М2 продолжает начатую в прошлом номере тему договора ренты. Риски — вот главный и животрепещущий вопрос, который не дает институту ренты нормально функционировать и развиваться.

В главе 33 ГК РФ говорится: «Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей».

Итак, самая важная особенность операции ренты — это ее длительность и расплывчатость сроков въезда в приобретенную собственность, поскольку нет способа высчитать срок жизни человека. С одной стороны, это очевидный риск для покупателей — возможно, содержать пенсионера придется от 10 до 30 лет. С другой стороны, это риск и для пенсионера — потеряв терпение, покупатель может... поспособствовать смерти старика-долгожителя. Такие случаи были, причем не только в российской, но и в зарубежной практике. Рента — это такая область рисков, где закон бессилен и страховые компании не работают.

Существует ряд других рисков, которые можно минимизировать, усовершенствовав институт ренты и российское законодательство. Так, ни одна из сторон, заключая договор, не может быть уверена, что в скором времени он не будет расторгнут. Профессионалы рынка сетуют на то, что вокруг пенсионера после заключения договора неожиданно концентрируется большое количество алчущих стариковской квартиры — соседи, дальние родственники и т. д. Старики же, будучи внушаемы и недоверчивы, легко идут у них на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. Новое окружение нанимает на свои же деньги адвоката и причиной расторжения документа называет «несоблюдение обязательств со стороны рентоплательщика» — мол, в срок деньги не платит, уход не обеспечивает, на пенсионера смотрит хищным взглядом и активно пытается приготовить старику какую-то гадость.

Опять же, согласно судебной практике, инициаторами судебных исков в большинстве случаев выступают пожилые рентополучатели, но суды в их пользу решаются не часто — в 20–40% случаев.

В случае расторжения договора потери понесет покупатель-рентоплательщик. Статья 605 главы 33 ГК РФ гласит: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Все свободны!

Но только в том случае, если удастся доказать недобросовестность рентоплательщика. Как утверждает Роман Гончаренко, президент компании «АРС-Благотворительность», их компания каждую сделку контролирует до смерти пенсионера, и каждое действие рентоплательщика подтверждается распиской. Рентные платежи можно выплачивать тремя способами — лично под расписку, по почте или через банк под квитанцию. Так что если рентоплательщик не виноват и может это доказать, то и обвинить его в нарушении договора никому не удастся.

К сожалению, между главой 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно Гражданскому кодексу, в договоре ренты все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в денежном эквиваленте. На практике в договорах прописывается качество оказываемых услуг, включая ритуальные, и частота их оказания. Во-вторых, в разделе «Пожизненная рента» сообщается, что «на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей». На практике это возмутительное условие, к счастью, не выполняется, и если покупатель захочет продать квартиру с обременением, то необходимо будет письменное согласие старика. Кроме того, Гражданский кодекс предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. В действительности такой практики нет.

Однако самое страшное для потенциального покупателя такой квартиры — что через несколько лет объявится сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне. По закону все эти родственники в течение 3 лет действительно имеют право оспаривать свое право на жилплощадь. Для того чтобы избежать таких неприятных инцидентов, достаточно при заключении договора проконтролировать, чтобы рентополучатель принес заключение из психоневрологического диспансера о том, что он способен отвечать за свои действия. Контролировать получение такой справки обязан нотариус, заверяющий сделку. Но некоторые нотариусы об этом «забывают».

Еще один страх, преследующий рентоплательщика, — это завещание старика, написанное им еще до заключения сделки и покоящееся в укромном месте до поры до времени. Однако бояться этого, как заверяют юристы МОО «Правовая защита», не стоит. Наследством умершего является то имущество, которое принадлежало ему на момент смерти. В нашем случае на момент смерти квартира ему уже не принадлежит.

    Дмитрий Реуцкий
    Руководитель юридического департамента корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
    — В гражданском праве существует два серьезных риска: неисполнение обязательств и злоупотребление правом. Неисполнение обязательств для договора ренты — это неоплата причитающихся денежных сумм получателю ренты либо непредоставление ему описанных в договоре услуг. Злоупотребление может быть выражено только в отказе от приема причитающихся платежей рентополучателем. Кроме того, получатель ренты может довести квартиру до состояния, не пригодного для проживания, либо плательщик ренты может отказать получателю в пожизненном пользовании жилплощадью. Это также будет злоупотребление правом.
    Каждое из этих нарушений может осложнить жизнь как получателя, так и плательщика ренты. Вероятность наступления неблагоприятных последствий неисполнения и злоупотребления зависит от качества составления самого договора. При грамотном договоре ничьи права нарушены быть не могут, так как за соблюдением договора будет надзирать судебная система.

    Роман Гончаренко
    Директор компании «АРС-Благотворительность»:
    — Рента — довольно распространенное явление, однако из 100% договоров ренты, которые проходят через Москомрегистрацию, 80% — договоры, заключенные родственниками между собой.
    Основная проблема ренты, которая останавливает большинство покупателей и продавцов, — это риски. Согласно статистике, из 100 заключенных договоров один обязательно попадает в суд. Как правило, по инициативе рентополучателя.
    В случае, если пожилой человек все-таки выигрывает дело в суде, максимум, что он получает, — это возврат квартиры в собственность. Деньги, выплаченные покупателем за квартиру, возвращаются к нему обратно. Случаев, когда суд отказывал возвращать деньги рентоплательщику, не было.
    Что касается рисков для покупателей, то их почти нет. Если рентоплательщик добросовестно исполняет свои обязательства, то скорее всего ему ничего не грозит. Но риск, что начнутся хождения по судам, всегда присутствует.
    Можно, конечно, все эти риски застраховать. Но это ваша личная инициатива. Можно застраховать и приобретенное имущество на случай его возможной гибели или порчи, потому как отвечать за него после заключения договора будете уже вы. В нашей практике случаев гибели имущества не было.

Ольга РедькинаМ2 - Квадратный метр