Рынок офисной недвижимости

          По стоимости аренды Москва тогда вошла в десятку самых дорогих городов мира. Вызвано это было в первую очередь введением новых ставок, которые зачастую оказывались непосильными для представителей мелкого и среднего бизнеса. Впрочем, как уверяет газета «Ведомости» (номер от 21 января), на самом деле ситуация не настолько драматичная.

          Прояснило положение дел исследование, которое провела консультационная фирма DTZ Zadelhoff Tie Leung. Его отличие от традиционных методов состояло в том, что анализировались не только арендные ставки, но и «общие затраты на создание стандартного рабочего места, в состав которых включены также расходы на эксплуатацию и оснащение офиса».

          В итоге, специалисты пришли к выводу, что «Москва продолжает оставаться одним из дорогих городов по ставкам аренды, но по сумме затрат на организацию рабочего места находится лишь на 35-м месте. Впрочем, российская столица по-прежнему остается самым дорогим городом в Центральной и Восточной Европе».

          Рынок жилья

          В отличие от сегмента офисных помещений положение на рынке жилья не столь однозначно. Год начался с того, что аналитики вновь заговорили о росте. Даже названия публикуемых материалов – «Пик не пройден» («Ведомости»), «Цены уходят в небо» («Время новостей») – вряд ли могли порадовать потенциального покупателя.

          «Известия» от 13 января опубликовали материал «Панельный рубль против монолитного доллара», в котором рассказали о главных тенденциях, с которыми столкнется рынок жилой недвижимости в ближайшее время. Во-первых, это перевод цен из долларов в укрепляющийся рубль. «Москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли», – считает автор. Во-вторых, риэлторы считают, что рынок сохраняет хороший потенциал для роста. Возможно, даже на уровне 2003 года, то есть около 1% в неделю. Однако полной уверенности в этом нет – «На вопросы «Можно ли рассматривать покупку жилья как выгодное вложение денег?» или «Что будет с ценами на квартиры в 2004 году?» четко не может ответить ни один специалист», – указывает издание.

          А вот «Время новостей» от 19 января, приводит мнение специалиста, согласно которому определенный минимальный уровень доходности покупателям жилья гарантирован. «Такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п». при отсутствии серьезных потрясений «приводят к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8-12 процентов». Это минимум, ниже которого темпы роста, судя по всему, не опустятся. Наиболее вероятные показатели 20-25 %, то есть к концу года квадратный метр будет стоить в среднем $1700.

          Журнал «Финанс» (номер от 14 января) подтверждает привлекательность жилья как объекта для инвестиций. Автор материала «Сверхдоходность без лишних рисков» указывает, что по итогам 2003 года рынок показал такую высокую доходность, которую «сложно было получить даже на рынке акций, а в банке – просто невозможно». В валютном эквиваленте цены выросли на 45 процентов. Среди причин называются высокий уровень цен на нефть, связанный с «делом ЮКОСА, – отток средств с рынка акций, развитие специализированных закрытых фондов недвижимости, ипотечных кредитов. В то же время, автор отмечает, что все «оптимистические сценарии (развития рынка жилья) справедливы лишь при условии сохранения рыночных принципов функционирования различных секторов нашей экономики и отсутствия новых политических или «правоохранительных» рисков». Он имеет в виду инициативу партии «Единая России», получившую парламентское большинство и заявившую в своей программе о намерении добиться резкого снижения цен на жилье. «… Не исключено, – отмечает автор, – что в 2004 году конъюнктуру будут строить не только цены на нефть, курс доллара, миграционные процессы и прочие естественные факторы. Могут появиться и новые, «не очень рыночные» стимулы, о последствиях включения которых пока догадаться очень сложно».

          Загородная недвижимость

          Зима – так называемый «низкий сезон» для покупателей и продавцов загородной недвижимости. Как правило, большинство людей задумывается об аренде или приобретении домика в деревне или коттеджа в благоустроенном районе ближе к весне. Это позволяет специалистам в спокойной, далекой от ажиотажа обстановке, проанализировать ситуацию.

          Газета «Время новостей» в материале «Подмосковные вечера все дороже» указывает, что «завершившийся год риэлторы называют «годом коттеджных поселков». Правда, несмотря на обильность предложения, в определенном сегменте этого рынка есть провал. «Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом (до 200 тыс. долл.), бизнес (200—600 тыс. долл.) и VIP (600 тыс. долл. и выше). При этом наибольшим спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категорий, тогда как на рынке наиболее представлены объекты второй группы».

          Количество коттеджей в Подмосковье растет, но цены не снижаются. Одним из наиболее значительных факторов при этом является стоимость земли, на которой расположен поселок. Как утверждают «Ведомости» в номере от 12 января, в ближайшее время будет иметь тенденция к увеличению спроса на землю, расположенную дальше от столицы. Если в 50-километровой зоне наиболее привлекательные территории либо уже заняты, либо стоят очень больших денег, то покупка земли вне этой зоны обойдется во много раз дешевле – как указывает издание, стоимость сотки может снизиться до $200. А это значит, что вместо поселка, дома в котором понатыканы на 6 сотках, ты можешь стать владельцем обширных загородных владений. Главным фактором здесь является доступность коммуникаций.

          Риэлторы утверждают, что сделки с землей, расположенной в дальнем Подмосковье, стремительно набирают популярность. Они сами активно продвигают это направление, так как уверены, что в ближайшее время затоваривания на данном рынке не произойдет. «Ближних земель в Подмосковье практически не осталось, так что будут пользоваться спросом дальние», – приводит газета мнение эксперта.

          А журнал «Профиль» в номере от 19 января вообще указывает на исключительную перспективность земли как объекта для капиталовложений. «Если учитывать растущую тягу городских жителей к земле (будь то крошечная дача или целый замок), станет понятно, что загородная земля действительно стоит дороже золота», – считает автор статьи, озаглавленной «Вместо имения».

          Торговая недвижимость

          В январе в прессе прошли сообщения, связанные с возможными изменениями в деятельности двух крупных торговых сетей. 20 января газета «Коммерсантъ» опубликовала информацию, согласно которой компания «Рамэнка» намеревается выйти на новый для себя рынок – развивать элитные gourmet shop, торгующие деликатесами.

          Ход выглядит исключительно логичным. Московичи привыкли к относительно дорогим супермаркетам, и многие из них явно готовы тратить свои деньги в продуктовых бутиках. «Рамэнка» не станет на этом рынке первопроходцем, но некоторые специалисты сомневаются в конечном успехе предприятия. Некоторые подобные магазины работают довольно успешно, но турок погубит отсутствие опыта, считают они. Газета приводит мнения двух экспертов. Один предполагает, что gourmet shop – «это бизнес не гигантских сетей, а небольших компаний», другой указывает, что «Рамэнка» будет, скорее всего, использовать свой опыт управления «массовыми» магазинами, а значит, сделает супермаркеты для обеспеченных, и не более. Продуктовые же бутики – это совсем другой продукт, более эксклюзивный и индивидуальный».

          Второе сообщение взволновало значительную часть женского населения, так как в нем сообщалось, что может прекратить свое существование сеть магазинов, торгующих косметикой и парфюмерией «Арбат-Престиж». Французская компания Marrionaud приобрела «Арбат-Престиж», после чего последняя начала тотальную распродажу складских остатков. Впрочем, это вовсе не значит, что «Арбата» больше не будет. Скорее всего, французы сохранят довольно популярную в Москве марку, а две компании будут работать в разных сегментах рынка – «Marionnaud, как и во всем мире, будет торговать элитными марками, а «Арбат Престиж» сконцентрируется на масс-маркете», – предполагает автор.

          «Децентрализация» Москвы

          26 января получила продолжение история с переселением жителей Центрального административного округа. Как сообщил в этот день «Российской газете» заместитель префекта Центрального округа Сергей Федоров, отселение, которого так боялись жители, все-таки продолжится в массовом порядке. При этом Федоров заметил: «Слово «снос» прошу не употреблять, оно всех пугает. Мы говорим – разборки». «Слово, которого власти пытаются теперь избегать, действительно приводит в трепет жителей центральной части города, опасающихся, что их отправят на выселки, – пишет автор. – Впрочем, от «разборок» тоже не легче. Сразу возникают ассоциации со скандалами, сотрясавшими округ последние месяцы прошлого года».

          В 2004 году предстоит освободить 110 зданий, однако примерно 60 % их жителей все же останутся в ЦАО.

Александр ДмитриевКвартира. Дача. Офис