– Андрей Александрович, с какими итогами завершил год Домостроительный комбинат № 1?

          – За прошедший 2003 год построено порядка 1 млн. 100 тыс. квадратных метров жилья в Москве и Московской области. Это примерно столько же, сколько было построено в прошлом году. Из всего объема строительства порядка 300 тыс. кв. м. составляет муниципальное жилье и 800 тыс. кв. метров – коммерческое жилье. Комбинат выступал как генеральный инвестор строительства примерно в 50% случаев.

          – Сейчас много разговоров по поводу того, что рынок недвижимости в Москве – это рынок монополиста, т.е. застройщики могут диктовать свои цены? Как вы можете это прокомментировать?

          – К сожалению, складывается ситуация, когда общество винит в повышении цен застройщиков. Мне кажется, что люди видят только поверхность данного вопроса. Они думают, что все в руках строителей: архитектура, формирование облика города и, конечно, цена. Однако, это совсем не так. Строители являются всего лишь исполнителями решений, которые принимаются архитекторами, градостроителями и городскими экономическими службами. Сколько детских садов, школ и других объектов должен будет проинвестировать застройщик, такая и будет в результате стоимость квадратного метра. Инвестиционная стоимость строительства напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения дома.

          Вторая составляющая – это непосредственно себестоимость строительства, которая неуклонно растет. И этому есть объективные причины. С 1 января 2004 года цена на энергоносители увеличилась на 15%, на железнодорожные тарифы – на 12%, и самое важное – на газ – на 20 процентов. Если учитывать, что стоимость газа составляет самый большой удельный вес в стоимости цемента, то мы получаем автоматическое удорожание цены на всю строительную продукцию ДСК-1. Кроме того, некоторые наши партнеры поставляют материалы с импортными составляющими, и как только начался “перекос” в курсах между долларом и евро, сразу увеличилась стоимость материалов, поскольку они номинируются в евро. Эта разница сегодня составляет порядка 26 процентов. Таким образом, тенденции уменьшения цен сегодня, к сожалению, нет.

          – Какой рост можно прогнозировать на следующий 2004 год?

          – С учетом всего вышесказанного он составит 20-25% в среднем по всем сегментам рынка, причем удорожание квадратного метра на наши дома серии П-44Т можно прогнозировать также в этих пределах.

          – Одной из причин роста цен называют полное исчезновение свободных площадок под строительство? Так ли это?

          – Действительно, площадок типа Марьино в Москве не осталось. Почти все строительство можно сегодня отнести к точечному. Это, конечно, влияет на окончательную стоимость жилья. Тем не менее, в Москве планируется к застройке еще одна площадка – Кожухово. Там будет построено порядка 1,2 млн. квадратных метров жилья. Из них 800 тыс. составит коммерческая доля, причем практически все дома будут панельные. Также там будет построен муниципальный микрорайон.

          – Какова стоимость проекта?

          – Стоимость проекта сейчас оценивается. При этом необходимо учитывать, что в данном случае на Генерального инвестора возлагается очень большой объем. Все сети к муниципальному микрорайону будут вестись за счет инвестора. Кроме того, вся инфраструктура и социальная сфера также ложатся на плечи Генерального инвестора строительства, что, конечно, скажется в результате на стоимости квадратного метра. Таким образом, для начала строительства в этом микрорайоне нужны большие опережающие средства, а это сотни миллионов рублей.

          – Сегодня все больше инвесторов и застройщиков обращают внимание на ближайшее Подмосковье. ДСК-1 является исключением?

          – Нет, ДСК-1 исключением не является. Свободные площади в Москве уменьшаются. Если в прошлом ДСК-1 строил порядка 10-15% в Подмосковье, то в наступившем году этот процент дойдет до 25 от общего объема строительства. Частичный переход московских строителей и инвесторов в Подмосковье является общей тенденцией.

          – Насколько я знаю, московские организации формируют бюджет Москвы. Наверное, это не очень нравится администрации Московской области?

          – Да, совершенно верно, некоторые разногласия возникают. Выход простой – формирование дочерних инвестиционных организаций на территории области. ДСК-1 также вскоре откроет дочернюю компанию.

          – Собирается ли ДСК-1 строить в других городах России?

          – Мы внимательно рассматриваем ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга и изучаем его инвестиционный климат. Прошел ряд встреч с губернатором Санкт-Петербурга, с вице-губернаторами, с крупными строителями и инвесторами. На сегодняшний день мы высказали готовность принять участие в изучении условий работы в Северной столице как в качестве застройщика, так и в качестве инвестора.

          – Почему московские строители обратили внимание на Санкт-Петербург?

          – Здесь есть две причины. Первая и самая основная – московские строители накопили очень большой и ценный опыт по замене ветхого жилого фонда. Петербургские же строители таких технологий не имеют, т.к. процесс сноса пятиэтажек там еще не начался. Уже сегодня создана Московская Инвестиционная Строительная Компания, которая получила одобрение у Юрия Лужкова и Валентины Матвиенко. Эта компания, объединяющая нескольких застройщиков, сегодня рассматривает район Купчино в качестве объекта инвестирования и строительства. Возможно, это будет московский микрорайон, который покажет жителям Петербурга уровень комфорта московского жилья. Ну и вторая причина – это то, что участки земли под строительство в Москве подходят к концу. Для инвесторов и застройщиков необходимы новые перспективные площадки.

          – При таком росте цен на жилье обычному человеку очень сложно купить квартиру. Что вы можете сказать об ипотечной системе кредитования? Что делается в этом направлении в ДСК-1?

          – И президент России, и мэр Москвы в своей инаугурационной речи большое внимание уделили вопросу ипотеки. Это значит, что вопрос получит дальнейшее развитие в ближайшее время. К сожалению, на сегодняшний момент ипотечное кредитование жилья недостаточно развито. Основная причина этого – высокие процентные ставки, порядка 14-15 процентов. Но сегодня наблюдается ситуация, когда многие банки в поисках новых финансовых инструментов начинают обращать пристальное внимание на вопросы ипотеки. По нашим данным, все банки Москвы имеют лимиты на ипотечное кредитование в объеме 1 млрд. рублей. Также, по нашим экспертным оценкам, потребность в таких кредитах сейчас меньше. Таким образом, можно предположить, что в ближайшем будущем разовьется конкурентная среда и процентные ставки будут снижены. У ДСК-1 также есть своя ипотечная программа. Сейчас процентная ставка у нас составляет 14 процентов. По всем вопросам надо обращаться в “ДСК-1 и Компанию”.

          – Вы сказали, что возможно снижение процентных ставок. До какого уровня?

          – При возникновении конкуренции между банками по нашим прогнозам возможно снижение процентных ставок до уровня 10-11 процентов. Для некоторых категорий граждан, например для льготников, возможен уровень в 5-7 процентов.

          – Ну и последний вопрос. Каковы планы ДСК-1 на 2004 год?

          – Стратегическая задача ДСК-1 построить 1 млн. 100 тыс. квадратных метров жилья. Плюс к этому 100-150 тыс. квадратных метров в домах новой серии – башня монолитно-сборная. Первые площадки под строительство башен уже выделены. Они находятся в Солнцево и на улице Борисовские Пруды.

Иван КомаровКвартира. Дача. Офис