Специалисты отмечают характерную черту 2003 года – сезонность перестала быть столь значимым фактором, как это было раньше. Например, цены «проигнорировали» лето, когда под воздействием жары они обычно росли медленнее или прекращали расти вовсе. В этом году за счет постоянного подорожания на уровне 3% в месяц произошло истощение платежеспособного спроса, вследствие чего темпы роста просто не могли сохраняться на прежнем уровне.

          Рынок жилья

«Дешевле не будет» и «раскупят все» – к таким двум определениям можно свести все прогнозы на 2004 год. В рамках состоявшегося в декабре круглого стола «Ситуация на рынке новостроек в 2003 году» начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Евгений Леонов «спрогнозировал небывалый рост цен на новостройки в следующем году. Он полагает, что цены 2003 года недопустимо низкие и ДИПС приложит все усилия, чтобы довести их до 10 тыс. за кв. метр в центре», сообщает газета «Время новостей» в номере от 17 декабря.

Главная причина все та же – превышение спроса над предложением, в первую очередь, в дешевом сегменте. На рынок попадает незначительный объем дешевой недвижимости, пользующейся наибольшим спросом. В 2004 году в этом смысле ситуация не улучшится.

Журнал «Эксперт» (номер от 15 декабря) утверждает, что «в уходящем году созданы предпосылки для более динамичного развития рынка недвижимости». Автор выделяет ряд ключевых моментов. Во-первых, речь идет о таком мощном стимуле для спроса, как вступивший в силу в ноябре закон об ипотечных ценных бумагах. Однако рост ипотеки приведет только к дальнейшему росту цен, так как «кредитов будет много, а квартир мало».

Выход – в увеличении предложения, но и оно сталкивается с серьезными препятствиями. «Главная беда российских девелоперов – их, прямо скажем, микроскопичность. Компаний много, но строят они мало, их обороты невелики», – указывает автор. Тем не менее, в настоящее время наблюдается тенденция к укрупнению строительного бизнеса, и это является вторым важным моментом.

В-третьих, продолжается рост капитализации в этом сегменте. В 2003 году на рынке появилось несколько новых инвестиционных механизмов.

«Если то, что заложено в этом году для развития рынка, будет реализовано, главным событием следующих лет станет уже не рост цен на квартиры, а расширение возможностей их приобретения, в том числе за счет увеличения объемов жилищного строительства», – прогнозирует автор.

          Споры об ипотеке

В декабре пресса неоднократно возвращалась к вопросу об ипотечном кредитовании. Заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев заявил, что в 2004 году через ипотеку будет реализовано 3-3,5 миллиона квадратных метров жилья. По его словам, это «позволит снизить стоимость жилья и обеспечит его доступность для населения».

Однако аналитики утверждают обратное. Так, журнал «Профиль» (номер от 15 декабря) пишет, что ипотека в Москве все-таки заработала – «вопреки всему». Но при этом она привела только к подорожанию жилья для покупателей, пользующихся ипотечными кредитами. «Свое слово в деле росте цен сыграла ипотека, – указывает издание, – …обладая возможностью привлечь ипотечный кредит, покупатель сталкивается с тем, что очень немногие готовы продать ему жилье на условиях ипотеки. Банк придирчив, проверка «чистоплотности» квартиры – дело нескорое. Какой смысл продавцу ввязываться во все это, если полно покупателей с «живыми» деньгами. Но вот если вы заплатите побольше, то... И ипотечный покупатель вынужден платить больше. Что это как не дополнительный механизм роста цен?».

«Московская правда» 2 декабря задается вопросом – а наступил ли вообще ипотечный бум? Издание отмечает, что существует целый ряд препятствий для этого, начиная с банального незнания людей принципов работы ипотечного кредитования и заканчивая отсутствием денег для оплаты процентов по кредиту. Впрочем, как отмечает эксперт, «наметившаяся стабилизация экономики страны, безусловно, ведет к снижению инфляции, это позволит снизить вдвое процентную ставку уже через 4 – 5 лет, что и приведет к ипотечному буму».

          Рынок офисных и торговых помещений

В 2003 году на рынке офисных и торговых помещений наблюдался рост, хотя и не такими темпами, как жилищный сегмент. При этом отмечались две основные тенденции – недостаток свободных площадей в офисных помещениях высших категорий и начинающийся переизбыток торговых площадей. Газета «Ведомости» в номере от 16 декабря опубликовала прогноз, согласно которому «рынок офисных и торговых помещений продемонстрирует в 2004 году стабильность и даже некоторое снижение ставок аренды, ожидая прихода новых инвесторов и девелоперов».

Рынок офисной недвижимости ожидает децентрализация. «Новые проекты будут тяготеть к окраинам города», – приводит автор мнение специалиста. Новым «деловым центром» станет район третьего транспортного кольца, а основные «деловые» кварталы «расположатся вдоль крупных московских магистралей: проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. Децентрализация приведет к выравниванию цен между офисами в центре и в пределах ТТК».

Уже в 2003 году отмечался переизбыток свободных площадей в торговых центрах, что вынуждало их владельцев снижать арендные ставки. Похоже, что такое положение сохранится и в течение следующих 12 месяцев. На рынке появятся новые торговые центры, которые не успели открыться в текущем году, а также «ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес».

Объем инвестиций в торговую недвижимость Москвы в 2003 году «Ведомости» оценивают более чем в $1 млрд, причем в ближайшее время, по прогнозам, их объем удвоится.

          Что будет с жителями ЦАО?

Одной из главных тем ноября стало массовое отселение жителей Центрального административного округа. Тогда сообщалось, что под видом реконструкции власти намерены получить свободные территории для новой застройки, после чего продать новую недвижимость – естественно, по рыночным ценам.

Возможно, кто-то посчитал эту проблему предвыборной риторикой. Однако и уже после того как жители Москвы отдали свои голоса за мэра, вопрос возник вновь.

 В начале декабря столичные власти пообещали в течение года обеспечить порядок, при котором все жители сносимых в центре домов останутся жить в центре города. «Фактически ЦАО становится особой зоной с градостроительной политикой, отличной от общемосковской», отмечает «Коммерсантъ» от 10 декабря. Однако «в силе остаются все планы префектуры ЦАО относительно сноса 58 ветхих домов в 2004 году. Никаких гарантий жильцам этих домов постановление правительства не предоставляет», – пишет газета.

А вот «Аргументы и факты» от того же 10 декабря настроены менее оптимистично в отношении обещания московского правительства. «Центр уже перестроен: во многих дворах тихого центра под сталинские дома давно «косят» элитные малоэтажки, и только посвященные знают, что от реальной старины их отличает не столько забор, сколько небольшое количество квартир (часто по 5-6 на весь дом). И процесс уже не остановить… снос (или реконструкция) жилых домов в центре с последующим новым строительством... городу выгоден. Потому рискну предположить, что вопрос с Тверской не решен окончательно, а всего лишь отложен на неопределенный срок, необходимый для разработки более гибкого варианта. И про реконструкцию, может быть, не такую массовую, но мы еще услышим», – считает автор.

          О реформе ЖКХ вспомнили к выборам

В условиях роста политической активности трудно было бы ожидать, что в стороне от дискуссий окажется такая тема, как реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

24 декабря материал на эту тему опубликовала «Российская газета». Поводом для него послужило заявление президента РФ Владимира Путина в «Прямой линии» о том, что необходимо отдать предприятия жилищно-коммунального хозяйства в частные руки.

«Реформирование ЖКХ продолжится по сценарию, приоритет которого – сочетание социальной ответственности с экономической эффективностью», – указывает автор.

«Если отдать ЖКХ частникам, возникнет конкуренция, которая повысит качество услуг и позволит избежать роста цен». Причем, по мнению газеты, реформу надо проводить как можно быстрее. «Сегодня коммунальная система в России не безопасна для здоровья граждан» – такое мнение председателя правления компании «Российские коммунальные системы» Сергея Яшечкина приводит издание.

Александр ДмитриевКвартира. Дача. Офис