В настоящее время на первичном рынке у покупателей есть четкая альтернатива. Можно купить квартиру в новом доме внутри сложившегося района или в одном из домов вновь возводимого квартала. Не искушенному в тонкостях столичного строительства покупателю нелегко сделать выбор. Каковы плюсы и минусы этих двух вариантов? Чем руководствуются застройщики, участвуя в разных программах по возведению жилья? Попробуем найти ответ.

Еще совсем недавно в Москве застраивались целые районы, такие, как Митино, Новокосино, Южное и Северное Бутово, Марьино. В настоящее время активное массовое строительство ведется только в Куркине. Не исключено, что на очереди район Молжаниновский. Массовое строительство было удобно тем, что одним махом осваивалась огромная территория и на рынок одновременно попадали большие объемы жилья.

    Район, квартал и точка 
Понятие «квартальная застройка» появилось несколько лет назад, когда началась реализация городской программы по реконструкции и сносу домов первого периода индустриального домостроения. Это значит, что на месте сносимых пятиэтажек возводили современные дома и часть площадей в них шла на нужды переселенцев, а другая часть — в свободную продажу на коммерческой основе. В настоящее время свой адресный перечень сноса пятиэтажного и ветхого жилого фонда имеет каждый административный округ Москвы. Выполняется этот перечень, естественно, за счет застройщиков. Именно поэтому при квартальной застройке жилье поступает на рынок по довольно высоким ценам.

Объекты, возводимые методом точечной застройки, есть в любом округе Москвы. Чаще всего дом строится на площадке, ранее занятой скверами, малоценными строениями, гаражами, реже — на месте ветхого и аварийного жилья. В отличие от реконструируемых кварталов, где возводят несколько домов, точечный объект, как правило, один. По существующей практике, в ЦАО методом точечной застройки возводятся только дома по индивидуальным проектам, в других округах наряду с монолитными домами встречаются и объекты современных модернизированных типовых панельных серий (П-44Т, П-3М, П-111М, И-155 и др.). Сегодня можно утверждать, что в Москве цена жилплощади напрямую зависит от местности, где дом возводится. Если это центр города, где ныне строят исключительно «престижное» жилье, то один «квадрат» обойдется никак не дешевле $3 тыс. Вокруг Садового кольца цены варьируются от $1,8 тыс. до $2,5 тыс. Разумеется, в спальных районах недвижимость имеет самую низкую цену, и на начальном этапе строительства жилплощадь можно приобрести по $850—950 за 1 кв. м.

    С точки зрения застройщика
В настоящее время в границах Московской кольцевой автодороги (МКАД) самый большой выбор жилья представлен в районах, где ведется реконструкция кварталов пятиэтажек. Как правило, на территории этих кварталов снос пятиэтажек осуществляется методом волнового переселения. То есть на месте первой снесенной пятиэтажки строят новый, как минимум 12-этажный дом. В него переселяют жителей домов, намеченных на слом, а на освободившейся площадке начинается строительство жилого квартала.
    В реконструированных кварталах покупатели квартир могут подобрать как дорогой вариант жилья в уже построенном здании, так и дешевый — в домах, где только начинаются работы. Участвовать в реконструкции кварталов на первый взгляд удобно и для застройщика: работы хватит на несколько лет вперед. Тем не менее сами застройщики по-разному комментируют этот процесс.

    Плюсы
До недавних пор реконструкция кварталов, застроенных пятиэтажными домами сносимых серий, была уделом структур, подведомственных столичному правительству. Львиную долю работ финансировал Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС). Так, в числе кварталов, преображенных до неузнаваемости с помощью этого ведомства, значатся: кв. 29–30 Новых Черемушек, кв. 10–10а Северного Медведкова, район улицы Зоологической и др. 

В программе активно участвуют близкие к столичному правительству домостроительные комбинаты, которым в связи с уменьшением объемов работ в районах-новостройках просто жизненно необходимо где-то «пристраивать» свои огромные мощности. К примеру, СУ–155 занимается реконструкцией кварталов на юго-западе столицы в Зюзине, на востоке — в Кузьминках и в Перове и на западе — в Филях-Давыдкове. Постепенно к работам привлекаются и частные компании, выигравшие тендеры, организуемые московской администрацией. Так, ОАО «Квартал» уже несколько лет ведет реконструкцию кварталов 32–33 на Ленинском проспекте. Компания «Крост» работает в 75-м квартале Хорошева-Мневников, а компания «Дон-Строй» продолжает участвовать в реконструкции 12-го микрорайона Щукина. 

Действующая схема очень выгодна и удобна. Приходя на большую территорию, инвестор надолго решает проблему занятости (читай — развития и улучшения благосостояния компании), а городские власти снимают с себя ответственность расселения жителей реконструируемого квартала. Отдельные застройщики даже разработали специальные программы, которые не только решают вопрос новой крыши над головой для жителей морально устаревшего жилья, но и работают на новый имидж района. «Идеология, которой придерживается компания «Квартал», ведя строительство своих домов, — это модель «открытого общества», граничащая с идеей социально ответственного бизнеса», — говорит Александр Байгушев, заместитель генерального директора ОАО «Квартал». Несколько мудрено, торжественно, но в общем понятно. 

Кроме того, Байгушев считает, что комплексная застройка способствует формированию «новой комфортной и неантагонистической среды совместного проживания трех разных групп населения — людей состоятельных, представителей среднего класса и людей малообеспеченных». С этой целью строительство компанией «Квартал» ведется параллельно по двум направлениям. Вдоль Ленинского проспекта возводятся дома класса люкс, а по соседней улице Удальцова — дома мидл-класса. Особенность домов, строящихся для среднего класса, состоит в том, что возводятся двухсекционные дома: одна секция, так называемая муниципальная, — отведена для переселения из сносимых пятиэтажек, а другая, коммерческая — для продажи. Подобная схема реконструкции позволяет сформировать устойчивый экономический базис, так как малообеспеченные члены общества в демографической структуре района будут составлять не более 30–40%. 
 
Необычно решила вопрос реконструкции квартала 75 Хорошева-Мневников компания «Крост», которая реализует грандиозный по масштабу проект «Вэлтон-парк». По разработанной концепции на территории, некогда застроенной пятиэтажками, наряду с современными домами предусмотрено создание разветвленной инфраструктуры, в том числе развлекательных центров, ориентированных на разные социальные слои населения. 

Как объяснили М2 в ДИПСе, выгода для инвестора, работающего по реконструкции целого квартала, заключается в том, что он получит «на выходе» больший объем жилой площади, чем существовал ранее на этой территории. Следовательно, реализация объекта принесет больше прибыли. Квартальная реконструкция позволяет сразу просчитать все затраты на коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды, на снос ветхого жилья и благоустройство. В результате получается готовый продукт, а не полуфабрикат. Опять же реализовать квартиры в готовом доме внутри благоустроенного реконструированного квартала значительно проще и быстрее, поскольку окружающая обстановка не последний определяющий фактор при выборе покупателями жилья. 

Застройщику выгодно работать одному и с архитектурной точки зрения. Если в пределах того же квартала строит другой инвестор, то часто бывает так, что его дом закрывает другие постройки. Точечный объект может находиться в таких местах, где он не будет гармонировать с внешней средой, и это снизит привлекательность всего квартала. Кроме того, если это старый район, то проложенные ранее коммуникации могут не выдержать нагрузок нового дома и инвестору придется идти на дополнительные затраты по замене квартальных же коммуникаций.

    Минусы
Несмотря на ряд преимуществ, квартальная застройка — это серьезная головная боль для инвестора. «Плюсы участия в проектах по реконструкции кварталов — это большой метраж возводимого жилья, возможность более динамично повышать стоимость метра жилой площади посредством вложений в инфраструктуру квартала, — говорит Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании (МСК). — Минусы — затраты на инфраструктуру, наличие нежелательного соседства (во многих случаях ряд муниципальных домов не будет подлежать сносу). И главный минус — очень тяжело начать продажи, так как потребитель понимает, что еще минимум 5–7 лет ему предстоит жить в окружении башенных кранов и звуков стройки». По словам опрошенных М2 специалистов, для того, чтобы обеспечить успех продаж дома, компаниям иногда приходится скрывать от покупателей факт дальнейшей реконструкции квартала. 

Весьма серьезная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам, — это процедура переселения жителей пятиэтажек в современные дома. Известны случаи, когда только для расселения жителей из одного подъезда пятиэтажного дома (20 квартир) потребовалось 102 квартиры в новой семнадцатиэтажке. 

Несговорчивость переселенцев и их в полном смысле слова капризы, молчаливо поддерживаемые столичным правительством, становятся главной причиной, по которой инвесторы отказываются не только от реконструкции квартала, но и от ранее вложенных средств. Компания «Конти», несколько лет назад получившая подряд на реконструкцию «хрущевского» квартала в Филях-Давыдкове, в итоге предпочла возводить точечные высотки в разных концах Москвы. Кстати, такие проекты, как «Эдельвейс» и «Вертикаль», возводимые «Конти», каждый по своему метражу сопоставимы с половиной малоэтажного квартала.

Есть еще причина, по которой инвесторы не спешат связываться с пятиэтажками. Это стремление городских структур «повесить» на коммерсантов не только расселение, но и прокладку новых инженерных сетей, что сразу же уменьшает экономическую эффективность проекта для инвестора и в итоге сказывается на ценах на жилье.

По словам топ-менеджеров ДИПСа, реконструкция кварталов — это прежде всего тяжелая работа. Например, при работах в центре Москвы возникают сразу несколько проблем: геология, инженерия, старые коммуникации, ветхие здания, дополнительная нагрузка на транспортные магистрали и т. д. Именно поэтому взять на себя весь груз ответственности за решение этих проблем под силу только очень мощной инвестиционной структуре. «Мы подходим к этому вопросу не с позиции «выжимания денег», а с точки зрения градостроительных задач, поэтому прекрасно понимаем, что учитывать нужно при реконструкции и интересы жителей, и интересы города, и интересы арендаторов нежилых помещений, и интересы промышленных предприятий, если они оказываются в границах квартала», — уточнили в ДИПСе.

    Заводы — колхозникам
 Квартальная застройка появляется не только на месте сносимого жилья, но и за счет вывода непрофильных предприятий или складов. Сегодня масштабное строительство развернулось на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов (жилой комплекс «Шуваловский») и на Ходынском поле (микрорайон «Гранд-Паркъ»). Несмотря на то что в первом проекте будет построено около 250 тыс. кв. м жилья, а во втором — больше 400 тыс. кв. м, — дешевых квартир ожидать не приходится. Причина тривиальная — затраты на вывод существующих предприятий и прокладку коммуникаций. Уже на этапе котлована в этих комплексах жилплощадь продается по цене $1,6–2,2 тыс. за 1 кв. м, и цены продолжают расти. Инвесторы, в число которых входит компания «Интеко», объясняют это «удачными особенностями застраиваемой местности и качеством возводимого жилья», что вряд ли является веским аргументом для покупателей, тешивших себя надеждой на то, что там, где много строят, есть шанс прикупить жилье дешевле.

    За нами только выбор
Покупая новую квартиру, человек решает разные проблемы. Кто-то переезжает в более просторные апартаменты категории люкс, другие просто обзаводятся отдельной квартирой, третьи переезжают в менее престижный район, а на освободившиеся средства покупают пару квартир на периферии. В каждом случае существует свой путь решения проблемы. К примеру, элитные дома — это только точечные объекты. Искать дом высокой категории в районе массовой застройки — зря тратить время. В то же время престижные дома бизнес-класса можно встретить на месте реконструкции пятиэтажных кварталов. 

Не стоит искать дешевое жилье в реконструируемых кварталах, которые находятся в западных и юго-западных районах. К примеру, в Новых Черемушках даже в типовых панельных домах стоимость квадратного метра сопоставима с ценами «монолита» (от $1100 за 1 кв. м). Однако и стоимость квартир в новостройках на территории реконструируемых кварталов в Кузьминках, Перове или Зюзине сегодня не менее $960 за 1 кв. м. 

Практика продаж на первичном рынке столицы показывает, что, чем меньше жилья в новостройках продается в каждом конкретно взятом районе, тем больше на него спрос и тем жестче политика продавцов квартир и выше цены.

    Сергей Лядов
    Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
    — Безусловно, преимущества квартальной застройки очевидны. Сначала делается концепция будущего развития территории, исходя из нее разрабатывается транспортная и инженерная инфраструктура. Открываются необычайные возможности творить как для инвестора, так и для архитектора. Одно дело — вписывать застройку в существующий ландшафт. И совершенно другое — создавать проект с чистого листа. «Под ключ» проектируется не один дом, а целый комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры в едином архитектурном стиле. При этом предусматривается комплексная программа благоустройства, включающая в себя озеленение, создание парковых зон, бульваров и малых архитектурных форм.
Инвестор квартальной застройки или реконструкции при реализации строительных проектов значительно экономит время, поскольку при их согласовании имеет дело с одними и теми же организациями. Экономит и на логистике — есть возможность на долгое время разместить строительную базу недалеко от места строительства. При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, они готовы терпеть неудобства, которые вызывает строительство. Хотя, конечно, многое зависит от культуры строителей. Если ее нет, то и возведение одного дома может превратиться в головную боль для всех местных жителей.
    Вместе с тем существуют и отрицательные стороны для инвесторов квартальной застройки. Когда все «яйца складываются в одну корзину», инвестор, несомненно, несет некоторые риски — работает закон экономики. При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при застройке точечной. И сумма инвестиций значительно увеличивается.

    Оксана Каарма
    Заместитель генерального директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
    — Только при масштабном строительстве возможно приобрести квартиру по максимально низкой цене. Кроме того, как показывает опыт последних лет, именно такие районы показывают наибольший потенциал роста цен, который и служит одним из основных источников прибыли.
    Как правило, жилые комплексы строятся в районах, пользующихся популярностью у москвичей: с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой, сравнительно хорошей экологией и однородной социальной средой. На территории современных кварталов присутствует необходимый набор сервиса: паркинги, охрана, обустройство придомовой территории. Жилой комплекс бизнес-класса предполагает и наличие собственной инфраструктуры — служб быта, магазинов, тренажерных залов. Приобретая квартиру в жилом комплексе, покупатель может быть уверен, что его соседями станут люди одного с ним социального уровня.
    Так называемая «точечная застройка» панельными зданиями отличается следующими особенностями: цены на квартиры в этих домах выставляются изначально такими, какими они должны быть, когда строительство уже завершено. Высокий спрос при низком числе квартир, выставляемых на продажу, позволяет это делать. В результате цены до приема объекта госкомиссией остаются неизменными.
    Кроме того, районы массовой застройки первоначально не обладают социальной инфраструктурой, которая создается параллельно с ходом строительства. Это также приводит к низким ценам продаж. После того как возводятся поликлиники, магазины и школы, налаживаются маршруты транспорта, а нередко и строится метро, район резко начинает расти в цене.
    Вывод: условиями значительного роста цен являются масштабное строительство (целого квартала или микрорайона) и строящаяся параллельно социальная инфраструктура.

Людмила ЧичероваКвадратный метр