В последние месяцы структуры, курирующие в правительстве области земельные отношения, попали в эпицентр внимания всех, кто следит за событиями рынка недвижимости. Причиной тому стали прошедшие земельные аукционы, а также явное намерение подмосковных властей продолжать эту практику. Это и многое другое, касающееся одного.

из самых ценных ресурсов региона – земли, – тема беседы с Алексеем Бодунковым, главой Министерства имущественных отношений Московской области.

– Алексей Феликсович, факт проведения в Московской области первого земельного аукциона, когда на продажу были выставлены три участка земли, имел огромный резонанс. Какую главную цель преследовал при этом Фонд имущества?

– Для начала отмечу, что согласно действующему федеральному законодательству, свободные земельные участки должны продаваться на конкурсной основе. Аукцион – это форма проявления открытого рынка, на котором все потенциальные покупатели получают равные права. Аукцион создает ажиотаж, что позволяет нам поднять цены. А целей, которые мы ставили перед собой, организовывая это мероприятие, было несколько. Во-первых, нужно было приобрести опыт и отработать механизмы. Во-вторых, «поднять» земельный рынок в дальних районах, т.к. в зоне, прилегающей к Москве (а это всего 15% земель), цены и так высоки.

– Как вы оцениваете результаты первого вашего опыта?

– Сам факт проведения – это уже положительный опыт. У нас появились новые наработки, и я думаю, что уже зимой 2004 г. они будут вновь востребованы. В пакет предложений по новым аукционам войдет участок под жилую коттеджную застройку в районе населенного пункта Решетниково Клинского района, который не нашел покупателя в первый раз, дополнительно подобрано еще несколько участков в Ступинском и Чеховском районе. Мы хотим привлечь инвесторов в отдаленные районы Московской области. Более того, мы готовы создать инвесторам в этих районах тепличные условия для работы. К примеру, мы не выносим на торги сельскохозяйственные земли, а сами меняем их назначение с учетом самого вероятного вида использования. Если участок прилегает к населенному пункту, то, конечно, он будет отдан под жилищное строительство. Если земля располагается вдоль трассы, в промзоне – то под промышленное, и т.д. К тому же, покупатель земли через аукцион получает полный пакет документов, которые в обычном порядке можно собрать не менее чем за месяц.

На что бы я хотел обратить внимание, так это на освещение этого события в СМИ. Действительно, это был первый опыт, поэтому неспециалистам было сложно разобраться в его тонкостях. Как следствие, в отдельных изданиях появились статьи, в которых говорилось, что аукцион проходил по неправильной схеме. Хочу подчеркнуть, что земельный аукцион мы провели жестко в соответствии с федеральным законодательством. Не нужно путать земельные аукционы с аукционами Sotheby’s. Если на Sotheby’s выставляется определенный лот, и каждый человек сразу может поднять цену в несколько раз, то, по российскому законодательству в нашем случае определяется стоимость шага, и цены можно поднимать, что называется, только шаг за шагом. Побеждает тот участник, который последним заявил о своих намерениях. Первое мероприятие, проводимое Фондом имущества, показало, что земельный аукцион – это новая форма открытой продажи земли, и делать покупки таким образом нужно еще учиться. Это несложно. Однако предварительно надо внимательно прочесть закон.

– По каким критериям производился выбор первых участков на земельный аукцион?

– На аукционе были выставлены те участки, на которые оформлено право собственности не по процедуре разграничения, а в результате простой гражданско-правовой сделки. Московская область, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», реализовала свое право.

– Как правило, аукцион дает возможность продать товар по максимально высокой цене, но итоги первого земельного аукциона показали, что лот может быть или продан по начальной цене или не продан. Какое место отводилось финансовой стороне вопроса?

– Ситуация сложилась следующая. Один участок, который купило ОАО «Мосэнерго», действительно, ушел по заявленной цене, а на второй в результате аукциона цена выросла больше чем на 40%. Третий участок остался непроданным, и я могу объяснить почему. Первые два примыкают к дороге, и изначально их назначение было определено как производственное. Третий – под коттеджное строительство – мы не успели должным образом «подать». Рекламная компания с момента вынесения решения об аукционе до момента торгов длилась 30 дней. Однако этого времени инвесторам явно не хватило, чтобы сориентироваться и определиться: выехать на место, посмотреть участок. Прошло немного времени, и желающие нашлись. Теперь этот лот будет вынесен на второй аукцион.

В следующий раз мы будем ориентироваться на более длительный срок. На мой взгляд, между выходом постановления правительства Московской области о продаже какого-либо участка и датой торгов должно пройти не менее двух месяцев. Что же касается финансовой стороны вопроса, то скажу, что по нашему ведомству ежегодные поступления в областной бюджет составляют примерно 2,5 млрд руб. Это неналоговые поступления в целом. Общая стоимость участков, выставленных на торги, – около 7,5 млн руб. Сравните цифры. Как видим, доходы от аукциона не столь существены. Но нам было важно показать, что если бы эти участки продавались каким-то другим путем, то мы бы получили примерно на треть меньше. После аукциона нам звонили из многих районов и говорили, что участки были проданы очень дорого. Так, глава района, соседствующего с Клинским, с удивлением отметил, что он выставляет на продажу землю гораздо дешевле, но никто не берет.

– Сейчас много споров идет вокруг перевода земель из одной категории в другую. Говорят и о землях сельхозназначения. Стоит ли биться за каждую пядь земли с учетом того, что большинство хозяйств области дотационны и малодоходны, а изменение назначения и использование земель под другие цели могло бы принести области гораздо больше прибыли?

– Во-первых, мы не хотим допустить повторения процедуры приватизации промышленных предприятий, когда крупные финансовые структуры поглощали акции всех предприятий, которые представляли какой-то интерес. Точно такой же процесс сейчас пошел и продолжает идти по всей стране в аграрном секторе – с предприятиями различных форм собственности. Земли сельхозназначения оптом скупаются по заниженным ценам и потом, после изменения назначения, поступают на рынок совсем по другой стоимости. Земельный кодекс позволил иметь землю в собственности, а покупка акций сельхозпредприятий у работников этих предприятий за цену ниже рыночной позволила скупщикам, потратив один рубль, получить десять. Такой доходности сейчас, наверное, нет в других отраслях народного хозяйства. И остановить этот процесс было практически невозможно. Поэтому позиция правительства Московской области, ее губернатора свелась к тому, чтобы не допустить массового изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель и тем самым не привести к скупке ее крупными финансовыми структурами. Второй аспект проблемы заключается в том, что на территории области нет свободных земельных участков. В городах и поселках уже нет свободных земель под новое строительство, и единственным резервом для их развития являются сельскохозяйственные земли. Если вынести категоричное определение, что назначение сельскохозяйственных земель не подлежит изменению, то окажется, что субъекту некуда развиваться, негде строить. Сейчас же в Московской области идет очень большое промышленное и жилищное строительство, которое нужно где-то размещать. В 2003 г. только по прямым инвестициям мы превышаем цифру в $1 млрд. Это деньги, которые инвесторы вкладывают в развитие территории и которые остаются на территории субъекта Федерации. Нас особенно радует, что в область пришел цивилизованный капитал, но для него требуется земля.

Следующий аспект – это жилищное строительство. Еще раз подчеркну: если не выводить земли сельхозназначения, развиваться субъекту Федерации просто некуда. Я очень скептически отношусь к ссылкам на какие-то субъекты, которые, якобы, ничего не выводят. На мой взгляд, эти субъекты просто не развиваются. Возвращаясь к вопросу изменения назначения сельскохозяйственных земель, еще раз хочу отметить, что в области есть районы, где сельскохозяйственное производство эффективно, а существуют сельхозпредприятия, расположенные вдоль МКАД или других трасс. Я не специалист по сельскому хозяйству, но в моем понимании, если что-то выращено на поле, которое примыкает к автостраде, то, наверное, лучше бы этот продукт не выращивали вовсе.

– Что вы можете сказать по поводу изменения назначения земель, относящихся к лесному фонду?

– Позиция Правительства РФ заключается в том, что эти земли трогать нельзя. Уже несколько лет в Московской области земли, относящиеся к лесному фонду, не переводились в другие категории.

– Выставляя земельный лот, устроители аукциона должны подготовить полный пакет документов на землю. Но, как известно, в Московской области, как и в других субъектах РФ, еще не произошло разграничение прав собственности на землю. Не является ли аукцион несколько преждевременным?

– Есть процедура, которая позволяет даже муниципальному образованию проводить торги по продаже участков, которые в настоящее время находятся в государственной собственности. Но все же нам не хотелось проблем в будущем, поэтому, как я уже сказал раньше, мы выставили на аукцион те земельные участки, права на которые мы имели. Действительно, проведению земельных аукционов мешает тот фактор, что земельные участки на сегодняшний день не являются сформированным продуктом. Есть сам земельный участок, но на него нет никаких документов, подтверждающих, что он вообще пригоден к застройке, что его правовой статус соответствует заявленной информации, и прочее. Главная причина – это не недоработки субъектов Федерации, а очень короткий срок, который прошел с момента возникновения права собственности на землю. Фактически, за десятилетие было чрезвычайно сложно сформировать необходимый пакет документов по земле, и Московская область в этом вопросе – не исключение. Несмотря на то, что наш субъект Федерации находится ближе всего к центру России, к столице, до полного формирования информационной базы по земле нам еще очень далеко. К тому же забуксовал закон «О разграничении государственной собственности на землю», который вполне логичен, но, как показала практика, сложен для применения. Поэтому мы сейчас оказываем посильную помощь Минимуществу РФ, которое готовит изменения в процедуре разграничения. По действующему закону нужно пройти длительный путь получения согласований, в том числе границ участков, сервитутов, прежде чем все попадет в Министерство имущественных отношений РФ, где этот пакет формируется, и на его основании выходит постановление Правительства РФ. Сложность в том, что какой бы штат ни занимался этим в федеральном министерстве, ему не по силам справиться с общим потоком подобных дел. Поэтому в новой версии говорится, что если имеются все предпосылки по отнесению данного участка к той или иной категории собственности – федеральной, субъекта Федерации или к муниципальной, то соответствующий субъект может идти в регистрационную палату, предоставлять необходимые документы и регистрировать это право собственности. В настоящее время Минимущество РФ подготовило все поправки, которые затем должны пройти соответствующую процедуру в Правительстве РФ, после чего будут вынесены на рассмотрение в Государственную думу.

– На ваш взгляд, если поправки будут приняты, то закон действительно станет проще внедрять в жизнь?

– Да. Я согласен с той процедурой, которая сейчас предложена. Она правильна, т.к. по ней уже сейчас можно оформлять землю. За время, прошедшее с момента выхода закона «О разграничении…», в Московской области не появилось ни одного участка земли, по которому были бы зарегистрированы право собственности Российской Федерации, право собственности субъекта Федерации или право собственности муниципального образования. Я думаю, что в силу актуальности закона поправки будут приняты к рассмотрению уже в I квартале 2004 г. Если это произойдет, то в течение примерно двух лет станет реальным провести все процедуру разграничения прав собственности на землю.

– Что еще может изменить введение этого закона?

– Если взять объекты недвижимости, то по ним законодательная база уже сегодня позволила определить, кто собственник каждого квадратного метра. А по земле ситуация остается неопределенной. Есть государственная собственность, есть частная собственность, но если по частной собственности порядок действий стал более-менее ясным, то по государственным земельным участкам еще есть много вопросов. Непонятно, кто ими должен распоряжаться. Поэтому надо четко обозначить, что кому принадлежит. Это является базой. Когда появится определенность, тогда станет проще работать. Сегодня еще есть такая форма собственности, которую уже скоро должны полностью искоренить, – это право бессрочного пользования земельным участком. Такая форма ничего не дает, т.к. хотя пользоваться участком можно, но никаких действий производить нельзя. По закону до 1 января 2004 г. все – и юридические, и физические лица – должны были переоформить право бессрочного пользования на право аренды или право собственности, что абсолютно правильно, но трудно осуществимо, т.к. касается большого количества предприятий, для которых выбор связан с финансовой нагрузкой. Поэтому промышленное лобби в Государственной думе и поддержало перенос введения закона на более поздние сроки. На мой взгляд, это неверно, т.к. право собственности и право аренды – это уже финансовый инструмент, которым можно пользоваться более эффективно, к примеру, как предметом залога, переуступок.

– Алексей Феликсович, для физических лиц процедура переоформления свидетельств о бессрочном праве пользования земельным участком на право собственности или право аренды происходит автоматически по заявлению или требуется пройти процедуру переоформления?

– Переоформление документов на землю не происходит автоматически, т.к., к сожалению, свидетельства о праве бессрочного пользования иногда выдавались даже без кадастрового учета земельного участка. Поэтому, если у кого-то есть свидетельство старого образца, его нужно переоформить с учетом требований нового законодательства.

– В чем заключается процедура переоформления и куда нужно обратиться, чтобы переоформить участок земли?

– Процедура переоформления несложная, и пакет документов, который необходим для переоформления, небольшой. Во-первых, потребуется провести кадастровый учет, второе действие – взять необходимые справки в районе, где находится земля, о ставках земельного налога. И в-третьих, необходимо предоставить документ о физическом или юридическом лице. Для этого нужно обратиться в соответствующий орган в муниципальном образовании в зависимости от того, подразделение ли это самой администрации или отдельный комитет по управлению имуществом. На территории Московской области находятся 73 муниципальных образования, среди которых есть и города, и районы, у которых разные формы управления имуществом и разные полномочия. Если речь идет о большом участке земли, то можно обратиться напрямую к нам в министерство. Для физических и юридических лиц действует один и тот же срок рассмотрения вопроса – 2 недели.

– Как быть, когда участок не успели переоформить в установленные сроки?

– Сейчас вносятся поправки в сроки (они продлеваются), в первую очередь, для предприятий, но я думаю, что они будут сдвинуты и для других юридических и физических лиц. К тому же, законом не предусматривается никаких санкций в том случае, если  участок не прошел процедуры переоформления.

– Это означает, что штрафовать не будут?

– Пока нет. Юридическое или физическое лицо, не успевшее переоформить документы до 1 января 2004 г., не теряет своего права на земельный участок. Однако медлить не стоит. Сейчас, по поручению Президента РФ, в Госдуме рассматриваются поправки к срокам, и когда они будут приняты, мы будем настаивать на введении штрафных санкций, иначе доходы государства теряются. Надо сказать, что большинство граждан начинает понимать, что право аренды, как и право собственности, – это не просто документ, но финансовый инструмент. Могу сказать, что количество людей, переоформивших свои документы, уже превысило 40%.

– Может быть, пугают грядущие налоговые ставки, и именно по этой причине зафиксировать свое право многие не торопятся?

– Ставки налогов разные. Если это касается приватизированных предприятий, то налоги практически одинаковы, т.к. ставка земельного налога и ставка арендной платы практически равны. Поэтому, когда промышленное лобби продвигало вопрос о переносе сроков переоформления прав собственности на более дальний период, они говорили не всю правду. Реально, если бы приватизированные предприятия переоформили право бессрочного пользования на право аренды, то никаких бы финансовых потерь у них не было. Что же касается физических и юридических лиц, которые не проходили приватизации, то в этом случае ставка налога для собственника земельного участка и для арендатора существенно различаются.

– На сегодняшний день рынок земли нельзя назвать полностью сформированным, т.к. не прошла процедура разграничения государственной собственности на землю. По всей видимости, процедура будет непростой, и спорных вопросов будет много. Следуя примеру Великобритании, в которой были созданы специальные земельные суды, где слушаются дела только о земельных спорах, не собирается ли Московская область в будущем пойти подобным путем?

– Я думаю, что когда-то и мы придем к этому. Однако сегодня нельзя сбрасывать со счетов, что существует очень большая разница между европейскими странами и Россией. У меня были представители австрийской фирмы, которые оформляют участок в Балашихинском районе под горнолыжную базу. Они делились своим опытом и выражали определенное недоумение ситуацией по земельному вопросу в Московской области. В Австрии есть полная  информация о любом участке земли. Так, можно узнать, в каком году по нему переходили права собственности. У нас же ничего подобного нет, т.к. земельным вопросом мы занимаемся немногим больше 10 лет. Споры, конечно, будут, но у нас есть суд, который занимается разными вопросами, и в том числе  землей.

– В настоящее время рынок земли в Московской области очень активен. Цены растут. Возможны ли обратные тенденции?

– Я думаю, что рассчитывать можно только на повышение цен. Если раньше были случаи, когда сельхозпредприятия продавали свою землю очень дешево, то сейчас, когда земля скуплена бизнесом – крупными финансовыми структурами, банками, – т.е. теми, кто четко знает ее цену, нет смысла надеяться, что вдруг кто-то станет продавать землю дешево. К тому же тенденция, состоящая в том, что свободных участков становится все меньше и меньше, к тому же продают землю профессионалы, ведет только к подъему рынка, а не наоборот. Правда, есть и другая составляющая вопроса. Активность инвесторов, которые заинтересованы в покупке подмосковной земли, напрямую зависит от того, как будет развиваться наша страна. Если произойдут финансовые потрясения, рынок, естественно, упадет; не будет потрясений – будет двигаться в том же русле с определенной положительной динамикой, которая сформировалось за последние годы. Каким конкретно будет этот рост, прогнозировать очень сложно.

– Что будет в 2004 г. с налогами на строения и сооружения?

– По домам, расположенным на дачных и садовых участках, увеличения налогов не намечается. А что касается индивидуального жилищного строительства, то это реальный налоговый резерв государства, поэтому налоги вырастут. Проблема заключается в том, чтобы выстроить схему по надлежащей регистрации объектов. Ни для кого не секрет, что есть дома, в которых люди уже живут по нескольку лет, но они не оформлены. В 2003 г. на основании документов федерального уровня было принято решение о резком увеличении налогов для собственников участков с недостроенными объектами. К тому же, налоги пересчитывались задним числом, т.е. за два года люди должны были заплатить суммы, в отдельных случаях исчисляемые десятками тысяч рублей. Это вызвало определенную социальную напряженность. Немного позже она была снята, но мера показала, что таким способом государство подталкивает людей узаконить свою недвижимость и платить налоги по обычным ставкам.

– Ваше министерство курирует имущественные отношения. Какая категория недвижимости является дефицитной для области?

– Вопрос непростой. На мой взгляд, у нас недостаточно объектов, относящихся к индустрии досуга наших граждан. Правда, определенные сдвиги в этом направлении уже произошли. К примеру, в Московской области сейчас очень активно продвигается программа губернатора Московской области по строительству спортивных сооружений.

Это очень серьезная долгосрочная программа, которая предусматривает практически в каждом крупном городе строительство капитального спортивного объекта. За последние годы введены в строй: Клинский ледовый дворец, Чеховский универсальный олимпийский дворец с прекрасным 50-метровым бассейном, замечательный стадион в Красногорске для клуба «Зоркий», где льдом можно пользоваться круглый год. Реализуется и другая программа губернатора по возведению дворовых спортивных площадок. Мы отдаем себе отчет в том, что у наших детей, в отличие от столичных, выбор досуга гораздо уже. Поэтому строительство внутридворовых площадок получило огромный резонанс. Кроме того, нам бы очень хотелось, чтобы в Московской области не было хаотичной застройки, «шанхая», когда едешь вдоль дороги и видишь, как одно поле застроено разными домами, по принципу «кто во что горазд». Смотреть неприятно! Уже сейчас в загородном направлении стали развиваться организованные коттеджные поселки, с единой концепцией, наличием объектов инфраструктуры – это лицо Московской области. И за строительством таких поселков будущее. Причем речь идет не только о дорогой недвижимости, но и поселках, которые возводятся сегодня для среднего класса.               

Мир и Дом