Основные факторы, оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке аренды, прежде всего, сезонные колебания.

С августа месяца основная тенденция на рынке аренды квартир – значительное превышение спроса над предложением, что связано с сезонным повышением деловой активности рынка, сопровождающееся в этот период значительным увеличением числа нанимателей на фоне слабого увеличения предложения сдаваемых в аренду квартир. Это вызвало увеличение и арендных ставок, сменившееся бурным ростом цен в октябре. Данная ситуация усугублялась несоответствием структуры спроса структуре предложения, а именно высоким спросом на однокомнатные и недорогие квартиры низшего ценового диапазона и ограниченным предложением таковых (диаграмма №1).

Уровень спроса в категории до $300 достаточно условный, просто снять квартиру по такой цене в Москве практически невозможно. Более того, многие риэлторские компании, предоставляющие свои услуги на рынке аренды, не принимают подобные заявки нанимателей.

Традиционно наиболее востребованы однокомнатные квартиры, занимающие более 65% в спросе. Доля же их в предложении составляет менее 30 процентов.

Ниже представлены средние арендные ставки на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в различных районах Москвы.

В категорию «за МКАД» отнесены районы Москвы, расположенные за московской кольцевой автодорогой, так как на рынке аренды они образуют достаточно однородную ценовую группу с понятной территориальной принадлежностью (диаграмма №2).

Наиболее дорогими, как и для остальных сегментов рынка недвижимости, являются Центральный административный округ, Западный и Юго-Западный. Стоит также отметить наиболее выраженную для этих районов дифференциацию цен на квартиры разных размеров (1, 2, 3-х комнатные).

На следующей диаграмме представлена динамика средних цен аренды квартир в домах различного типа (диаграмма №3).

Анализируя эти данные можно выделить две группы предлагаемых к сдаче в аренду квартир, близких по цене аренды и закономерностям изменения этих цен во времени, названных нами экономкласс и бизнес-класс.

В первую группу вошли квартиры в панельных домах и малогабаритные квартиры в кирпичных домах. Ко второй группе отнесены более дорогие квартиры в сталинских домах и 12-16-этажных кирпичных домах.

Ниже представлена динамика средних ставок аренды квартир экономкласса и бизнес-класса, рассчитанных как средневзвешенная цена, где в качестве веса использовалась доля предложения квартир в домах того или иного типа (Диаграмма №4).

По данным на ноябрь, прирост долларовых цен аренды квартир эконом-класса составил 29 процентов. Причем рост был не равномерным. Сначала было весеннее снижение средней ставки аренды, обусловленное сокращением спроса в данный период и увеличением предложения за счет сезонных краткосрочных и более дешевых предложений. Затем незначительное летнее повышение цен, сменившееся бурным осенним ростом – прирост в октябре 13,6% и в ноябре 8,7%.

Изменения средней цены аренды квартир«бизнес-класса имели более выраженный колебательный характер с высокой амплитудой колебаний, так как расчеты проводились не по предложению, а по сданным в аренду квартирам и с учетом ограниченности количества объектов данной категории, по которым проводились расчеты. На наш взгляд, логическое объяснение этому – нерепрезентативность выборки. Поэтому не будем говорить о закономерностях изменения средней цены на рынке аренды квартир бизнес-класса, а остановимся на экономклассе.

Интересно сравнить изменение средней ставки аренды и средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья. Это можно сделать с помощью индексов, представленных на следущей диаграмме. В данном случае используются номинальные индексы роста долларовых цен аренды и средней долларовой цены 1 кв.м на вторичном рынке жилья, которые отражают динамику накопленного изменения этих величин. (Диаграмма №5)

Таким образом, можно предположить, что бурный осенний рост цен на рынке аренды не что иное, как попытка арендодателей догнать растущий вторичный рынок жилья.

          Прогноз

В ближайшей перспективе дальнейшего роста цен не ожидается. Снижение деловой активности рынка аренды жилья, характерное для зимнего периода, а также увеличение предложения весной за счет сезонных краткосрочных и более дешевых предложений должно стать стабилизирующим фактором. Но развитие ситуации сложно прогнозировать, особенно для рынка аренды квартир бизнес-класса. Начавшаяся предвыборная президентская компания может оказать существенное влияние, в том числе и на уровень платежеспособного спроса в данном сегменте.

Квартира. Дача. Офис