В последнее время аналитики все менее охотно дают прогнозы в отношении дальнейшего развития рынка недвижимости. И в самом деле, какие могут быть прогнозы, если рынок уже третий год развивается вопреки всем правилам экономики и линейных кривых?

Поскольку предсказания — дело неблагодарное, попробуем просто восстановить последовательность развития событий. В нынешней ситуации это лучшая возможность для анализа. Итак.

Цены на квартиры начали расти в 1999 году, когда народ уже пережил последствия кризиса, начал восстанавливать былые накопления и подумывать, куда бы их вложить. Самым незыблемым на пошатнувшемся было рынке ценных активов казалась недвижимость. В нее и начали инвестировать, покупая недостроенные подмосковные замки. Постепенно спрос перестал быть хаотичным, лишился экстравагантности, приобрел цивилизованные черты, и цены поползли вверх.
В начале 2000 года наивные аналитики предрекали: «Цены дойдут до докризисного уровня и остановятся». А цены ловко перескочили пресловутый докризисный уровень ($800 за 1 кв. м в городе и $300–400 — в области) и бодро пошагали дальше. Тогда появилась следующая «гениальная» гипотеза, как воспоминание о кризисах 95-го и 98-го годов: рынок цикличен и рушится каждые три года. Так что ждите, господа, рухнет рынок к 2001-му непременно. Но он не рухнул, а цены продолжили свое победное шествие по стране. (Кстати, следующий «кризисный год» этого цикла приходится на 2004-й, как несложно заметить.) Тогда все надежды аналитиков сосредоточились на психологическом рубеже в $1000. Мол, это все — предел человеческого терпения! Но и «рубеж» не оправдал ожиданий. После его преодоления цены продолжили рост. Так не бывает, говорили аналитики, цены не могут все время расти. Вот увидите, рынок скоро «перегреется» и цены упадут. Как вы догадываетесь, средняя температура в нашей клинике пока в норме.
Возможно, многоуважаемые аналитики просто забыли о таком факторе формирования рынка, как спрос. По данным западных аналитических агентств, обеспеченность населения квадратными метрами в Европе составляет 50–70 кв. м на человека, а в России — только 25 кв. м на человека. До тех пор пока разница в недостающие «50 квадратов», умноженная на многомиллионное население России, не будет преодолена, — спрос будет сохраняться. Если даже в Москве строится примерно 0,5 кв. м на человека в год (4–5 млн кв. м стройкомплекса против 9 млн человек населения столицы), то несложно предположить, что удовлетворенный спрос на жилье — даже не вопрос ближайшей пятилетки.

Не стоит забывать и о таком важном факторе влияния спроса на цену, как его платежеспособность. Конечно, в ситуации политической и экономической стабильности (провоцирующей рост рубля), которая складывалась в последние годы, платежеспособный спрос был довольно высоким. Люди начали жить лучше, появилось новое поколение синих воротничков, которые во времена кризиса еще учились в институте и точно знают, во что не надо вкладывать деньги. Пожалуйста — перед вами те, кто желает и может купить квартиру в доме бизнес-класса.
Сейчас же ситуация несколько изменилась. Результаты выборов в Думу и грядущее переизбрание президента предлагают нам не сомневаться в «сворачивании либеральных реформ и ужесточении курса». Кого будут «мочить в сортирах» в этом году? Ответ не то что неизвестен — вариантов много. Под политический артобстрел уже попадала свободная пресса и некоторые излишне вольнолюбивые деятели искусства. Может быть, следующими будут «слишком проамериканские» синие воротнички?

А может быть, ведомые желанием создать жителям страны дешевую ипотеку и предоставить дешевые квартиры, власть предержащие твердою рукой насильно опустят планку цен? Например, введением новых налогов. Не исключено. Вместе с тем, пока строители поставляют в правительственные фонды и официально, и в виде взяток большую часть дохода, дешевое строительство мало кому интересно.
А сограждане, наблюдающие за падающим курсом доллара, который сжирает все их припрятанные в кубышке «зеленые баксы», тоже помогут создать «здоровый ажиотаж» на рынке недвижимости. Поэтому основных сценариев развития событий два, и оба зависят не от экономики, но от политики. Первый: в ближайшие четыре года цены будут расти так же неудержимо, как и в предыдущие три. Второй: наступит весна, зазвенит апрельская капель, и вместе с нею «обвалятся» цены, вторичный рынок быстро наполнится дешевым жильем бизнес-класса, и вооруженные государственной ипотекой граждане легко и непринужденно решат извечный «квартирный вопрос».

Георгий Полторак
Директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
— От года наступающего мы ждем новых позитивных изменений, хотя вряд ли наши сотрудники могут пожаловаться на их отсутствие. И эти изменения будут внедряться вместе с коллективом, по его инициативе (это вообще наша «изюминка» — рассматривать и активно внедрять любые интересные проекты, предложения сотрудников компании), которые принесут повышение качества, комфортности и производительности труда. Что, несомненно, приведет к повышению благосостояния корпорации в целом и каждого сотрудника в отдельности.
Обезьяна как символ года — не такое уж несерьезное животное. Это год для реализации самых смелых идей. Доминирующими энергиями года Обезьяны будут стихии Дерева. Этим энергиям в природе соответствуют цвета — зеленый, как символ всего растущего, и голубой или синий, как символ Неба, который проводит к Земле космическую энергию. Фирменный цвет корпорации «БЕСТ-Недвижимость» — синий, так что у нас есть все предпосылки рассчитывать на удачу!

Евгений Леонов
Начальник отдела перспективных проектов ДИПСа:
— От следующего года мы ожидаем... работы. Да-да, нам нельзя простаивать. У нас самые что ни на есть серьезные планы, за которые мы отвечаем перед городом. А если сейчас скажем про сюрпризы, которые ждут наших клиентов, то... будет неинтересно.
Но могу сказать одно: Леонид Краснянский каждый праздник всегда лично поздравляет коллектив департамента и сотрудников подведомственных ГУПов. Это обязательно!

Михаил Маликов
Генеральный директор компании «Авгур Эстейт»:
— Что касается 2004 года, то, на мой взгляд, рынок элитной недвижимости в следующем году ожидают динамичные перемены.
Во-первых, усилится конкуренция, и этот фактор во многом предопределит все остальные. Поскольку элитный сектор является высокорентабельным, компании постараются сохранить свои позиции любыми способами. В новом году будет больше использоваться оригинальных идей, усилится акцент на авторских архитектурных решениях. Уже сейчас к работам все чаще подключаются уважаемые фирмы-подрядчики, нет экономии на строительных материалах и инженерных системах. В итоге качество объектов будет улучшаться.
Во-вторых, в наступившем году может начаться серьезная квартальная реконструкция ЦАО. Это будет знаменоваться появлением не отдельных домов, а полноценной квартальной застройки, вписывающейся в историческое окружение. Из-за отсутствия свободных площадок в центре увеличится количество реконструируемых особняков.
По-прежнему сохранится спрос как на дешевое, так и на элитное жилье, поскольку рынок далек от насыщения. В целом, при условии сохранения стабильной макроэкономической обстановки и высоких цен на нефть, темпы роста рынка элитной недвижимости должны сохраниться в 2004 году на уровне прошедшего года.

Григорий Куликов
Председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Мы ожидаем, что в следующем году на рынке недвижимости не будет никаких серьезных потрясений. Наши специалисты прогнозируют снижение темпов роста цен на элитное и панельное жилье, вероятна активизация спроса на жилье бизнес-класса. Это приведет к тому, что квадратный метр в домах этого уровня через год подорожает до $3 тыс. Наиболее стремительно будут расти цены на квартиры в Подмосковье. Объяснение простое: жители столицы готовы переехать в Подмосковье ради жилья более высокого уровня, где при этом они выигрывают не только в качестве, но и в метраже.

Наталья Ветлугина
Исполнительный директор компании «Новый город»:
— От нового года мы ждем некоего успокоения. Нынешний рост не может продолжаться вечно: цены должны успокоиться, а может быть, и даже немного начнут снижаться. Но точный прогноз, конечно, дать невозможно.
В этом году нашей компании исполняется 10 лет. Хотя формально наше агентство появилось 4 ноября 1993 года, день рождения компании мы традиционно отмечаем в начале января — потому что реально мы начали работать в это время в 1994-м.

Олег Гребенкин
Президент ОАО «Квартал»:
— Ожидаем, что год грядущий будет лучше года уходящего — и по количественным, и по качественным показателям.
В 2004 году планируется сдать в эксплуатацию очередную серию монолитных жилых комплексов: пятую пару коммерческих домов класса люкс и middle-класса, а также муниципальный дом для жителей сносимых пятиэтажек.
Начнется строительство шестой пары домов, проектирование которой в настоящий момент уже завершено. Планы по обустройству инфраструктуры района включают строительство крупного торгово-развлекательного комплекса и бизнес-центра.

Надежда Кот
Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти»:
— Прогнозы на 2004 год — самые оптимистичные. Ждем старта новых площадок, привлекательность которых не подлежит сомнению. Верим в то, что рынок повернется в сторону покупателя. Надеемся на то, что качество и цена станут неразлучными друзьями. А также обещаем нашим клиентам ярких и неповторимых предложений в лучших элитных уголках земного шара.

Майя БогдановаКвартира. Дача. Офис