Способ приобрести столичную «двушку» за $10 тыс. существует. Это — рента. Пока в постсоветской России проводились экономические реформы, это слово плавно перекочевало из картонной игры «Монополия» для будущих менеджеров в реальность современного рынка недвижимости.

Hе многие риэлторы связываются с этой рискованной деятельностью. Несколько коммерческих фирм с претензией на благотворительность, один ГУП и несколько сотен одиноких недоверчивых стариков — приблизительно так выглядит сегодня российский рынок ренты. Рынок, выходить на который опасно даже для молодых.

Рента — самый дешевый способ приобретения квартиры. Только с отсрочкой заселения и обременением: в квартире до конца своих дней будет проживать пожилой человек, ныне — владелец, а в будущем просто наемщик жилья, пенсионер. В обязанности покупателя входит содержание пенсионера. А вот обязанности последнего заканчиваются после подписания договора: он продает квартиру за смехотворную цену и... обещание заботы, если ее можно таковой назвать. Итак, сразу после заключения договора ренты собственником квартиры становится покупатель, обременением ее — пенсионер.

    НеРЕНТАбельный бизнес
Было бы несправедливым считать, что в этом узком сегменте российского жилищного рынка собрались сплошь бывшие рэкетиры и юридически образованные мошенники. Но и нормальной сферой рынка его не назовешь. На сегодняшний день это экономически и юридически неразвитый бизнес, основанный на действительно благотворительных целях — помощи социально не защищенным гражданам. Только вот помощь эта слишком часто оборачивается судом, потерями денег и значительного количества нервов для обеих сторон. Российское законодательство рынок ренты нормативно регулирует, но никаких гарантий не дает. И дать не может.

Одиноким старикам, правда, деваться некуда, зачастую рента является для них единственным способом достойно прожить остаток жизни.

Старики, имеющие ленивых родственников и скупую пенсию, рано или поздно приходят к мысли, что один капитал у них — квартира. Некоторые в этот момент узнают от соседей по лавочке или из объявлений по радио, что существуют фирмы, занимающиеся рентой. Некоторым из тех, кто услышал, хватает решимости прийти в офис компании и получить весьма вежливую, но однозначную по сути консультацию местного юриста.

Однако доброжелательность сотрудников «рентной» фирмы в момент исчезает, если проявить излишнее любопытство. Например, попроситься в гости к их пожилым клиентам, назвавшись корреспондентом газеты «Правда». Я проявила такой интерес по отношению к фирме «АРС-Благотворительность» и встретилась с откровенным нежеланием «светиться» в прессе. Газетные объявления давались под маркером «частное», телефоны, которые указывались в объявлениях, оказывались домашними телефонами нанятых диспетчеров, которые в свою очередь отказывались давать телефоны офиса. В самом офисе под любыми предлогами не желали соединять с руководителем компании. Знакомиться с этой организацией пришлось под видом клиента.

    Скромное обаяние благотворителя
В офисе одна женщина бальзаковского возраста, одна довольно еще молодая бабушка и бегающий туда-сюда молодой менеджер — все это в огромном и пустынном сталинском здании Гипромета на проспекте Мира, 101.

Юрист фирмы Вадим Смирнов сразу представился человеком, «известным всему рынку недвижимости». На мою просьбу предоставить гарантии, что меня не обманут, ответил, что гарантии ему должна предоставлять я, так как квартир не так уж много, а желающих приобрести квартиры за бесценок — достаточно. Я ему не поверила, учитывая отсутствие каких бы то ни было клиентов в помещении Гипромета. Также я не поверила, что за 11 лет существования компания «АРС-Благотворительность» заключила порядка 4 тыс. сделок. И правильно сделала. Как потом заявил директор компании Роман Гончаренко, на их счету менее тысячи сделок.

Несмотря на декларируемый дефицит, юрист Смирнов предложил мне на выбор 11 одно- и двухкомнатных квартир. Располагались они в основном между третьим кольцом и МКАД, цена — $11–20 тыс. Старикам, проживающим в них, от 65 до 78 лет. Ежемесячное содержание, которое должен выплачивать покупатель на протяжении всей жизни пенсионеру, варьировалось от 500 до 700 руб. Приблизительно похожие условия существуют и в других фирмах, выступающих посредниками на рынке ренты.

    История в судах
Компания «АРС-Благотворительность» работает на рынке ренты 11 лет. Все это время сотрудники компании занимаются только рентой, и никакая другая деятельность на рынке недвижимости их не интересует. Лицензию правительства Москвы компания получила сразу и без проблем.

Спустя год на московский рынок вышли еще несколько компаний, занимающихся договорами ренты. Для защиты пенсионеров от недобросовестных посредников в 1993 году было создано государственное предприятие «Моссоцгарантия», работавшее под контролем столичного Департамента соцзащиты. Собственно, эти две компании и лидируют на столичном рынке ренты. Всего в Москве насчитывается 26 подобных фирм.

А с 1994 года в различных судебных инстанциях Москвы начались разбирательства, связанные с рентой. Тогда же на всю страну прогремела история старика, которого компания «Полное доверие» путем обмана и запугивания заставила подписать договор ренты и продать квартиру. Запуганный старик ничего не говорил родственникам, а вскоре от пережитого стресса скончался. Прошел ряд судебных слушаний, которые закончились в пользу сына старика. Однако выгнать из квартиры новых жильцов не могут до сей поры.

В феврале 2002 года обязательное лицензирование этого рода деятельности было отменено правительством РФ, и рынок ренты оказался вне государственного контроля. Сегодня продажей квартир стариков и заключением договоров ренты может заниматься любой риэлтор. Однако не любой рискнет, поскольку слишком высока вероятность испортить себе репутацию судебными тяжбами.

До сих пор, как рассказали М2 в пресс-службе московского ГУВД, в судах рассматриваются дела нескольких компаний, занимавшихся рентой. После заключения договоров с этими компаниями старики переселялись в интернаты, а в их квартиры — рентоплательщики.

    Конкуренция и взаимное недоверие

Как утверждает заместитель гендиректора ГУП «Моссоцгарантия» Елена Лебедева, им не один раз приходилось решать проблемы стариков, заключивших договоры ренты с помощью «АРС-Благотворительности». Пенсионеры жаловались, что условия договоров не соблюдаются покупателями, и просили эти договоры расторгнуть. Однако ни одна организация, будь она частная или государственная, работающая с рентой, не избежала разбирательств в суде. У той же «Моссоцгарантии» за всю 10-летнюю историю в судебном порядке были расторгнуты 20 договоров.

Согласно судебной практике, 2% всех договоров расторгается в судах, не считая тех случаев, когда договоры расторгаются по обоюдному согласию сторон. А именно «согласия» в последнее время стараются придерживаться все компании, занимающиеся рентой.

Более того, отодвинув на второй план посреднические услуги, компании стали выступать в качестве рентоплательщиков. Они заключают сделки по ренте на себя, выплачивают ежемесячное пособие старикам, а после смерти рентополучателя продают квартиры по рыночной цене. Хотя, по утверждению Р. Гончаренко, фирмы «поступают таким образом только в том случае, если пожилой человек нуждается в серьезном уходе, а физическое лицо-покупатель такой уход обеспечить ему не может». Тем не менее объем таких договоров составляет половину всех АРСовских сделок.

ГУП «Моссоцгарантия» работает только по принципу рентоплательщика. Однако не продает квартиры своим клиентам, а приобретает в собственность муниципалитета либо государства. Условия для стариков здесь, конечно, похуже — квартира выкупается только за счет ежемесячного содержания, т. е. в 5–6 раз дешевле рыночной стоимости. Елена Лебедева, читающая лекции по ренте в одном из столичных вузов, так и говорит: «Золотых гор мы вам не обещаем, но вы хотя бы будете под защитой государства». А государству старики еще верят.

    Григорий Полторак
    Президент Московской ассоциации–гильдии риэлторов, председатель правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
    — Если оценивать сделки ренты как специфический сектор риэлторской деятельности, то лично я отношусь к этому виду бизнеса крайне настороженно. Это единственный вид деятельности, которым, несмотря на его привлекательность, не занимается корпорация «БЕСТ-Недвижимость».
    Сопровождение сделок ренты — социально ответственный вид бизнеса, предполагающий длительное, пожизненное общение с наименее защищенной, требующей социальной и медицинской помощи группой населения. При совершении сделки через посредника стороны недостаточно хорошо знают друг друга. Более того, они часто ошибочно предполагают, что риэлтор несет ответственность за добропорядочность действий другой стороны сделки, в то время как риэлтор такую ответственность на себя не принимает.
    Поэтому уверен, что такая деятельность должна регулироваться государством и осуществляться либо государственными структурами — характерным представителем является ГУП «Моссоцгарантия», либо частными компаниями, ответственность за деятельность которых несут серьезные финансовые институты, например пенсионные фонды, страховые компании.

    Елена Лебедева
    Заместитель генерального директора ГУП «Моссоцгарантия»:
    — Последствия при расторжении договора ренты могут быть печальными для обеих сторон. Если договор расторгается по обоюдному согласию сторон и если при этом рентоплательщик не виноват, тогда ему возвращаются все затраты по выплате рентных платежей и стоимости квартиры. По крайней мере он вправе требовать возврата этих денег, и суд обязан это требование удовлетворить. Если плательщик виноват, не соблюдал обязательства и отказывается расторгать договор, то ему действительно могут не вернуть эти деньги по решению суда.
    Другой риск заключается в том, что после смерти рентоплательщика может появиться его забытый родственник. Bозникает некий племянник и подает иск в суд с требованием расторгнуть договор, так как он имеет на эту жилплощадь какое-то право. Мол, бабушку обманули, она была «плоховменяема».
    ГУП «Моссоцгарантия» заключило больше 3 тыс. договоров, порядка 20 из них расторгались в суде. Так вот не было практически ни одного случая, чтобы суд выиграли рентополучатели.
    Поэтому мой совет желающим заключить договор ренты — во-первых, проверьте все документы организации, с которой намерены сотрудничать. Во-вторых, каждый пункт договора покажите друзьям, обсудите с независимым адвокатом, в конце концов придите к нам на консультацию. И ни в коем случае не давайте генеральную доверенность компании — лучше лишний раз выйти из дома.

Ольга РедькинаКвадратный метр