За последние годы рынок недвижимости сформировался таким образом, что купить квартиру без помощи риэлторов практически нереально. Это касается и первичного, и вторичного рынков. Однако и с риэлторами отношения нужно суметь грамотно выстроить.

Даже в том случае, когда реализацией жилплощади занимается сам инвестор или застройщик, он при своих компаниях создает специализированные подразделения (управления), ведающие заключением договоров инвестирования. Проще говоря, реализацией строящегося жилья. После сдачи домов госкомиссии они же занимаются оформлением прав собственности на оплаченные квартиры. Иногда застройщик перепоручает продажу дома риэлторским компаниям, которые от его имени заключают договоры уступки права требования. 

Что требуется от покупателя при работе с такой компанией-посредником? Во-первых, ему необходимо определиться с выбором, где он хочет купить жилье, в каком доме и по какой цене. Необходимо также решить для себя, согласен ли он с дополнительными условиями.

    Во-первых
Часто одним из условий при покупке жилья на первичном рынке является определенный срок сдачи и заселения дома. Это неплохо, к примеру, когда родители хотят подарить квартиру молодоженам. Но, к сожалению, ни одна риэлторская компания, работающая на первичном рынке, не может гарантировать, что срок, обозначенный застройщиком на ранних этапах строительства, будет соблюден. К тому же и в договорах, заключаемых с клиентами, в основном срок действия договора — не фиксированная дата, а «плавающая». Пишут так: «До срока выполнения всех условий договора». Это одна из серьезных причин не в пользу приобретения квартиры в доме, строительство которого еще далеко до завершения.

По существующей на сегодняшний день практике, в среднем срок «задержки» сдачи объекта — от 6 месяцев до 1,5 года. Риэлторские компании, продающие квартиры от одного застройщика, иногда оказываются в щекотливом положении. Дело в том, что одной компании застройщик обещает сдать дом, например, в первом квартале, а другой — в третьем. Так, на страницах М2 длительное время рядом находилась реклама разных агентств недвижимости о продаже жилья в одном и том же доме, сроки сдачи которого в разных компаниях отличались на целый квартал. Потом оказалось, что застройщик водил за нос и первую, и вторую компанию, так как задержал срок сдачи дома на целый год. 

Другая проблема при покупке квартиры на первичном рынке — это надежность инвесторов, ведущих строительство дома. После бурных 90-х в последние годы на рынке не было скандалов по поводу невыполнения договорных обязательств компаниями-застройщиками. Поэтому бдительность риэлторов, работающих на первичном рынке, была усыплена. Но гром грянул среди ясного неба. В результате махинаций ООО «Форбс» со сменой подрядчиков около четырех десятков квартир, реализованных в городе Химки риэлторскими компаниями «Альянс Сити» и «Черемушки Риэлти», оказалось продано дважды. Компания «Форбс» якобы за нарушения, допущенные подрядчиком ИСПК «Стройсервис», расторгла договор. К этому моменту дом был построен на 95%, но при урегулировании претензий между компаниями фиксируется цифра готовности дома — 70%. За это «Стройсервис» возвращает «Форбсу» 44 квартиры. Причем 39 из них уже проданы риэлторскими компаниями! А «Форбс» без зазрения совести продает их по более высоким ценам. Таким образом, у 39 квартир появилось по два хозяина, честно оплативших свое жилье. В настоящее время дело находится в Химкинском суде, иск приняли от пострадавших покупателей, но рассмотрения дела еще не было. 

Кстати, в Московском городском суде пострадавшим в принятии иска отказали. Точно так же отказали компании «Черемушки Риэлти», которая обратилась в прокуратуру по данному делу. Обе риэлторские компании, участвующие в продажах жилья по первому кругу, рьяно защищают интересы своих клиентов. Компании «Альянс Сити» даже удалось наложить арест на проданные через нее 12 спорных квартир.

    Фабрика грез
Покупка квартиры на первичном рынке — инвестиционно привлекательная сделка на рынке недвижимости. Удачно вложив деньги на этапе строительства, можно сэкономить как минимум четверть средств, которые пришлось бы платить за жилплощадь в уже построенном и юридически оформленном доме. Однако нужно знать, что дело очень и очень рискованное. Поэтому, прежде чем доверить крупную сумму денег застройщику, нужно по максимуму узнать, с кем вы имеете дело. Кстати, это и прямая задача риэлторов, которые на этапе продаж становятся партнерами инвесторов-застройщиков по общему бизнесу. 

В том, что случаи перепродажи квартир по второму кругу в столичном регионе стали исключительной редкостью, есть и заслуга риэлторов. Застройщик, заключая договор о партнерстве с крупным агентством недвижимости, знает, что «в случае чего» ему придется иметь дело не с частным лицом, а с компанией, имеющей в своем штате грамотных юристов, которые сделают все, чтобы защитить честь клиентов и своей компании.

Следующий сюрприз, который так же может обернуться неприятностями для покупателя строящегося жилья, — это увеличение стоимости уже оплаченной ранее квартиры. То есть желание инвестора «задним числом» покрыть свои разросшиеся сметы за счет покупателей. Поэтому, подписывая договор, следует очень внимательно отнестись к пункту, где сказано, предусмотрен ли пересмотр стоимости жилплощади по окончании строительства или нет. Этой информацией должны обладать риэлторы, и их прямой долг — предупредить покупателей, фиксируется или нет стоимость жилплощади на момент полного внесения платежа. О том, насколько это важно, говорит случай, происшедший на юго-западе столицы, где компания «Ремстройтрест» старалась «списать» свои экономические просчеты на физических лиц, купивших у нее квартиры. Но так как в договоре был предусмотрен пункт фиксирования цены, на предстоящем суде пострадавшие покупатели имеют шанс отстоять свои права.

Вместе с тем есть проблемы, перед которыми оказываются бессильны и риэлторы. Например, когда выясняется, что не соответствует площадь квартиры, проданной на этапе строительства и фактически получаемой покупателем в собственность на основании обмеров БТИ. В договоре, заключаемом риэлтором с клиентом, четко фиксируется адрес строительной площадки, тип дома, этажность, номер секции или подъезда, количество комнат и общая площадь квартиры. Поэтому покупатель жилья обоснованно рассчитывает получить ту площадь, которая записана в договоре. На самом же деле с точностью плюс-минус метр это возможно лишь в панельных, типовых домах. В зданиях, возводимых по индивидуальным проектам, по мере строительства часто корректируется площадь.

К примеру, в одном из домов, возводимых ДИПСом, разница между указанной в договоре площадью квартиры и той, что получило БТИ в результате обмеров, отличалась практически на 12%!

В меньшую сторону. Еще дальше пошел Главмосстрой. Известен (в нешироких кругах) случай, когда покупательница жилья не только недосчиталась 7 кв. м в своей квартире, но и была сбита с толку совершенно другой планировкой квартиры, принципиально отличающейся от той, какую ей показывали на этапе заключения договора. В свое оправдание компания, продающая жилье от имени застройщика, не нашла ничего лучшего, как убедить покупательницу в том, что, если номер квартиры такой же, как и в договоре, значит, ничего ужасного не произошло, а несоответствие планировки — это небольшие «шалости» проектировщиков. 

К сожалению, до сих пор преподнести такой «подарок» покупателям жилья застройщикам ничего не стоит. В большинстве заключаемых договоров предусмотрен пункт о взаиморасчетах, когда фактическая площадь квартиры не совпадает с указанной в документе. Однако практика показывает, что, когда метража не хватает, застройщик вернет только ту сумму, по которой стоимость квадратного метра фиксировалась в договоре. Никакие компенсации за прокрутку денег в течение нескольких лет (пока строился дом) не предусмотрены.

Отсутствие надлежащей законодательной базы позволяет застройщикам чувствовать себя независимыми как от риэлторов, отвечающих за их проделки перед клиентами, так и от физических лиц, купивших жилье на этапе строительства. Чаще всего пострадавшим покупателям открытым текстом приводят один и тот же аргумент: «Приобретая жилье на этапе строительства, вы экономите средства, но играете в рулетку, когда ситуация непредсказуема».

    Во-вторых
Вторичный рынок практически лишен тех недостатков, которые характерны для первичного рынка жилья. Человек ищет квартиру, которая ему подходит, осматривает ее, оформляет документы, оплачивает ее стоимость и получает документ, удостоверяющий право собственности. Казалось бы, за более чем десятилетний срок его активной работы весь механизм доведен до автоматизма и ждать сюрпризов — нет повода. Так и происходит, если работой занимаются профессионалы. В случаях, когда люди решаются самостоятельно подобрать варианты и провести сделку, неожиданности встречаются до сих пор. 

Вот пример из судебной практики. Семья Сетердеевых решила не прибегать к услугам риэлторов, так как посчитала, что платить 5–7% — значит выбросить деньги на ветер. Тем более что в сделке участвовали всего три квартиры, собственники которых ничего не имели против, чтобы все сделать своими силами. Не без сложностей (всплыли нюансы, о которых новички не знали) сделка была совершена, и счастливые собственники разъехались по квартирам. Прошло около года, и на новый адрес Сетердеевых пришла повестка в суд. Как выяснилось, квартира, в которую они въехали, была в свое время приватизирована с нарушением (в состав собственников родители не внесли ребенка). Сын вырос, попал в нехорошую историю и на момент обмена отбывал срок в местах лишения свободы, поэтому в документах на обмен не фигурировал. Когда он вернулся, то решил отстоять свои права. Маслом, подлитым в огонь, является и тот факт, что стоимость квартир, фигурирующая в документах, не соответствует их рыночной стоимости. Суд же принимает к рассмотрению только официальные документы. И хотя судебное разбирательство еще не закончено, юристы не строят оптимистических прогнозов. 

Эта история поучительна прежде всего тем, что люди понадеялись на свои силы, что и явилось причиной тупиковой ситуации, в которую они попали. Если бы сделку проводили риэлторы, то они, проверяя историю квартиры, нашли бы в ней проблемные стороны и предупредили бы об этом своих клиентов.

Задавшись целью купить квартиру, также не следует полностью идеализировать роль риэлторов. Специалисты грамотно проведут сделку и, разумеется, будут отвечать за свои услуги. Тем не менее и в риэлторских кругах попадаются нечистые на руку агенты. Самый распространенный пример. Клиент платит залог за квартиру, усилиями агента сделка срывается, и деньги уплывают в карман жулика. 

К счастью, отрицательных примеров гораздо меньше, чем положительных, поэтому списывать все проблемы на чей-то непрофессионализм не стоит. Большинство риэлторских компаний превыше всего дорожат своей доброй репутацией. Они создают профессиональные объединения, делятся фактами нечистоплотного поведения на рынке и готовы возместить клиентам ущерб, нанесенный по вине их сотрудников. 

Вместе с тем клиенты и сами должны приложить определенные усилия, чтобы узнать как можно больше о том агентстве, которому собираются доверить большие деньги. Информацию об участниках рынка недвижимости можно получить, обратившись в РГР (Российскую гильдию риэлторов) или в столичную гильдию — МАГР.

    Сергей Лядов
    Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
    — Для осуществления своих функций риэлтор «первичного» рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответить на которые профессионально очень часто просят клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования «вторичного» рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья. Сегодня риэлтор «первички» должен быть профессионалом и в вопросах ипотеки, к которым относятся условия кредитования, кредитные программы, специфика того или иного банка и т. д. Разъяснить клиенту работу товарищества собственников жилья в новостройке — это тоже компетенция риэлтора «первичного» рынка.
    Не менее важны знания риэлтора о самом объекте: планировочных решениях квартир или дома, технологическом оснащении, инфраструктуре района, в которой находится объект, транспортной доступности, особенностях строительства и т. д.
    Помочь клиенту сориентироваться в привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента и дать правильный прогноз — и на эту тему покупатели хотят получить внятную и аргументированную информацию. Таким образом, знания риэлтора распространяются и на область экономических отношений.
    После принятия клиентом решения о покупке новостройки перед риэлтором встает задача осуществить весь цикл оформления сделки по покупке жилья и контроля графика рассрочки и внесения платежей. Он включает проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.рассрочки и внесения платежей. Он включает проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.

    Елена Земцова
    Старший партнер компании DELTA estate:
    — Специалист по продажам жилья учитывает приоритеты клиента, его предпочтения, подбирает из массы предложений только объекты, которые отвечают вкусам потребителя, а не показывает весь рынок столичной недвижимости. Грамотно организуя демонстрацию квартиры, риэлтор помогает клиенту сохранить время. Квалифицированный риэлтор расскажет о самом доме, о качестве строительства, инфраструктуре, обеспечит буклетом, где подробно описан объект, планировки, технические характеристики. Одной из важнейших характеристик профессионального риэлтора является корректность, уважение к покупателю вне зависимости от его поведения и настроения. Вместе с юристом риэлтор обсуждает и достигает компромиссного решения по вопросу схемы сделки. По нашему мнению, каждый брокер компании должен знать некоторые разделы права, связанные с вопросами недвижимости.
    Если говорить о работе на вторичном рынке, то обращение в агентство недвижимости поможет не только проверить юридическую «чистоту» квартиры, но и снять противоречия, возникающие в процессе переговоров.

    Олег Самойлов
    Заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
    — Порядка 400 сделок в год в Москве признаются недействительными. Защитой от подобных проблем является полноценная экспертиза в риэлторской фирме, которая в состоянии выявить те или иные нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры и сделок с ней. Если же такая экспертиза проводится компанией, которая готова нести ответственность за результаты своих действий, то у потребителя возникает дополнительная возможность в случае признания сделки недействительной потребовать с риэлторов соответствующее возмещение понесенного ущерба. Это те самые «Гарантийные обязательства», которые, например, получают клиенты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Очень приятно, что на сегодняшний день ни одному потребителю не пришлось предъявлять компании требование о возмещении ущерба.
    «Гарантийные обязательства» нашей компании сегодня являются признаваемым на рынке сертификатом качества. Об этом свидетельствует практика: квартиры, приобретенные с последующей гарантийной поддержкой компании «МИЭЛЬ», могут быть проданы за несколько более высокую цену, чем недвижимость без «Обязательств». В то же время, когда наши бывшие клиенты вновь приходят в «МИЭЛЬ», желая изменить свои жилищные условия, у нас уже нет необходимости полностью проверять объект, подкрепленный «Гарантийным обязательством», по второму разу и соответственно включать эту работу в состав наших затрат.

Людмила ВладимироваКвадратный метр