Корнями в старину

Тот город, который был «для людей», формировался начиная с XIX века. Зданий той поры еще довольно много. Так, практически все Замоскворечье – это бывшие купеческие особняки тысяча восемьсот какого-то года постройки. Многие из них являются жилыми и сейчас. Из чуть более поздней эпохи пришли к нам «доходные дома» (Арбат, Никитские улицы). Первые послереволюционные годы архитектуру города особенно не обогатили – время было не то…

Примерно с 1930 года установилась эпоха, которую потомки назвали «сталинской». К самому Сталину можно относиться по-разному, но вряд ли кто-нибудь станет отрицать, что след в истории страны он оставил огромный. Московская архитектура, с одной стороны, очень сильно обогатилась (одни семь высоток-сестер чего стоят!), с другой – очень много было снесено настоящей старины. Страдали ведь не только церкви, но и обычные дома.

История в домах

Все московские дома досталинской эпохи можно разделить на три группы. Самые старые – бывшие усадьбы, характерные для позапрошлого века. Это изумительные, часто прекрасно сохранившиеся строения в 2–3 этажа, с крыльями, в дворцовом стиле. Часто такие дома надстраивались-перестраивались (есть много примеров, когда остались, например, флигели, а само здание изменилось до неузнаваемости). Они располагались внутри Бульварного кольца и вблизи него. Все-таки в Москве тех лет даже окрестности нынешнего Садового кольца были уже пригородами.

Но время шло, население увеличивалось, и строительство, а также содержание собственного дома становилось непозволительной роскошью. На рубеже XIX и XX веков появились доходные дома – современникам эти 5–6-этажные строения казались огромными монстрами, чем-то вроде Вавилонской башни. Сказать, что доходные дома предназначались исключительно для бедной публики, нельзя – они были для разной публики. В окрестностях Никитских улиц, Поварской, Арбата и Пречистенки селились очень и очень состоятельные люди (кстати, известная всем сегодня престижность московских районов уходит корнями как раз в те времена). А вот район Трубной площади, Сретенки и окружающих их переулков – все это кварталы, примыкавшие к знаменитому Хитрову рынку. Здесь все совсем по Гиляровскому – районы нищеты, притоны. Очень много таких строений сохранилось до сегодняшнего дня. Конечно, сегодня это далеко не трущобы – Центр Москвы все-таки. Ну а за пределами нынешнего Садового кольца город в ту пору практически и не выходил. Дальше были рабочие окраины, застроенные бараками, – например, Пресня, рабочие которой так активно участвовали в событиях 1905 года.

От времени между 1917 и 1930 годами в московской архитектуре осталось только несколько отдельных зданий. Строилось вообще немного: были объективные трудности – Гражданская война, разруха. Кроме того, в воздухе в ту пору носились идеи быстрого, через 15–20 лет, построения коммунизма. Тогда и заживем, а пока нечего тратить время и силы на сооружение домов. Жилье лепилось на скорую руку и было в какой-то степени аналогом более поздних хрущевок – опять-таки времянок на пути к светлому будущему.

Тем не менее, даже в те годы было построено что-то интересное. Несколько домов построил Корбюзье – на Мясницкой улице, на Лесной. В 1928 году заселен знаменитый Дом на Набережной – фактически все эти строения являются предтечами сталинской архитектуры. Строилось все это, опять же, в основном внутри Садового кольца. То, что выходит за его пределы, тоже находится недалеко от Центра – Шаболовка, Земляной вал и т.д.

Почему это хорошо?

Если сравнивать старые дома с современными новостройками, можно отметить целый ряд их (старых) несомненных преимуществ. Прежде всего, это идеальное местоположение – дома не только находятся на самых лучших улицах, но и идеально вписываются в окружающую среду. У большинства столетних домов – особенно тех, которые предназначались для состоятельной публики – хорошая, тщательно продуманная архитектура. Построены такие дома из качественных материалов и на века – доказательством может служить то, что они уже стоят столько времени. Заметим кстати, что бодрым заверениям сегодняшних застройщиков о том, что их строения, возведенные по технологии монолитного железобетона, простоят 200–300 лет, полностью доверять нельзя: ну не существует в природе монолитного дома 1800 года постройки! Все расчеты и доводы – плод умозаключений, а в действительности нельзя сказать, что будет с этими зданиями даже через 20 лет. А «старички» – те уже делом доказали свою долговечность.

Старые дома являются частицей истории – и в этом тоже есть ценность. Если в мире проводятся аукционы, на которых за десятки тысяч долларов продаются обычные х/б майки – только на том основании, что они принадлежали рок-звездам – то это тем более применимо к недвижимости. Кстати, очень любят московские квартиры именно в старых домах иностранцы – они прекрасно знают, что такое историческая ценность, и как она год от года только увеличивается. Еще одна довольно многочисленная категория покупателей – жители Санкт-Петербурга, которые сегодня по вполне очевидным причинам переезжают в Москву. Жители Северной столицы, воспитанные на прекрасных архитектурных образцах, современный новодел недолюбливают.

И, наконец, самый главный аргумент «за» – цена. Квартиры за последние годы заметно подорожали, но даже сегодня коммунальную квартиру в очень хорошем районе исторического Центра можно купить по $2–2,5 тыс./кв.м. Сравним это с ценами на новое жилье в аналогичных районах. Они начинаются от $3–5 тыс./кв.м, а иногда зашкаливают и за $8 тыс. При этом стоимость отделки везде одинакова – новое жилье, как правило, продается в состоянии голого бетона, а это означает, что приведение в порядок самой «убитой» коммуналки или отделка квартиры в новостройке обойдется примерно в одинаковую сумму – $400–500/кв.м при хорошем ремонте по евростандарту или до $1000 за метр при привлечении дизайнера и использовании эксклюзивных материалов. Так что квартира в старом доме в любом случае обойдется значительно дешевле, чем в современном.

Плата за престиж

Однако специалисты компании Blackwood отмечают острый дефицит предложения в сегменте средней ценовой категории вторичного рынка жилья. «Если в прошлом году еще можно было приобрести квартиру самой популярной у покупателей площади в 150–200 кв.м за $400 тыс., то в этом году такого предложения на вторичном рынке столичного центра уже не существует, – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений Blackwood. – Дефицит жилья среднего бюджета ($200–500 тыс.) на вторичном рынке обусловлен тем, что большинство старых домов, расположенных в престижных районах Арбата, Остоженки, Тверской, Чистых и Патриарших прудов отводится под полную реконструкцию, а активное строительство новостроек вытесняет вторичку с рынка».

Другая причина острого дефицита квартир среднего бюджета – это заинтересованность владельцев продавать свои квартиры, предварительно сделав в них дорогой, качественный ремонт. Это сильно увеличивает стоимость квартиры, но отнюдь не прибавляет ей привлекательности, поскольку даже самый дорогой, авторский ремонт может не придтись по вкусу новому владельцу квартиры. Зачастую подобные квартиры «зависают» на рынке на неопределенный срок, поскольку ожидания покупателей сильно расходятся с реальной ситуацией на рынке: клиенты, предпочитающие вторичное жилье первичному, не могут поверить, что цены в этом сегменте рынка достигли столь высокого уровня.

Справедливости ради отметим и некоторые минусы старых квартир. Во-первых, не всегда удовлетворительное социальное окружение: во многих домах обязательно отыщутся одна-две коммуналки, жильцы которых откажутся уезжать. А для того, чтобы отравить жизнь целого подъезда, достаточно и одного «бомжатника». Во-вторых, отсутствие некоторых современных удобств. И если провести Интернет, устроить центральное кондиционирование и поставить новый лифт вполне возможно, то «впихнуть» в дом подземный гараж или бассейн невозможно даже при капитальном ремонте.

Рискованно или нет?

Любая покупка жилья на вторичном рынке имеет определенный элемент риска. Есть вероятность, что кто-то из бывших собственников попытается оспорить сделку в суде. Если же квартира расположена в старом доме, появляется опасность того, что дом будет объявлен ветхим и подлежащим сносу.

Впрочем, как говорят люди знающие, сегодня большинство этих рисков «исчезающе малы». За полтора десятилетия работы риэлторы научились проводить экспертизу документов, брать с продавцов всевозможные расписки в дееспособности и т.д. Что касается перспективы сноса, то это раньше, лет пять назад, жителя без хлопот отправляли куда-нибудь в Бутово. А сегодня у нас есть законодательство, очень хорошо защищающее собственников жилья. Давно перестали быть диковиной обращения граждан в суд на застройщиков, сами судьи теперь значительно лучше ориентируются в жилищных вопросах. Одним словом, просто так взять и «вытряхнуть» жителя из его квартиры не так легко – и уже огромное количество инвесторов обломало зубы, пытаясь реализовать проекты реконструкции. Довольно часто инвестор, прикинув, сколько жилья и какого качества он должен будет предоставить отселяемым, отказывается от проекта. Особенно «тяжелыми» для инвестора оказываются дома, где выкуплены все квартиры, нет коммуналок, социально неблагополучных семей, – это значит, что и собственник по отдельности, и все они вместе могут постоять за себя, и каждому из них придется переплатить вдвое-втрое. Никакой проект не стоит таких денег.

Кроме того, есть официальная программа реконструкции на 5–7 лет. Для каждого округа и муниципального района существуют списки домов, признанных аварийными. Списки эти хоть и пересматриваются, но не очень часто. И любое нормальное агентство, проводящее покупку или продажу квартиры, всегда проводит в этом отношении экспертизу. И предоставляет клиенту всю информацию – это входит в общепринятый на рынке комплекс услуг.    

Мир и Дом