Приобретая жилье на вторичном рынке, его будущий собственник играет в лотерею: повезет ли счастливо жить в собственной квартире долгие годы или законность сделки придется доказывать в суде? Намного спокойнее застраховать приобретенную квартиру от потери в результате утраты права собственности, то есть прибегнуть к титульному страхованию.

Несмотря на профессионализм риелтора и тщательность проверки юридической чистоты предмета купли-продажи, сделка может быть признана недействительной. К сожалению, в современной России за законность приобретенных прав на недвижимость полностью не в состоянии поручиться ни продавцы недвижимости, ни риелторы, ни даже органы регистрации.

С КВАРТИРАМИ НЕ РАССТАВАЙТЕСЬ
Расстаться с приобретенной квартирой вам все-таки придется, например, в случае мошенничества со стороны ее продавца (неважно, по вашей или предыдущим сделкам). Если когда-то был нарушен процесс приватизации или права совместно проживающих граждан, квартира продана одним из супругов без согласия второго, ущемленный в правах бывший собственник может вернуть квартиру по суду. Недействительной суд признает такую сделку, один из участников которой (продавец квартиры) был недее­способным на момент заключения договора, или когда при дележе наследства «забыли» отдельных наследников. В конце концов никто не гарантирует покупателю правомочности решения суда и отсутствия регистрационных ошибок.
Вот несколько историй, ставших притчами, пересказанными много раз и обросшими многочисленными подробностями. В агентствах недвижимости и страховых компаниях вам приведут множество таких примеров.

ИСТОРИЯ ПЕРВАЯ, КОМИЧЕСКАЯ
Несколько лет назад в Москве один гражданин продал квартиру, получил деньги и на радостях выпил лишнего. На улице в пьяном угаре то ли ударил милиционера, то ли просто с кем-то подрался. Он был доставлен в отделение в нетрезвом виде, о чем и свидетельствует составленный протокол. И все бы ничего, но в скором времени недобросовестный товарищ подал в суд с требованием признать сделку купли-продажи своей квартиры недействительной. Он заявил, что его обманули: напоили, обобрали, денег не заплатили. Самое интересное, что суд решил дело в пользу этого гражданина: в протоколе (в официальном документе) было зафиксировано, что в роковой день совершения сделки он находился в состоянии алкогольного опьянения. В результате покупатель квартиры, правильно оформивший документы и честно заплативший деньги, квартиру потерял.

ИСТОРИЯ ВТОРАЯ: ЖИЛИ-БЫЛИ...
Жили-были мать и сын. Однажды пожилая мать, на что-то обидевшись, ушла из дома. Отсутствовала она долго, ее объявили в розыск. Спустя какое-то время нашли труп. Сын мать опознал, похоронил, квартиру продал (законное право любого собственника), а сам переехал. Новый владелец квартиру отремонтировал, женился. Когда вдруг в дверь квартиры позвонила пожилая женщина, которая неожиданно предъ­явила права на свою квартиру. В течение нескольких лет она жила у дальней родственницы в деревне и была искренне удивлена, узнав, что сын успел ее похоронить. Итог этой истории одновременно и радостен, и печален: с одной стороны, квартиру матери непутевого сына вернули, с другой — человеку, купившему ее, пришлось в срочном порядке выезжать, оставшись и без квартиры, и без денег.

ИСТОРИЯ ТРЕТЬЯ: КВАРТИРА КОММУНАЛЬНАЯ
В семье москвичей родилась двойня. На семейном совете решили, что дочкам в малогабаритной хрущевке будет тесно. На радостях родственники скинулись и одолжили счастливым родителям деньги на покупку большой квартиры. Пока рабочие делали ремонт в бывшей коммуналке, из заключения вернулся жилец одной из комнат. И разумеется, потребовал свою жилплощадь назад. Конец у этой истории все-таки хороший: с экс-заключенным удалось договориться, купив ему комнату в другой коммунальной квартире. Но сколько было потрачено денег, нервов и сил, вы можете себе представить.

ИСТОРИЯ ЧЕТВЕРТАЯ: ПРИВАТИЗАЦИЯ
Молодые супруги жилье покупали у хорошо знакомой бабушки, и даже владельцев квартира ни разу не меняла: хозяйка ее и приватизировала сама. Поэтому при оформлении сделки решили на проверку не тратиться. Бывшей владелице помогли приобрести однушку, денег доплатили, а сами оказались в трешке. Жить бы да радоваться. Но не тут-то было. Не знали они, что сначала (в 1991 году) законодательство позволяло приватизировать жилье с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних граждан. А спустя два года (в августе 1993 года) несовершеннолетние граждане тоже получили право стать участниками приватизации, и при оформлении договора стало необходимым получить согласие всех совместно проживающих и совершеннолетних, и несовершеннолетних лиц. Таким образом, в течение двух лет приватизация проходила без учета прав детей и подростков, в результате чего сегодня возникают судебные споры.
Вот и нашей молодой семье не повезло. Внук бабушки подрос и решил, что его права были когда-то ущемлены. Он настаивал на том, что часть квартиры наравне с бабушкой принадлежит ему... О том, что было дальше, вы можете догадаться сами.

МЫ ПОЙДЕМ ДРУГИМ ПУТЕМ
Приведенные нами истории — лишь схематические фрагменты. Жизнь гораздо богаче и изобретательнее, чем вам кажется. Иной раз даже трудно себе представить, что именно может послужить основанием для передачи квартиры в собственность предыдущему владельцу или лицу, в этом заинтересованному. Обманутый в своих ожиданиях собственник в худшем случае (отнюдь не редком) теряет квартиру и деньги без возврата.
В любом случае при покупке недвижимости человек должен знать, по каким причинам он в будущем может лишиться приобретенного права собственности, кто, когда и как должен эту утрату эффективно компенсировать. К сожалению, система регистрации прав на недвижимость в нашей стране несовершенна, поэтому вопросов остается больше, чем ответов.
Начнем с истоков. В мире существуют две альтернативные системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость: ­актовая и титульная.
Актовая система распространена в США. Суть ее в том, что сделку купли-продажи недвижимости регистрируют только при заключении договора страхования. Страховая компания проверяет чистоту подобранной риелтором квартиры, и после этого заключают договор. В случае сомнительной чистоты жилья от сделки отказываются. Таким образом, государственная система лишь регистрирует право на объект. Оно может быть ­оспорено после регистрации, а все обязательства берет на себя страховая компания.
При титульной системе, применяемой в европейских странах, основным гарантом права собственности выступает государство. Именно государственный регистрирующий орган проверяет чистоту сделки, которая может быть оспорена только до регистрации, а в будущем (в том числе и для судебного разбирательства) история вопроса не имеет значения. Факт титульной регистрации права на недвижимость является единственным свидетельством его существования.
Таким образом, различие двух систем регистрации прав на недвижимость заключается в разных ответах на вопросы: когда и кем долж­но быть доказано право собственности — до регистрации или после нее, государством или страховой компанией?
При разработке законопроекта «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» формально выбор был сделан в пользу титульной системы регистрации, и процедура государственной регистрации недвижимости стала обязательной. Но даже правильно зарегистрированная сделка не является бесповоротной и может быть оспорена в суде. А в случае признания ее недействительной собственник лишается ранее приобретенного права собственности. Иначе говоря, здесь работает принцип актовой системы регистрации прав на недвижимость.
Регистрация в России представляет собой сочетание особенностей двух названных систем и не отлажена в полной мере еще и потому, что игнорирует главный принцип титульной регистрации — бесповоротность сделки, если она совершена добросовестным приобретателем, т. е. любым собственником, регистрация права которого выполнена без нарушения закона. Но ни в тексте Гражданского кодекса, ни в параграфах Закона «О регистрации» о добросовестном приобретателе прав на недвижимость до недавнего времени не было сказано ни слова.
Конституционный суд России 21 апреля 2003 года вынес решение, несколько снизившее риски собственников, впервые прибегнув к понятию «добросовестный приобретатель»: обнаружение юридических пороков ­предыдущих сделок не влечет за собой автоматического расторжения всех следующих договоров.

ЗАСТРАХУЕМ — БУДЕМ ЖИТЬ!
Несмотря на некоторые изменения к лучшему, действующее законодательство еще несовершенно, а механизмы разрешения различных споров не отработаны. Поэтому и прогнозы специалистов по недвижимости и страхованию неутешительны: в ближайшее время мошенничество и ошибки при регистрации будут иметь место в не меньшем объеме. Со дня покупки квартиры и в течение десяти лет (максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью) покупатель подвержен серьезному риску. Может пройти не один год, прежде чем обнаружатся проблемы, связанные с приобретенной недвижимостью.
Никто не застрахован от таких проблем. Зато страховые компании помогут вам их нивелировать: заключил договор титульного страхования — и никакие неожиданности не страшны. Под защитой этих организаций при титульном страховании оказываются имущественные интересы страхователя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимым имуществом.
Коротко о плюсах титульного страхования. Во-первых, в случае подачи иска в суд о признании сделки недействительной страховая компания принимает участие в судебном процессе, что позволяет не расходовать деньги на адвокатов.
Во-вторых, при утрате права собственности на основании решения суда страховая компания выплачивает страховое возмещение в сумме рыночной стоимости квартиры. При этом никаких специальных документов, подтверждающих достоверность суммы, в большинстве случаев фирма не требует. При согласовании условий договора, касающихся стоимости квартиры (страховой суммы), страховщики ориентируются на общие качественные характеристики квартиры: район, удаленность от метро, этаж и др. Размер страховой суммы устанавливают один раз, и изменить его после подписания договора титульного страхования можно только по соглашению сторон. Учтите, что в таком случае страховая компания вольна произвести перерасчет страховой премии.
В-третьих, прежде чем застраховать право собственности на приобретаемое или уже приобретенное имущество, страховое агентство проводит предстраховую экспертизу. Подобная проверка является неотъемлемой частью процесса страхования. Процедура заключается в том, что квалифицированные юристы проверяют так называемую чистоту сделки, в ходе которой подвергают анализу ее юридические аспекты и собирают сведения об участниках сделки. По данным экспертов в 40 % случаев в результате подобной проверки всплывают обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. А в 5 % степень риска настолько велика, что страховое агентство отказывает в титульном страховании.
Часто, прежде чем заключить с клиентом окончательный договор, страховая компания предлагает оформить предварительное соглашение, в котором устанавливает средний тариф, зависящий от срока страхования и схемы покупки квартиры. По результатам предстраховой проверки могут возникнуть несколько вариантов развития дальнейших событий.
Вариант 1. Если никаких явных рисков обнаружено не было, страховая компания заключает с покупателем недвижимости договор страхования по установленному ранее тарифу.
Вариант 2. При выявлении некоторых рисков заключают договор страхования по вновь установленным тарифам. Они, как правило, ненамного выше заявленных в предварительном договоре.
Вариант 3. Могут быть обнаружены риски, которые покупатель расценит как неопасные и не захочет до­плачивать деньги по новому тарифу. В таком случае страховая компания вправе заключить договор по прежнему тарифу, но ответственность по данным конкретным рискам страхователь берет на себя.
Вариант 4. После проверки становится ясно, что риск велик и брать его на страхование нецелесообразно. Поэтому страховая компания отказывается от сделки и возвращает покупателю квартиры деньги за вычетом около 20 % на ведение дела (предстраховую экспертизу).
Таким образом, по итогам экспертизы будет составлено заключение о вероятности наступления страхового случая. Чем она выше, тем больше страховой тариф (он может варьироваться от 0,5 % до 4,5 %).
Величина страхового тарифа зависит еще и от срока, на который страхуется право собственника (чем он больше, тем выше тариф), количества сделок, совершенных с недвижимостью (чем больше собственников было у имущества, тем выше риски и, соответственно, тариф). Допустимо заключить договор страхования не только по последней сделке, но и по всем сделкам, когда-либо совершенным с недвижимостью, что также влияет на страховой тариф. Его выплата производится один раз в год или в рассрочку: это зависит от желания клиента и от особенностей конкретного случая.
Договор титульного страхования оформляют после государственной регистрации права на объект недвижимости или на стадии подготовки документов по купле-продаже квартиры. Но в любом случае страховая защита начинается с момента регистрации.
К сожалению, не исключен тот факт, что страховая компания вам откажет. Это произойдет, например, если к моменту начала действия договора о купле-продаже вы знали о негативных обстоятельствах, нарушающих условия договора. Или обнаружились риски в связи с какими-то вашими действиями, на которые у вас нет соответствующих разрешающих документов или необходимого опыта.
Таким образом, титульное страхование сегодня является единственной возможностью избежать серьезных проблем с нидвижимостью, которые могут возникнуть по разным причинам.

Недвижимость и цены