Все большее число собственников жилья в Москве живут как рантье.
 
По оценкам риэлторов, порядка 150 000 квартир в Москве их хозяева сегодня сдают в аренду. Спрос серьезно превышает предложение. Самые дешевые однокомнатные стоят от $300 в месяц, и такие еще надо поискать. Наиболее же распространенная цена - от 400 до $700 в месяц за одно-двухкомнатную квартиру. Верхний же предел практически не ограничен: известные нам договоры на аренду квартир в элитных домах заключались по ценам около $12 000-15 000 в месяц.

Сделать свой собственный бизнес на недвижимости за счет сдачи в аренду (если она сдается юридическому лицу) либо внаем (если физическому) принадлежащей ему на праве собственности квартиры может сегодня любой москвич. Было бы что сдавать. Размер его ежемесячных доходов будет складываться из разницы между стоимостью аренды его квартиры и той, в которой он сам будет проживать. На практике это может выглядеть следующим образом. Сдача внаем трехкомнатной квартиры в центральном административном округе Москвы в доме, не относящемся к разряду элитных, способна принести сегодня ее владельцу от 700 до $1000. Снять вполне пригодную для проживания двушку-трешку недалеко от метро в одном из спальных районов можно за $400. Разница составит $300-600.

Одинокие пожилые люди поступают еще проще: сдают свои квартиры в долгосрочную аренду, а сами уезжают жить в свои дачные домики. Живут - и не нарадуются своему счастью. Причем все чаще природная сообразительность и опыт советского коммунального сосуществования подталкивает таких людей к идее совместного проживания.

Фирма "Лютик" слушает

Во всем этом бизнесе по сути есть только одно сложное место - отношения с арендаторами. Начало 90-х годов полно историями об обчищенных квартирах, миллионных счетах за междугородние телефонные переговоры и т. д. Нельзя сказать, что сегодня такого рода криминал канул в небытие. Однако его стало существенно меньше. Зато появились "новинки". Самый распространенный вариант обмана сегодня - схема с так называемым предоставлением справочно-информационных услуг. Вкратце она выглядит так. В поисках квартиры вы натыкаетесь на интереснейшее предложение, цена которого долларов на сто ниже среднерыночной. Набираете номер указанного телефона и попадаете, допустим, в фирму "Лютик-недвижимость". Где вам любезно объясняют: да, такой вариант есть, подъезжайте в офис, чтобы подписать необходимые бумаги. Подъезжаете. Вам отвечают, что готовы предоставить телефон и точный адрес арендодателя, с которым вы сможете самостоятельно договориться об аренде, и плюс к тому список похожих вариантов, если этот вас чем-то не удовлетворит. Стоить эта услуга будет от 700 до 1500 руб. Если, отбросив сомнения, вы выплачиваете требуемую сумму и получаете на руки листочек с телефонами и адресами - все, вы попали. Поскольку по этим адресам никто ничего не сдает. Получить свои деньги обратно нереально. Вам оказали справочно-информационные услуги? Оказали. Чем недовольны? Выяснение качества этих услуг - функция органов правопорядка. Однако на сегодняшний день известно только об одном случае возбуждения уголовного дела против одного из многочисленных "лютиков".

Составляем договор найма

Для арендодателя самое главное - заключить со своими арендаторами письменный договор найма, как того требует статья 674 Гражданского кодекса РФ. По словам руководителя правового центра "Столица" Олега Макарова, этот договор заключается между официальным владельцем жилья и его нанимателем в простой письменной форме, не требует печати, нотариального заверения и (внимание!) официальной регистрации - в том случае, если он заключается на срок не более одного года. Официально регистрируют договоры аренды жилых помещений в "Мосжилсервисе" лишь представители иностранных компаний, которым требуется обязательное отражение арендных выплат в бухгалтерских документах. Нотариус же необходим лишь в случае возникшего желания удостоверить личность клиента. Как отмечает г-н Макаров, в этом договоре необходимо указать такие пункты, как описание объекта, фамилии нанимателя и тех, кто будет проживать вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду, стоимость, сроки и способ внесения арендной платы. Необходимо также определить, кто будет оплачивать различные услуги, как постоянные (техобслуживание, коммунальные услуги, телефон), так и переменные (электроэнергия, международные переговоры). В специальном приложении к договору необходимо зафиксировать техническое состояние квартиры и имущества, в ней находящегося. Естественно, на каждом листе договора должны стоять подписи обеих сторон.

Существует и ряд других важных с юридической точки зрения положений (и не особенно важных с точки зрения обывателя), которые также необходимо отразить в договоре. Это, в частности, необходимость оговорить право нанимателей вашего жилья вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей либо временных жильцов. Если об этом в договоре не сказано, то арендаторы имеют полное право вселить в вашу квартиру этих лиц без согласования и определить условия их проживания (срок, размер и порядок оплаты). Причем разорвать такой договор поднайма будет возможно только после истечения срока договора найма.

Как отмечает Олег Макаров, важное значение имеет и пункт о возможности досрочного расторжения договора с обеих сторон. Для нанимателя необходимо оговорить условие заблаговременного (не менее чем за три месяца) извещения его о расторжении договора. Ранее оговоренного срока владелец квартиры может разорвать договор лишь в двух случаях: если наниматель произвел умышленную порчу имущества либо перестал платить за квартиру. И то, и другое необходимо доказывать в суде. Насчет имущества все просто, если составлено приложение о его состоянии. Второе, в случае если передача денег происходит с глазу на глаз, можно доказать лишь при наличии расписок о передаче денег, которые должны составляться в двух экземплярах (второй экземпляр необходим для нанимателя, чтобы ни у кого не возникло желания получить с него деньги за аренду второй раз).

Зачем нужны риэлторы

Составить юридически грамотный договор, искать клиента, публиковать рекламу - все это можно делать самому. И все же (не в качестве рекламы) проще обратиться к риэлторам. Благо что они в последние три года уделяют все больше внимания этому сектору рынка и предлагают новые качественные услуги. Наиболее полезная и интересная - доверительное управление недвижимостью. В Москве лидерами в области оказания этих услуг являются "Акрус-Недвижимость", Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) и "Бэст-Недвижимость". Готовятся к оказанию подобных услуг "Инком-Недвижимость" и "Миэль-Недвижимость". Суть доверительного управления заключается в том, что помимо собственно посреднических услуг агентство берет на себя заботы по наведению порядка в квартире при смене арендатора, своевременной оплате коммунальных услуг, получению платы с арендатора, проведению необходимых ремонтных работ в счет дальнейшего погашения потраченной суммы из арендной платы.

Естественно, что наиболее востребована эта услуга в случае с дорогими квартирами - от 700 до $3000. Комиссионные агентства по договору составляют порядка 10% от ежемесячной арендной платы. "Миэль-Недвижимость", по словам заместителя директора управления аренды этой компании Марии Жуковой, помимо обязательной юридической проверки чистоты сделки аренды, клиентам, заключившим эксклюзивный договор, оказывает и ряд дополнительных услуг. Гарантии фирмы, помимо бесплатного страхования имущества (речь не о квартире, а об обстановке - мебели и т. д.) на $2000, включают в себя также обязательства по проведению любых бесплатных консультаций и представлению интересов клиента в суде.

Можно предположить, что благодаря активности риэлторских агентств (хотя в большей степени благодаря растущей осторожности москвичей) уже порядка 90% сделок в сфере дорогого и 60% в области дешевого жилья заключается при посредничестве риэлторов. И именно цены, зафиксированные при проведении этих сделок, являются ориентирами для всех, кто желает сегодня сдать либо снять квартиру в Москве.

Как высчитывают расценки

В принципе, в мировой практике приняты два основных варианта расчета арендной платы за недвижимость (если не учитывать российские новообразования под названием "от балды", "а сколько дашь?" и т. д.). Первый вариант, более распространенный в Европе, предусматривает расчет стоимости арендной платы путем умножения количества сдаваемых в аренду квадратных метров на некую величину. В зависимости от страны эта цифра колеблется в основном от 5 до 10 евро. При этом расчете получается, что если взять стандартную московскую однокомнатную квартиру (порядка 36 кв. м) и умножить ее площадь на некую усредненную европейскую ставку в размере 7 евро, то получится около 250 евро в месяц, или около $300, что приблизительно соответствует сегодняшнему положению вещей в Москве.

Однако операторы московского рынка аренды больше склоняются к той точке зрения, что расчет арендной платы у нас будет производиться по американской модели (тем более что и развитие ипотеки решили проводить по-американски). Согласно этой модели ежемесячная плата за снимаемую жилплощадь не должна превышать уровня в 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья. Если взять за ориентир ту же абстрактную однушку в спальном районе, что и в первом примере, и оценить ее рыночную стоимость в размере $40 000, то получится, что стоимость ее месячной аренды, по американским понятиям, не должна превышать $320. Вполне подходящий по цене и удобный для расчета вариант. Заметим, что при американском варианте вычисления арендной платы вложения в приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду окупаются лет за 10. При европейском варианте срок окупаемости ближе к 12-13 годам.

В новом году аренда может подорожать еще

Вместе с ростом цен на недвижимость будет продолжать расти и стоимость аренды. В среднем по всем секторам в этом году аренда жилья в Москве подорожала на 20%. Руководитель отдела аренды корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Любовь Лазарева рассказывает: "В январе и феврале 2003 г. стоимость недорогих квартир даже немного снизилась - на 10-15% (около $50), но это лишь традиционные сезонные колебания цен. В марте же началось плавное подорожание жилья. В среднем с 1999 г. аренда жилых помещений выросла в два раза, а в течение прошлого года - примерно на 20-25%. Последнее полугодие 2003 г. сохранялась устойчивая тенденция к росту арендных ставок. К осени подорожало все - и типовое жилье, и элитное. Особо стоит отметить августовский всплеск спроса. На столичных окраинах уже практически невозможно снять рядом с метро приличную однокомнатную квартиру за $250 в месяц, лучше сразу рассчитывать на сумму в $300, а в центральных районах города речь идет уже о сумме в $350-400. Для остального типового жилья характерна та же динамика - и здесь спрос превышает пред-ложение".

Риэлторы хором утверждают, что спрос на наиболее дешевые одно- и двухкомнатные квартиры сегодня в разы превосходит предложение, а поэтому неудивительно, если после ожидаемого обычного зимнего затишья на рынке аренды постоянный спрос на дешевое жилье вновь потянет цены вверх. Директор управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Голдин прогнозирует: "По аналогии с прошлым годом, мы ожидаем некоторого затишья в зимний период, однако стопроцентной гарантии дать не можем, поскольку стоимость найма зависит не только от спроса и предложения жилья, но и от ряда экономических факторов. Пока самым устойчивым спросом пользуются однокомнатные квартиры ценой до $450. В то же время предложение таких квартир в 3-5 раз меньше спроса. Хорошо, что в большинстве случаев людей, нацеленных на поиск относительно дешевого жилья, мало интересует, где именно, в каком районе Москвы они поселятся".

Некое равновесие спроса и предложения на аренду квартир наступает на уровне $600-700. После преодоления этого рубежа риэлторы отмечают постоянное растущее превышение предложения над спросом и увеличивающиеся сроки экспозиции квартир. Если говорить о некоем среднем уровне аренды московских квартир, то риэлторы на ноябрь 2003 г. оперируют следующими цифрами. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются в аренду за $350-450, в центре - примерно за $500 в месяц. Двухкомнатные - от $470 до 570 в месяц, в центре не менее $600. Трехкомнатные квартиры реализуются в достаточно широком ценовом диапазоне от $540 до 740, а на квартиры в центре стоимость аренды начинается от $700.

Сроки окупаемости - от 6 лет

Как оценить перспективы окупаемости вложений в покупку квартиры, если деньги возвращаются за счет сдачи ее в аренду? Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, предлагает оперировать таким понятием, как индекс валового рентного множителя (ВРМ) рынка квартир. "Он рассчитывается как отношение цены аренды объекта (суммы арендной ставки за период) к цене покупки, - говорит Стерник. - Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду. В конце 2001 г. эта величина равнялась приблизительно 0,091 / лет. То есть срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 г. составляет 0,86 (снижение на 13%), то есть срок окупаемости инвестиций равняется 12,8 года".

При этом особняком стоит сектор элитного жилья. По подсчетам риэлторов, инвестиции в приобретение элитного жилья в Москве с последующей его сдачей в аренду окупаются в гораздо меньшие сроки - за 6-9 лет. Связано это в первую очередь с гораздо более высоким уровнем арендных ставок на аренду элитных квартир классов А и Б. Особенно выгодны инвестиции в квартиры класса Б. Ставки аренды жилья этого класса колеблются от $3000 до $10 000 в месяц в зависимости от местоположения дома. Интересно, что в последнее время основными арендаторами элитных квартир являются российские граждане (а не иностранцы), на долю которых, по разным оценкам, в этом году пришлось до 70% таких сделок.

Особенно востребованы квартиры площадью от 100 до 160 кв. м. Приобретение такой квартиры на одной из первых стадий строительства, ее ремонт и меблировка могут обойтись примерно в $5000 за "квадрат". Причем ремонт желательно выполнить "консервативно" - пастельные тона, обязательная покраска стен, белая сантехника, гладкие двери, хорошая кухня с встроенной техникой. Наличие разнообразных дизайнерских изысков, повреждение которых в процессе эксплуатации квартиры может влететь арендатору в копеечку, отнюдь не приветствуется.

Используя усредненные значения, можно сделать вывод, что инвестиции составляют порядка $650 000, а ежегодный доход от сдачи в аренду будет колебаться в пределах $90 000. Соответственно, окупаемость составит порядка 7,5 лет.

Переезжаем с Тверской в Царицыно
Цены на аренду квартир в Москве

Как быть с налогами?

Договоры по сдаче в аренду или внаем жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, подлежат регистрации в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях. Поскольку в результате сдачи своего недвижимого имущества в аренду (внаем) вы получаете дополнительный доход, то полученная сумма включается в совокупный годовой доход и облагается налогом по общему правилу (13%).

Возникает вопрос: а что будет, если договор не регистрировать? В принципе, ничего, если информация (главные ее поставщики - соседи и участковые) о факте незарегистрированной сдачи жилья не попадет в налоговую инспекцию. Налоговая инспекция после сигнала должна доказать, что жилье действительно сдается внаем за плату (а не потому, что собственник - человек по натуре своей очень добрый и разрешил абсолютно бесплатно пожить в своем жилище). Ведь никто не обязан показывать договор аренды квартиры. Максимум, что может потребовать от находящегося в квартире гражданина участковый (и только он!), - это предъявить паспорт с пропиской в городе Москве. Если таковой имеется, то, согласно Конституции РФ, вы можете находиться, ночевать, пребывать и пр. где угодно (при условии, что вы законопослушный гражданин и не находитесь, к примеру, в федеральном розыске). Так что доказать сам факт сдачи жилья за плату крайне затруднительно. Да и сами налоговики отнюдь не роют носом землю в этом направлении. Пожалуй, к числу наиболее нашумевших попыток доказать сей факт стоит отнести кампанию 1998 г., когда вместо "инертного" Александра Починка руководителем Госналогслужбы был назначен Борис Федоров. Решив показать себя во всей красе, в середине июня 1998 г. он отдал приказ проверить уплату налогов гражданами, сдающими в аренду квартиры в высотке на площади Восстания. Этот дом действительно известен тем, что в иные времена количество съемных квартир в нем доходило до 60%. Проверка, в ходе которой попросту обзванивались все квартиры и жильцам задавались вопросы, арендуется ли эта квартира и за сколько, смогла выявить аж десять сданных в аренду квартир, владельцы которых не отразили эту статью доходов в налоговой декларации. Окрыленные этим "успехом", налоговики разослали по посольствам и иностранным представительствам письма с просьбой предоставить им адреса, по которым проживают иностранные граждане в арендованных квартирах. На что получали неожиданный ответ: место жительства их сограждан в России является в некотором роде закрытой информацией, и подобные данные, без веских на то причин, они никому не представляют. На этом PR-акция господина Федорова и закончилась. С тех пор более никому подобных идей в голову не приходило.

Русский фокус