Как остальной мир

В этом, впрочем, нет ничего удивительного. Москва развивается по пути крупных мировых мегаполисов, создавая вокруг себя города-спутники. Собственно говоря, они существуют вокруг столицы давно. Химки, Красногорск, Одинцово, Апрелевка, Ватутинки, Троицк, Подольск, Видное, Домодедово, Дзержинский, Щербинка, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный, Реутов, Мытищи, Королев, Лобня, Долгопрудный, Лобня – в них проживает около 3 млн. человек. Вместе с Москвой они образуют агломерацию «Московский регион». И все же различия в уровне жизни в столице и ближайшем Подмосковье продолжают сохраняться.

Основной пункт – транспортная недоступность. Автомобильные дороги, соединяющие область и Москву, перегружены. Железнодорожный транспорт не справляется с возросшей нагрузкой, к тому же изношенность вагонного парка приводит к тому, что интервалы между электричками могут достигать 20-30 минут. А программа развития метрополитена, который еще к 2000 году должен был дотянуться до городов-спутников, свернута. Кроме того, уровень областного здравоохранения, образования, социального обеспечения и правопорядка далек от совершенства. Тем не менее, неудобная жизнь в области не является помехой для новоселов – неудобно живет сегодня вся Россия. Главное – это цены на местную недвижимость и психологический статус «почти москвича».

          Рекордный год

Правда, с ценами на жилье в Подмосковье в уходящем году творилось что-то непонятное. Несмотря на рекордные объемы нового строительства (примерно 1,8 млн. кв. м в многоквартирных домах (из общего объема подмосковного жилья в 3,7 млн. кв. м), общее подорожание составило свыше 30 процентов. При этом между отдельными городами разница в ценах оказалась очень существенной: от +40% в Одинцово или Красногорске до +20% в Долгопрудном и +15% в Люберцах. Кроме того, в области сохраняется очень незначительная разница в цене квадратного метра между панельным, кирпичным и монолитно-кирпичным жильем. Она составляет не более 10% (для сравнения: в Москве – 25-30 процентов). Это связано, в первую очередь, с потребительской привлекательностью городов – удаленностью от Москвы, транспортной доступностью, экологией и перспективностью будущего населенного пункта.

Мигранты и москвичи

Интересно проанализировать и контингент подмосковных новоселов. Примерно 50% – это переселенцы из регионов (подавляющее большинство – выходцы с Кавказа), около 20% – областные жители, 30% – москвичи. Еще два года назад последняя цифра не превышала 15 процентов(!). Среди москвичей основной процент – это молодежь, которая в большинстве своем приобретает квартиру через цепочку альтернативных продаж или путем обмена (разъезда с родителями). А вот пожилых москвичей среди новоселов не очень много – сказывается разница между величиной пенсий и уровнем здравоохранения.

Выгодный обмен

Еще один резон для переселенцев из Москвы – возможность поменять свое жилье на более качественное. Это скорее вопрос психологии: как показывают социологические исследования, пределом мечтаний для большинства является большая кухня, высокие потолки и кирпичные стены. И москвич-переселенец вполне мог в этом году рассчитывать на воплощение этой мечты за 60 тыс. долларов – эквивалент «двушки» в столичной хрущевке. В Подмосковье за эти деньги он может купить «трешку» (80-90 кв. м) в кирпичном доме. При этом такой покупатель резонно полагает, что из ближних городов Подмосковья добраться до центра Москвы можно за то же время, что и с окраины столицы.

Есть в области и города-фавориты, в которых уровень цен на жилье также поддерживается психологией покупателя. Принято считать, что западное направление как в Москве, так и в Подмосковье обладает экологическими и другими преимуществами (например, социальным окружением), хотя маркетологи строительных фирм и признаются в приватных беседах, что такое положение вещей – усилие PR-служб. Тем не менее, в Одинцове и Красногорске стоимость квартир держится почти на таком же уровне, как и на окраинах Москвы (Марьино, Бутово) – до 900 долларов за метр.

Еще одна тенденция – покупательские предпочтения в области меняются в пользу более качественных квартир – монолитных и кирпичных. Доля такого жилья ежегодно увеличивается, в этом году достигнув величины 40 процентов.

Все активнее застраивается срединный пояс области – в 30-50 км от Москвы (в следующем году, как предрекают аналитики, с нынешних 300 тыс. кв. м объем ввода нового жилья здесь увеличится минимум до 500 тыс. кв. метров). Здесь в основном селятся местные жители и мигранты, а доля москвичей не превышает 10 процентов. Рост цен в этом поясе в прошедшем году составил минимум 25%, средняя цена метра достигла отметки в 400 долларов. Наибольшей популярностью пользуются древние города – Дмитров, Сергиев Посад, Голицыно.

Поток переселенцев возрастет

Как и в целом на рынке недвижимости Московского региона, в области в следующем году жилье продолжит расти в цене. Из-за дороговизны столичных квартир спрос будет вполне закономерно перетекать в область. Однако в большей степени проявится сегментация переселенцев: столичные жители будут заселять предместья столицы, а мигранты ввиду ограниченности в средствах – срединный пояс области (за последние три года жилье в московском регионе подорожало на 80-90%, а в целом по России – максимум на 40 процентов).

В предыдущие три года подмосковные квартиры росли в цене с опережением на 5-8% роста стоимости на столичное жилье. В 2005 году эта «привязка» сохранится. В целом по области можно спрогнозировать рост цен на 18-22 процента. Впрочем, он будет неоднороден: в городах-фаворитах удорожание может составить и 25%, а в городах-аутсайдерах – до 15 процентов. Скорее всего, наибольший рост цен по итогам года будет зафиксирован в Мытищах – это связано с пуском линии легкого метро от этого города до «Медведково».

Можно предположить, что застройщики станут активнее развивать такой «формат» застройки, как микрорайоны, главные составляющие которых – качественные дома (монолит или кирпич) и развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, фитнес-центры, объекты бытового обслуживания и т. п.). Цены на такое жилье в городах-фаворитах (Одинцово, Красногорск, Мытищи) вполне могут достичь отметки в 1000 долларов. Кстати, к 2005 г. в области ожидается увеличение уровня общего ввода многоквартирного жилья – примерно на 10% (до 1,9-2 млн. кв. м.). Это может снизить предполагаемый рост цен примерно на 2-4 процента.

Борис БештКвартира. Дача. Офис