустом месте. Это потребует дополнительных затрат. А в связи с этим может возрасти стоимость строительства.

Игорь Ладычук
Пресс-секретарь агентства МИАН:
— В наступившем году мы прогнозируем хороший спрос на все виды жилья на фоне некоторого повышения цен. Хотя темп роста, по всей вероятности, будет несколько ниже, чем в прошлом году. Предел у роста цен все-таки есть. Хотя в прошлом году цены на недвижимость в Москве этого предела не достигли, не случится это и в 2004 году. Однако можно предположить, что цены на квартиры будут расти умереннее.
В прошлом году на взлет стоимости жилья повлияло слишком много факторов. Но никаких предпосылок к кардинальному изменению ситуации в предстоящем году нет.

Юрий Хлестаков
Заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости»:
— Всем известно, что квартира в Москве — это некий финансовый инструмент. Я предполагаю, что если не произойдет лавинообразного выброса проинвестированных за последние два года квартир, которые сами по себе очень обогатят ассортимент на рынке, то наверняка рынок будет расти. Разумеется, если год пройдет без неожиданных экстремальных событий.

Мария МакалкинаМ2 - Квадратный метр