Анна Шипитько, специалист управления страхования имущества и ответственности «Группы Ренессанс Страхование».

Титульное страхование (в лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности») очень актуально для России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок по приобретаемой недвижимости. Однако на практике договоров титульного страхования заключается мало. А вот за рубежом этот вид страхования очень развит, каждая сделка купли-продажи квартиры или дома сопровождается заключением такого договора.
Согласно статистическим данным в Москве ежегодно расторгается около двух тысяч сделок, связанных с покупкой недвижимого имущества. И не всегда от потери квартиры и денег спасает оформление сделки через агентство недвижимости и ее государственная регистрация. Единственный выход — титульное страхование.
Титульное страхование направлено на то, чтобы защитить покупателя недвижимости. Выплаты по такому виду страхования страховая компания осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. Например, человек приобрел недвижимость, однако из-за внезапно объявившихся наследников он может потерять право собственности. Такое может произойти и в том случае, если ранее с этим недвижимым имуществом были совершены какие-либо незаконные сделки. Защитить приобретателя, то есть вернуть ему стоимость недвижимости, и призвано титульное страхование.
Кроме того, страхование права собственности приобретателя обязательно при приобретении недвижимого имущества за счет кредитных средств (ипотечном кредитовании).

Базовые тарифные ставки (годовые) по данному виду страхования составляют от 0,8 % до 1,2 % от страховой суммы. Окончательную стоимость страхования определяют на основании заявления на страхование, при этом учитывают количество сделок с недвижимым имуществом, наличие всех необходимых документов по объекту недвижимости, подлежащему страхованию, и ряд других факторов, влияющих на степень страхового риска.

Страховая сумма в договоре страхования определяется как стоимость застрахованного имущества, указанная в договоре купли-продажи или, если в договоре купли-продажи стоимость объекта недвижимости отличается от реальной стоимости, — на основании предоставляемого страхователем отчета независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимого имущества на день продажи.
Срок страхования устанавливается от 1 года до 10 лет с оплатой как единовременно, так и с рассрочкой страховых взносов. При этом вступление в законную силу судебного решения о прекращении права собственности страхователя признается страховым случаем, если исковое заявление было принято судом к рассмотрению в течение срока действия договора страхования.
Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Титульное страхование отличается от прочих видов страхования тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории недвижимого имущества, то есть произошло до момента заключения договора страхования.

В случае лишения страхователя права на предмет страхования по решению суда, он получает страховое возмещение в размере страховой суммы (стоимости недвижимого имущества на дату заключения договора страхования). Если по решению суда правовой режим предмета страхования определяется как общая (совместная или долевая) собственность страхователя с иным лицом, то страховое возмещение рассчитывают пропорционально стоимостной доле застрахованного недвижимого имущества, права на которое перешли к третьему лицу.

Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости МИАН.
Профессиональный риелтор — гид, позволяющий быстро сориентироваться на рынке недвижимости. Он помогает правильно расставить акценты, а также призван обеспечивать гарантию безопасности сделки.
Практика показывает, что люди обращаются в агентство недвижимости не только потому, что у них не хватает времени на самостоятельное решение жилищных проблем. Скорее они ждут от риелтора гарантий того, что купленная жилплощадь никуда не денется. Ведь не секрет, что случаи мошенничества на рынке недвижимости встречаются и по сей день. По статистике ГУВД каждая десятая сделка, осуществляемая без помощи риелтора, проходит со сбоями. А ведь сколько бы человек ни заплатил за квартиру, он едва ли захочет ее потерять.
За годы существования российского рынка недвижимости не было создано механизма, обеспечивающего клиентам серьезные гарантии безопасности сделок. Те бумаги, которые некоторые агентства недвижимости выдавали на руки своим клиентам и которые якобы гарантировали безопасность, компетентные органы не учитывали. И при решении квартирного вопроса клиенту ничего не оставалось, как только надеяться на удачу и на порядочность своего риелтора.
Однако средство, позволяющее защитить себя от неожиданностей, существует. Это страхование. Альтернативы страхованию человечество пока не придумало. В нашем обществе эта услуга постепенно завоевывает доверие людей. Страхование дает уверенность в завтрашнем дне, и сегодня все больше людей стали понимать это.
Страхование приходит и в недвижимость. Это еще раз говорит о том, что рынок риелторских услуг становится все более цивилизованным.
Страхование риска утраты права собственности — это как раз то, что волнует каждого покупателя недвижимости. Для того чтобы оформить страховку риска потери права собственности, нужно предоставить страховщику весьма объемный пакет документов, включающий расширенную выписку из домовой книги, справку из психоневрологического диспансера и др. Практика показывает, что при отсутствии одного из необходимых документов страховая компания предпочитает сразу отказать клиенту, даже не вникая в проблему. МИАН же, будучи крупнейшей риелторской структурой, имеет более широкие возможности и может предоставить страховщику полную и объективную информацию. Да и самому страховщику удобнее иметь дело с риелторской компанией. Ведь интересы риелтора и страховщика совпадают, поскольку оба заинтересованы в том, чтобы страховой случай не наступил.
Не секрет, что, вводя такую услугу, как страхование, агентство недвижимости берет на себя дополнительную нагрузку. Например, приходит человек покупать квартиру, специалисты ее находят, затем дело доходит до сделки, и тут страховая компания по каким-то причинам отказывается ее страховать, о чем агентство недвижимости честно сообщает клиенту. Естественно клиент не будет приобретать это жилье, и тогда агентство уже за свой счет подбирает ему другую квартиру.
Страхование — это закономерный этап развития рынка недвижимости. На Западе люди не представляют себе, чтоб имущество может быть не застраховано. В нынешних условиях возможность страхования права собственности на жилье выступает гарантом сделки с недвижимостью.

Борис Анатольевич Зильберштейн, ведущий специалист АКРУС-Недвижимость (Альянс Компаний Риэлторских Услуг).
Страхование потери имущества в результате утраты права собственности в современной России очень актуально. Люди боятся потерять свою собственность: риск все-таки большой, а деньги немалые. Поскольку печальных историй известно много, у людей возникают сомнения в чистоте любой сделки. Многие сами уже сталкивались с подобного рода проблемами и стремятся избежать их.
Однако сейчас люди достаточно редко обращаются к страхованию прав собственности: боятся и не доверяют. Страховые компании должны владеть необходимой статистикой и механизмами оценки.
К сожалению, не любую сделку по приобретению недвижимости можно проверить на юридическую чистоту, поскольку иногда очень сложно проследить всю цепочку владельцев и тех, кто может претендовать на данное жилье. Когда с этим возникает проблема, мы рекомендуем страховать право собственности.
Механизм титульного страхования довольно прост: участники сделки предоставляют в страховую компанию пакет необходимых запрашиваемых документов, страховая компания выявляет риски, дает им оценку. Если страховая компания готова заключить договор по этому случаю, то определяются ставки. Ставки плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т. п. Обычно договоры заключаются на 1-3 года. Если по истечении этого срока не было выплат, можно продлить договор на льготных условиях до 10 лет. Однако вероятность того, что по прошествии 3 лет наступит страховой случай, при титульном страховании ничтожна.
Роль риелторской компании в этом процессе заключается в предоставлении покупателям рекомендации по выбору страховой компании. Сейчас в Москве лишь пять-семь страховых компаний профильно занимаются этим видом страхования.

Недвижимость и цены