ОН обеспечивает человеку во-первых, жилищные услуги, которые должны быть надлежащего качества, во-вторых, заключает договора (через управляющих) на коммунальное обслуживание жильцов (водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ, уборка мусора и т.д).
Если это предприятие работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и наоборот. Известно, что эффективность работы любого предприятия зависит от многих причин, среди которых не последнюю роль играет форма собственности. Необходимо также отметить, что только дом в целом может быть заказчиком коммунальных услуг, но никак не жильцы по отдельности.
На Западе, в основном в развитых странах существует несколько типов собственности на городские жилые дома:
1. Частный односемейный дом
Отдельно стоящий дом, в котором проживает одна семья, — весьма распространенная форма городского жилья. Этот коттедж является частной собственностью кого-либо из членов семьи или их общей долевой собственностью. На долю «односемеек» приходится 20 – 30 процентов городского жилого фонда в крупных городах (в США – до 40 процентов) и до 50-70 процентов в небольших городах. Подобная форма собственности достаточно широко распространена в российской провинции. В Москве же, наоборот, ее доля минимальна, так как столичные власти придерживаются стратегии возведения исключительно многоэтажных многоквартирных домов.
2. Частный многоквартирный арендный дом
Дом и придомовая территория принадлежат владельцу (частному или юридическому лицу) на правах частной собственности. Квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. Эта форма, широко распространенная в мире, существовала и в дореволюционной России в виде доходных домов, но в современной России развита пока слабо.
3. Кондоминиум
Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все собственники. Доля каждого жильца в общей собственности – его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. Эта форма в России пока существует лишь в зачаточном виде. К ней с известными оговорками можно отнести также кооперативные дома советских времен.
4. Муниципальные многоквартирные арендные дома
Дом является собственностью государства (или муниципалитета), квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. На Западе доля муниципального жилья невелика, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета; в СССР, а затем в России – основная форма обеспечения жильем граждан всех категорий.
5. Муниципальные многоквартирные дома с приватизированными квартирами
6. Ведомственное жилье
Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, но доля его невелика. В России до сих пор часто встречается в провинциальных промышленных городах. Общая тенденция — стремление предприятий избавиться от непрофильной деятельности и от соответствующих затрат и передать дома либо в муниципальный фонд, либо продать другому «профильному» собственнику.
В Институт проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования (результаты готовятся к публикации) эффективности всех перечисленных форм собственности на жилые дома. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: жильцов дома; домовладельца; общества в целом; государства.
В результате исследования выяснилось: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной — муниципальное жилье и самой неэффективной — муниципальные дома с приватизированными квартирами.
Это подтверждается мировой практикой: в зарубежных развитых странах в структуре городского жилья наибольшее место занимают частные арендные и частные односемейные дома (то же самое было и в дореволюционной России), наименьшее – муниципальное жилье. Во многих странах (Германия, Финляндия и др.) муниципальных домов нет совсем, функции социального жилья выполняет частное арендное жилье, которое арендуется для малоимущих, а разницу доплачивает государство. И вообще, нигде (за исключением некоторых постсоциалистических стран) не встречаются муниципальные дома с приватизированными квартирами.
На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм – муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ. Мы по-прежнему идем своим, особенным путем, игнорируя мировой опыт и опыт дореволюционной России.
Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности – сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Муниципальное жилье есть во многих странах, но доля его невелика (не более 10% – 20%). Во всех странах муниципальное жилье – ЭТО ЖИЛЬЕ ДЛЯ БЕДНЫХ, которые не способны решить свои жилищные проблемы без помощи государства.
Нигде в мире муниципальное жилье не оплачивается жильцами на 100 процентов. Доля оплаты составляет 40 – 60 процентов, остальное дотируется из местного бюджета. Право на получение квартиры в муниципальном доме имеют не все, а только малообеспеченные люди с низким доходом. В каждой стране есть свои критерии предоставления муниципального жилья. К примеру, в США семья имеет право претендовать на муниципальную квартиру, если ее годовой доход составляет менее 50 процентов среднего годового дохода в данном округе (и это надо доказать, подтвердить документально). Везде в мире на получение муниципального жилья надо стоять в очереди от нескольких месяцев до нескольких лет, везде оно обслуживается и содержится на низком уровне, т.е. имеет те же проблемы, что и у нас. Основные обитатели муниципального жилья в мире – это неквалифицированные рабочие, безработные, иммигранты, алкоголики, больные, студенты, неудачники, то есть социально неблагополучный контингент. Государство вынуждено помогать этим людям, чтобы они не жили на улицах, под мостами, на свалках и т.д. При первой же возможности люди покидают муниципальное жилье и переселяются в более качественный, удобный, социально благополучный и безопасный частный сектор.
Итак, резюмируем вышесказанное. Для повышения эффективности функционирования ЖКХ необходимо изменить структуру собственности жилья:
- ограничить строительство муниципальных домов;
- прекратить приватизацию квартир в муниципальных домах, сокращая долю самой неэффективной формы собственности;
- увеличивать долю частного арендного и частного односемейного жилья, а также кондоминиумов;
- переводить ведомственное жилье не в муниципальный фонд (как это делается сейчас), а в частный арендный путем продажи инвестору;
- осуществлять различные программы перевода муниципального жилья в частное арендное или кондоминиум (приватизация домов, но не квартир). Переход к более рациональной структуре собственности на жилые дома позволит существенно продвинуться на пути реформирования российского ЖКХ.
С.ГлазуновКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
