Интересы игроков, понятное дело, пересекаются, но у каждого есть своя «ниша», свои «ноу-хау», наработанные финансовые схемы, да и вообще свои сильные и слабые стороны. Поэтому, задавая стандартный пакет вопросов, ответы мы получали подчас прямо противоположные, хотя и, безусловно, в каждом случае честные и обусловленные всем предыдущим опытом данной фирмы.

К примеру, если речь заходит об оценке необходимых для «вхождения в площадку» средств и усилий, то корпорация, которая строит на Остоженке, даст информацию несколько иную, чем та, которая работает недалеко от МКАД. Если мы обсуждаем пресловутую «заадминистрированность», то корпорация, наработавшая тем или иным способом достаточно мощный административный ресурс убедительно докажет нам, что в сегодняшней московской реальности без сильного административного контроля работать неправильно, да и вообще невозможно. А вот корпорация, сделавшая основную ставку на профессионалов-строителей и маркетологов, а также на сильных финансистов, выскажет мнение прямо противоположное. Та же картина наблюдается при обсуждении иностранных инвестиций и так далее…

Сегодня мы беседуем с представителем крупной и успешной компании «АЛМ-Девелопмент» (основные строительные адреса: 4-й Рощинский проезд, Красносельская, Машкова, Зубовская, Тверская, Люсиновская, Мытная, Семеновская и др., а также деловой район Павелецкая, интерес к которому сильно повышается). Компания имеет, естественно, сложившийся комплекс ноу-хау и свой взгляд на сегодняшние реалии. Далее мы приводим краткое изложение беседы с представителями этой компании.

          Какой, какой «...мент»?

Итак, понятие «девелопмент» пришло на российский рынок сравнительно недавно, но с каждым годом оно становится все более наполненным адекватным содержанием. Девелопмент — это многофункциональная система управления проектами по недвижимости, а девелопер — организатор всего этого процесса. Классический девелопмент включает следующие стадии: предпроектная (исследование рынка недвижимости и создание концепции развития проекта; инвестиционный анализ; оформление необходимых документов, получение лицензий и разрешений; привлечение кредитных и инвестиционных средств); проектная (разработка финансированной схемы; подбор команды профессионалов; проектирование; проведение тендера на строительные работы); строительство, реализация, PR и рекламное продвижение объекта, последующее управление объектом.

По мнению Ольги Бубенцовой — специалиста по маркетингу, компании «АЛМ-Девелопмент», основной движущей силой московского рынка коммерческой недвижимости являются российские девелоперы, которые имеют долгосрочные взаимоотношения с застройщиками, либо сотрудничают с ними на уровне проведения тендера. Девелопер сам инвестирует строительство, либо использует кредитные средства или предарендные платежи от арендаторов.

          Больше — значит надежнее

Стабилизация рынка способствовала тому, что многие российские компании стали проявлять большой интерес к вложениям в недвижимость. Именно крупные финансово-промышленные группы вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Располагая крупными средствами, они могут инвестировать выгодные крупномасштабные проекты. От чего зависит доходность в сфере строительства и реконструкции и какова ее динамика? За последнее время коммерческая недвижимость, расположенная в Москве, приобрела большую привлекательность для инвесторов. Долгосрочные капиталовложения обеспечивают небольшой уровень риска, а прирост капитальной стоимости позволяет получить довольно высокую текущую доходность. Несмотря на то, что на рынке появляются новые игроки, спрос все еще превышает предложение.

Существуют факторы, которые необходимо учитывать при расчете сроков окупаемости. К ним относятся местоположение, класс здания, транспортная доступность, качество инженерных коммуникаций, наличие подземного гаража и прилегающей парковки. В зависимости от набора и качества всех этих составляющих срок окупаемости объекта может колебаться от 3 до 7 лет при правильно разработанной концепции здания.

          Чтоб в Бутырку не попасть, славим мы родную власть

В свете последней разборки с «Юкосом» как западные, так и отечественные инвесторы продолжают вежливо улыбаться, впадая, однако в некоторое недоумение по поводу гарантий инвестиций. Московская недвижимость — это, конечно, не нефть, но эти сферы, как известно, тесно взаимосвязаны. Впрочем, девелоперов сегодня все же больше волнует не большая политика, а навыки «спортивного ориентирования» в московских административных коридорах. Большое значение имеют теплые взаимоотношения застройщика с городской администрацией. Ведь для реализации проектов необходимо подготовить большой пакет документов. Это очень долгий и дорогостоящий процесс. Предварительные расходы — от 60 тыс. долларов за проект. На каждую инстанцию уходит примерно 1 месяц. С принятием Земельного кодекса РФ в октябре 2001 года был открыт путь к приобретению земли в собственность, но, по словам О.Бубенцовой, этот процесс еще не отработан.

Несмотря на то, что мэрия получила определенную свободу в распоряжении землей, основным инструментом стала аренда. Один из способов приобретения застройщиками и инвесторами арендных прав является участие в аукционе или конкурсе (обычный срок аренды от 25 до 49 лет). Другой способ приобретения прав на аренду земли – заключить инвестиционный договор на реконструкцию существующего здания. Данное сотрудничество предполагает долевое участие с городом 50/50 процентов. После строительства надо будут еще и выкупать 50% у государства. На период реконструкции или строительства арендная плата за землю увеличивается.

          Заграница нам поможет. На 40%

По оценкам специалистов коммерческой недвижимости доля российских инвестиций — около 60 процентов. Иностранные девелоперы представлены на московском рынке такими компаниями, как ENKA, Multek и др, которые твердо стоят на ногах и с оптимизмом смотрят в будущее. Нельзя сказать, что инвестиции с Запада сейчас хлынули, но данная сфера вызывает большой интерес у западных инвесторов. Однако существует ряд проблем – нехватка недвижимости «инвестиционного уровня», неналаженная правовая и банковская система. Что касается иностранных инвесторов, то им, конечно, очень сложно решать все вопросы, связанные с получением разрешений. В России у зарубежных инвесторов распространена практика находить себе российского партнера, который отвечает за получение разрешений и общение с местными властями. Другая возможность для иностранных инвесторов вложить свои деньги – это появляющиеся ПИФы.

Проекты, связанные с недвижимостью, требуют больших инвестиций, которых как всегда не хватает у любой компании, здесь даже не спасают арендные платежи. Встает вопрос, где взять деньги. В банке? Средний жизненный цикл проекта недвижимости — три года. Существуют два вида проектов: первый — построить, продать, вложить в следующий проект; второй вариант – построить, сдавать в аренду. У второго варианта, разумеется, сроки окупаемости больше. А любой банк заинтересован дать кредит на более короткий срок (1,5-2 года). Также банки просят в залог ликвидную недвижимость, то есть готовую. Причем стоимость имущества должна быть равна стоимости кредита плюс процентная ставка.

Краткосрочные кредиты -10-11% годовых, долгосрочные — 12-15%, а на практике они поднимают до 18 процентов. Многие банки требуют поручителя. Кроме того, для предоставления кредита банки часто требуют предоставить проектную документацию. Что касается Сбербанка и многих других банков, то им необходимо предоставить еще и всю согласованную документацию во всех госорганах, что почти нереально на ранней стадии строительства. Также для получения кредита необходимо оформить землю под здание в Москомземе (разрешение на аренду земли). Также они просят перевести все активы фирмы в данный банк.

          Расходы, расходы...

Что касается налогов, то здесь следующие проблемы. Налог на имущество в 2%, казалось бы, очень маленький, но если рассматривать суммы, которые аккумулируются в данных процессах, то выходит не так уж и мало. Добавьте арендную плату за землю, большие налоги на прибыль. И в заключение — два слова о страховании. Часто возникающая проблема — перестраховка или недостраховка (переоценили или недооценили). Для того чтобы решить ее грамотно, часто имеет смысл вызвать независимого страховщика. В любом случае, надо очень тщательно выбирать страховую компанию.

Герман Кошкин-НовоселовКвартира. Дача. Офис