Организаторами конференции выступили: Совет Федерации Федерального собрания РФ, Госстрой РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Информационное агентство AK&M при поддержке Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы, Национальная фондовая ассоциация (НФА). Спонсорами мероприятия стали Финансовая корпорация «Социальная инициатива», Первый инвестиционный фонд недвижимости, Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН, Стройметресурс.

В докладах участников прозвучали оптимистичные ноты: было отмечено, что инвестирование строительства в недвижимость является на данном этапе эффективным способом финансовых вложений как для организаций, так и для частных инвесторов. Именно это обуславливает сильную заинтересованность зарубежных инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство в России. Для того чтобы конкурировать за новые крупные проекты, российским девелоперским и строительным компаниям надо искать новые пути финансирования проектов.

          Коллективизм возвращается

По мнению генерального директора Управляющей компании «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павла Зюбина, конкуренцию зарубежному капиталу может составить новый российский инвестиционный инструмент – коллективные инвестиции в недвижимость (КИН). «Коллективные инвестиции в недвижимость, — сказал П. Зюбин, — это механизм, обеспечивающий финансирование строительства за счет средств, привлеченных не только с этого, но и с других рынков за счет понятного, логичного финансового механизма инвестиционных ценных бумаг». В своем докладе он отметил, что история КИНов в развитых странах насчитывает уже несколько десятков лет, а принятие Закона «Об инвестиционных фондах» и соответствующей подзаконной базы создало возможность построения института КИН в России.

Не следует думать, что любой случайный прохожий может стать членом этого «коллектива». По сути, КИНы — это закрытые акционерные фонды, которые специализируются на инвестициях в рынок недвижимости. Основное отличие коллективного инвестирования в недвижимость от прямого инвестирования заключается в возможности для неспециалистов заработать на этом рынке. Закрытый паевой фонд позволяет привлекать средства на фиксированный срок, что соответствует задачам инвестирования в недвижимость.

П. Зюбин представил ряд проектов, профинансированных на деньги «Первого инвестиционного фонда» — элитный дом в Пожарском переулке в Москве, строительство 10000 квадратных метров жилья в районе массовой застройки в Южном Чертаново и др.

          Станут ли ипотечные бумаги более ценными, Чем прежние?

Инвестиции — это всегда риск, а инвестиции в недвижимость — это большой риск. Может подвести маркетинг, рухнуть стена, исчезнуть потенциальный соинвестор, город может не продлить аренду и т.д. Но, увы, прибыль столь же неотъемлема от риска, как дом от фундамента. Вот только кто должен рисковать и нельзя ли эти риски как-то разумно структурировать: можно ли сделать так, чтобы рискующий больше всех не был самым бесправным участником процесса, как это уже бывало?

На конференции были затронуты и актуальные вопросы совершенствования законодательства в этой области, в том числе нормативных актов к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», разрабатываемых Банком России. В связи с тем, что законом предусматривается передача ипотечных кредитов в доверительное управление кредитным организациям, заместитель директора Департамента Банка России Ирина Седова отметила, что первая цель, которая стоит перед Банком России при разработке нормативных документов – это защита интересов кредиторов и инвесторов, а также нейтрализация тех рисков, которые могут возникнуть как у инвесторов, так и у кредитных организаций. Для этого разрабатывается ряд нормативных требований к банкам. «Требования к банкам, которые будут являться эмитентами, должны будут установить норматив достаточности капитала за предыдущие два года до того, как банки начнут заниматься этой деятельностью», — отмечалось на конференции.

Кроме того, Банк России занимается разработкой законопроекта, касающегося внесения изменений в 25 статью Налогового кодекса – о предоставлении определенных льгот эмитентам ипотечных ценных бумаг. Было отмечено, что должен быть сформирован единообразный подход с точки зрения налогообложения для всех эмитентов ипотечных ценных бумаг — налоговые льготы должны распространяться не только на ипотечные агентства, но и на кредитные организации.

Некоторый скепсис в отношении работоспособности Закона «Об ипотечных ценных бумагах» высказал старший юрист компании «Линия права» Юрий Туктаров, считающий, что законопроект, одобренный Советом Федерации 29 октября, имеет и преимущества, и недостатки. «Законопроект существует уже год, и за это время в нем ничего не изменилось. По оценкам специалистов, может понадобиться еще полгода-год для того, чтобы создать и принять последующее подзаконное нормирование. Пока многие существенные вопросы оставлены на регулирование ЦБ и ведомств. Поэтому настоящие ипотечные ценные бумаги, если и появятся, то максимум через полгода», — сказал докладчик.

          ВклюЧил, увидел, прикупил

В докладе Олега Репченко, руководителя Аналитического центра IRN.RU («Индикаторы рынка недвижимости») отмечалось, что инвестиции в недвижимость требуют наличия простого и понятного инструмента как для оперативного мониторинга текущей ситуации на рынке, так и для выявления новых тенденций и построения адекватных прогнозов. Такими инструментами, по мнению О.Репченко, являются фондовые индексы, основные из которых – индекс стоимости, индекс ценового ожидания и индекс доходности. Анализ индексов имеет большое практическое значение – возможность предсказать изменения рынка и, соответственно, успеть продать недвижимость в случае намечающегося спада или же, напротив, проинвестировать средства, если намечается новый подъем. Заметим, впрочем, от себя, что любые индексы отражают то, что уже произошло, а все ценовые прогнозы уже столько раз давали сбои, что в возможность серьезного прогнозирования на основе ценовых колебаний мало кто из инвесторов готов поверить.

          Капля в море становится больше

Основное же внимание было уделено ипотечному жилищному кредитованию. В том числе в докладе статс-секретаря — заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева отмечалось, что объем долгосрочных ипотечных кредитов, выданных российскими банками с начала года, вырос более чем в два раза и составил около $500 миллионов. По словам В.Пономарева, выдачей ипотечных жилищных кредитов занимаются уже 146 банков. Вместе с тем, В. Пономарев отметил, что ипотечное кредитование пока не является фактором, формирующим рынок жилья, так как, по данным Госстроя, ежегодно в России строится жилья на сумму порядка $15 миллиардов.

По мнению замглавы Госстроя, для перелома этой ситуации необходимо принятие целого комплекса законодательных актов. В частности, помимо ключевого закона — об эмиссионных ипотечных ценных бумагах — следует ускорить принятие закона о кредитных историях. Кроме того, необходимо сформировать концепцию страхования кредитных рисков ипотеки, что позволит снизить размер первого взноса с 30% до 5-10% от стоимости жилья. Также Госстрой предлагает исключить ипотечные кредиты из конкурсной массы в случае банкротства банка. «Таким образом, риски других банковских операций не будут ложиться на держателей ипотечных ценных бумаг», — сказал В. Пономарев.

          Мыльный пузырь не может не лопнуть

Тревога по поводу ближайших перспектив рынка жилой недвижимости прозвучала в словах генерального директора Агентства недвижимости «Лаурел» Ирины Радченко. По ее словам, тот уровень цен, который существует сегодня, замечателен для строителей, инвесторов, но риэлторов, которые работают с людьми, такая тенденция настораживает, потому что этот уровень близок к предельному. «Ситуация, существующая на сегодняшний день, — заметила И. Радченко, — очень сильно напоминает 1993-1994 годы – такими же темпами росли цены на жилье, точно так же было выгодно покупать и спекулировать на рынке недвижимости. В 1995 году случился кризис, который не был связан с макроэкономическими факторами, просто уровень цен достиг потолка, и начался обвал». Поэтому, по мнению И. Радченко, достаточно курсу доллара два-три месяца быть устойчивым, и цены начнут падать, а значит, пострадает и рынок ипотеки. Понятно, что человек, взявший на себя обязательства по выплате кредита и банковских процентов лет на десять, будет весьма огорчен, если недвижимость упадет в цене, да еще и вместе с процентными ставками по ипотеке. Надо, впрочем, признать, что к такому радикальному прогнозу некоторые участники конференции отнеслись столь же скептически, сколь и эмоционально.

И.Радченко провела краткий анализ банковских ипотечных программ, существующих на сегодняшний день. В частности, глава «Лаурел» отметила: «На сегодняшний день конкуренция увеличивается – каждый месяц на рынок выходит новый банк со своей программой. Каждый месяц идет совершенствование каких-то ипотечных продуктов. Только в нашей компании ежемесячно растет количество сделок на 30-40 процентов. Но уровень цен сдерживает покупательную способность».

          Хочешь кредит — покажи справку и... кредитку

Остаются проблемы и с механизмами покупки квартиры в кредит. Это касается и достаточно высокого первоначального взноса, и ограничений по ежемесячному доходу семьи, и проблемы «серых» зарплат. Хотя проблема «серости» может частично решиться за счет использования кредитных историй владельцев кредитных карт банков, полагает глава «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. По словам главы АИЖК, на данный момент агентство «пытается работать с банками» в этом направлении. При этом пока при оценке финансового состояния заемщика агентство ориентируется на справку об официальных доходах. В качестве другого возможного способа получения информации о реальных доходах гражданина А.Семеняка назвал данные о взносах человека в накопительные схемы финансирования строительства жилья.

Следующей услугой, на актуальность которой указал глава АИЖК, является участие банков в финансировании строительства: «Сейчас строительство ведется через договоры долевого рефинансирования. Сегодня законодательство не позволяет использовать ипотеку при осуществлении строительства, однако эта проблема может быть решена. Если кредитная линия или кредит выдается на финансирование инвестиционного договора, то в этом договоре должно содержаться положение, которое позволит задействовать механизм ипотеки. Хотя такой кредит на этапе строительства не является ипотечным, он автоматически становится таковым через 18 месяцев после завершения строительства, и такой кредит банк может перепродать. Наше агентство такие кредиты готово выкупать», — заявил А.Семеняка. При этом глава АИЖК особо отметил, что при такой схеме риск незавершения строительства несет на себе не только физическое лицо, но и банк, который заинтересован в завершении строительства и в переходе кредита в ипотечное качество. 

Ольга СторожкоКвартира. Дача. Офис