Слагаемые роста цен

Понятие «баррель нефти» для риэлторов в этом году стало таким же расхожим, как и «квадратный метр». Причиной тому стала популяризация методики аналитика Геннадия Стерника, по которой цены на экспортируемый Россией сорт нефти Urals более чем наполовину определяют изменение цен на жилье. Вторым внешнеэкономическим фактором роста цен, который проявил себя особенно сильно в истекшем году, Геннадий Стерник называет падение курса доллара и начавшееся «бегство от доллара». При отсутствии надежных финансовых инструментов и дефицита евро инвестиции в недвижимость стали основной формой сбережения средств россиян. По оценке Г.Стерника, на долю «валютного» фактора приходится около четверти в росте цен на жилье.

До 15% суммарного роста стоимости недвижимости, как считает главный аналитик МАГРа, было обеспечено притоком средств от избирательной кампании в Государственную Думу. По данным СМИ, на обеспечение выборов было потрачено до $1 млрд., на президентские выборы понадобится чуть меньше. По оценке Г.Стерника, часть этих денег повысит платежеспособный спрос на московскую недвижимость на 15-25 процентов.

Устойчивый рост ВВП, по мнению Стерника, резко отстает от темпов роста цен на столичное жилье и влияет на него на 10 процентов. Тем не менее, это статистически не очень значительное влияние как реликтовый фон обеспечивает положительную динамику рынка недвижимости, предохраняя его от обвалов и кризисов.

Дополнительным фактором роста спроса, по мнению многих экспертов, в этом году стала ипотека. По данным ЦБ РФ, совокупный ипотечный кредит в этом году вырос в 3 раза – с 3,3 млрд. руб. в 2002 г. до 10,5 млрд. руб. в 2003 году. Несмотря на то, что это (2003 г.) около 2000 кредитов на всю Россию, в Москве ипотека пока не сильно влияет на цены. Однако, по прогнозам, в будущем году кредитов будет выдано в три-четыре раза больше, что уже сможет отразиться на рынке.

Также незначительно, по мнению Стерника, влияет на цену жилья ее себестоимость, но и она в этом году выросла. Прежде всего, стоит упомянуть начавшуюся практику аукционных продаж земельных участков под застройку, повышение требований города к застройщикам, увеличение издержек производства.

Недвижимость в Москве недооценена

Это емкое определение руководителя отдела перспективных проектов ДИПСа Евгения Леонова, высказанное на круглом столе, раскрывает самые широкие ценовые перспективы столичного жилья. Равняясь на Западную Европу, г-н Леонов обещал повышение цен на элитное жилье в ЦАО Москвы до $10 тыс. за кв. метр. И это будет, по его словам, нормальный рост цен. При этом ДИПС гарантирует, что параллельно недвижимости, развивающейся по рыночным законам, будет существовать жилье дотационное, реализуемое по социальным программам Правительства Москвы.

По признанию Евгения Леонова, зачастую качество жилья не соответствует его стоимости, что стало следствием непрофессионализма застройщиков. При этом ДИПС, вводящий 35% новостроек в центре Москвы, считает, что конкуренция на этом рынке достаточно высокая.

Лидером роста в центре столицы стали новые квартиры в районе Арбата. Основной этап удорожания новостроек пришелся на вторую половину 2003 года, составив в целом 45 процентов. В целом по ЦАО, по данным компании «Домострой», цена квадратного метра в элитных новостройках выросла за год на 22 процентов, в пентхаусах – на 38%. На Остоженке, которая в течение года активно застраивалась, практически не осталось свободных площадок. Если не будут реализованы два последних ресурса – федеральные земли и реконструкция имеющегося жилья по просьбе жителей – цены в этом районе, по словам генерального директора корпорации «Конти» Владимира Демура, будут плавно повторять курс инфляции. В свою очередь, некоторые инвесторы и застройщики отмечают большую финансовую отдачу от возведения объектов, выходящих за пределы третьего кольца. Основной довод – земля там дешевле, а объемы строительства больше.

Уход интересов застройщиков из центра проявился и в ярчайшей тенденции на рынке новостроек этого года – в бурном развитии комплексного строительства жилья в Подмосковье.

Рецепт удачного вклада в Подмосковье

Инвесторов в недвижимости за «кольцом» привлекает возможность получения дополнительной прибыли за счет ряда факторов: от меньшей стоимости земли и доли администрации до меньших требований покупателей к качеству строительства по сравнению с Москвой. По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», доля новостроек, возводимых компанией в Подмосковье, сегодня составляет 26 процентов.

Самым активным в росте цен, по словам аналитика компании «Домострой» Дмитрия Попова, оказалось жилье, расположенное в полосе 10 – 25 км от МКАД. Годовой прирост на него составил около 40 процентов. В целом, разделяя новостройки и Москвы, и Подмосковья на три типа, эксперт «Домостроя» отметил рост типовой панели на 20—40%, монолита бизнес-класса – на 15-40% годовых, элитного жилья – от 15% до 70 процентов.

Оптимальным сроком размещения средств в новостройки сегодня считается от 6 до 12 месяцев. При этом следует выбирать те объекты, которые возводятся в комплексе массивной застройки, которые ведутся сегодня в Красногорске, Химках, Балашихе, Железнодорожном и др. В этих городах на 2004 год не будет проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с площадью менее 50 кв. метров.

Также «мода» на Подмосковье совпала с еще одной тенденцией рынка новостроек – с ростом значения факторов «экологичности», которые складываются в три основных блока: экология района, экология дома и прилегающих территорий и экология квартиры. Однако эти факторы успешно реализуются и в объектах, находящихся в центре Москвы. При этом речь идет о ландшафтном дизайне, эффективность которого составляет 18-21% от прироста стоимости квартиры.

Прогноз на 2004 год

Главный аналитик МАГРа к круглому столу подготовил прогноз цен на недвижимость вплоть до 2005 года. Опираясь на данные аналитиков нефтяного рынка, экономистов, Правительства РФ, московских чиновников, Центробанка на 2004 год, он приравнял темпы роста рынка недвижимости к прогнозируемой динамике инфляции – на уровне 10 процентов. «Стабилизация» рынка, по словам г-на Стерника, наступит летом 2004 года. Вероятность такого сценария оценена им на 70-80 процентов. При этом аналитик напоминает, что рынок недвижимости – это социально-экономическая система, которая большей частью лежит в области психологии. При отсутствии мощного спроса такая система вряд ли будет долго находиться в точке равновесия и может перейти в стабильное положение. В 1995-1997 гг. такой переход произошел по «колебательному сценарию» при котором цены на недвижимость «откатились» на 20-25 процентов. Прогноз на этот сценарий 50:50. Так или иначе, считает Стерник, стабилизация будет сопровождаться расслоением рынка: на одних сегментах цены будут продолжать свой рост, а где-то остановятся или же несколько снизятся.

Так или иначе, грядущий год потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа рынка, все большее значение будут иметь корректная оценка территории, категории и типа возводимого жилья, верное осмысление ценовой политики и грамотных инвестиционных проектов.

Елена ЛисоваяКвартира. Дача. Офис