Ипотечный кредит — это услуга. Причем предоставляемая вам современными способами и на высоком качественном уровне. Что это значит? Только то, что, как и любая услуга, она должна быть оплачена. И не только процентами. Они лишь оплата предоставляемых вам средств. Люди же, которые способствовали получению вами этой услуги — банк, оценщики, страховая компания, нотариус и даже государство, — тоже хотят получить свою долю.

И заметим, имеют на это право. Расходы на оплату их услуг составляют порой до десяти с лишним процентов от стоимости будущего жилья. Сейчас ипотека набирает все большие обороты. Это можно заметить даже по увеличившимся объемам рекламы ипотечных программ в СМИ и по растяжкам в городе. Потенциальные заемщики в банки обращаются чаще, их становится больше, однако пропорционально растет и количество отказов. Дело в том, что большинство российских банков работают исключительно с «белыми» схемами выплаты зарплаты.

Те же, которые рискуют учитывать «серые» заработки заемщика, как правило, банки иностранные. Например, Райффайзенбанк и DeltaCredit банк. В процессе покупки квартиры по схеме жилищной ипотеки вам придется заплатить, во-первых, банку, выдающему кредит. Придется заплатить за аренду депозитной ячейки, или индивидуального сейфа, в который вы положите наличную сумму для продавца квартиры. За то, что снимете со своего счета сумму наличными, тоже надо отдать банку процент. Как правило, каждый банк, выдающий ипотечные кредиты, сотрудничает с риэлторскими компаниями, и вы можете доверить свои проблемы риэлтору.

Здесь существуют две траты — комиссия риэлторской компании за поиск жилья и аванс непосредственно продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений в отношении его жилплощади. Необходимо также заплатить оценочной компании, которая определит рыночную стоимость выбранного жилья. После — процент нотариусу за удостоверение подлинности сделки и плата за ее госрегистрацию. Последняя статья дополнительных расходов — страховка.

Дельта кредита
Итак, за ипотечным кредитом можно обратиться практически в любой банк. Сбербанк выдаст кредит под 11% в валюте, но потребует трех-четырех поручителей и «белый» доход. Объединенный промышленный под 18% «закроет глаза» на поручителей и учтет «серые» схемы. Идеальным вариантом на сегодня являются иностранные банки, которые выдают кредиты под 15% годовых в валюте и оценивают платежеспособность заемщика по сумме «серой» зарплаты и дополнительных доходов.

Рассмотрим объем дополнительных трат на примере банка DeltaCredit. Размер выплат оценщику, нотариусу, страховым компаниям и государству по Москве примерно одинаковый, отличаются лишь комиссии риэлторам и банку. Сразу начнем с платы банку за рассмотрение заявки. Это примерно $100. Но ни один банк не может гарантировать, что заявка будет одобрена. Статистика показывает, что большинство желающих отсеивается на первом же туре. Комиссию за выдачу кредита с вас возьмет любой банк, будь он российский или иностранный. Средняя комиссия по Москве сегодня — $500, это оплата работы всех сотрудников банка по сопровождению вашей ипотечной сделки.

Дополнительно нужно заплатить $125 за «обналичку» счета и $50 за аренду депозитной ячейки. Итого банку — $675. Московский риэлтор возьмет с вас 4–6% стоимости квартиры. Если вы покупаете скромную «однушку» за $40 тыс. (именно эту квартиру мы возьмем в качестве образца), то риэлтору нужно заплатить от $50 до 80. Плюс залог, который попросит продавец квартиры. Независимый оценщик возьмет с вас столь же независимую сумму — $100–150. (Заметим сразу, что квартира за $40 тыс. и выгодность ее приобретения по ипотечной программе весьма условны. В принципе для того, чтобы вести речь о выгоде ипотеки, стоит приобретать жилье минимум вдвое дороже.)

Переходим к еще двум тратам. 1,5% стоимости жилья — нотариусу. Он возьмет с вас $600. И приблизительно $70 за госрегистрацию прав на приобретаемую недвижимость. Кстати, позже за снятие залога государству нужно будет заплатить еще 103 руб., но это мелочи. Итого — $670. Приятно становиться собственником жилья. Но непонятно, почему взимают деньги два раза за одно и то же, ведь обе процедуры по сути друг друга дублируют — и первая, и вторая утверждают вас в роли владельца квартиры. Финальным аккордом являются расходы на страхование — жизни, утраты квартиры, права собственности и гражданской ответственности. Правда, страховые взносы по этой статье вам придется платить в течение всего срока погашения кредита. В общей сложности это 1,5% суммы кредита ($370 за кредит в $25 тыс.). Приблизительное «итого» — $2000.

Домашний калькулятор
На электронных страницах риэлторских компаний и банков в интернете предлагаются так называемые «ипотечные калькуляторы». С их помощью можно самостоятельно вычислить сумму максимального кредита, а следовательно, и сумму, подлежащую выплате. Однако лучше воспользоваться обычным калькулятором и запастись терпением.

Напомним, что в нашем расчете за образец мы взяли однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс. Допустим, ваша «белая» зарплата составляет $500 в месяц, а в конверте вам выдают еще $500. При таких условиях банк выдаст вам средний кредит $25 тыс. на 10 лет. Разделим сумму кредита на 10 лет и узнаем, что в год нам необходимо выплачивать равными долями $2500. Но это только «тело» кредита. Ежегодно вам придется выплачивать еще и проценты. Рассчитываем выплаты в первый год: $2500 плюс 15% суммы кредита — это $6250. В течение второго года придется платить все те же $2500 за «тело» кредита, но 15% оставшейся суммы. Общая сумма кредита уменьшилась после первого года выплат на $2500 и стала равняться $22 500.

А в дополнение к выплате по кредиту нужно заплатить $3375. В целом за второй год с вас потребуют $5875. Через два года сумма процентов составит $3000, поскольку остаток кредита уже $20 тыс. Таким образом, на третьем году нужно заплатить банку $5500. Итак, с каждым годом вы выплачиваете сумму на $375 меньшую, чем прежняя: 6250–5875–5500–5125– 4750–4375–4000–3625–3250–2875. Сумма, которую вы выплатите через 10 лет, будет равняться $45 625. Она в 1,8 раза больше, чем выданный кредит. Перед этим пришлось заплатить собственные 30% стоимости квартиры — $12 000 и $2000 дополнительных расходов.

И еще чуть-чуть
Есть только одно «но» — погашать банковский кредит вы будете не так, как мы рассчитали выше, а по аннуитетной схеме. Сумма, которую мы посчитали с помощью «домашнего калькулятора», будет чуть меньше суммы аннуитетных платежей — приблизительно на 6% — в нашем случае на $3 тыс. По аннуитетной схеме вы будете платить банку каждый месяц равную сумму.

Для этого доля от «кредитного тела» регулярно увеличивается, а процентные выплаты, наоборот, уменьшаются. Так, в первый месяц вам придется выплатить по кредиту меньше $100, по процентам — $300 с копейками. Каждый месяц сумма по кредиту будет расти приблизительно на $1, а по процентам — на $1 уменьшаться. С годами разница составит уже $3–5. Итого каждый месяц с вас «удержат» по $403.

За ценой не постоим
В результате за теоретическую однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс. заемщик выплатит банку, государству и еще нескольким бизнес-структурам $62 400. Что это означает? Что ипотека никому не нужна? Вовсе нет. Ипотека — это высококачественная услуга, которая должна быть соответствующим образом оплачена. Причем в оплату входит труд людей, которые помогли вам получить эту услугу, и средства, которые позволили вам приобрести жилплощадь сегодня, а не тогда, когда у вас будут все необходимые средства. Кроме того, цены на жилье не стоят на месте. Сколько будет стоить наша условная однокомнатная квартира через десять лет, когда перейдет в вашу собственность? Может быть, $50 тыс., а может быть, и $70 тыс.?

Так что не удивляйтесь, если на этой покупке вы еще и заработаете. Есть и еще кое-что, безусловно вселяющее оптимизм. Несомненно, с ростом популярности ипотеки процентные ставки будут снижаться, но уровень «дополнительных» расходов если не увеличится, то останется прежним. Можно сэкономить на риэлторской комиссии, подобрав квартиру по частным объявлениям или знакомым. Возможно, через какое-то время удастся снизить нотариальные комиссионные или вовсе ликвидировать эту статью. Есть шанс законодательно объединить нотариальное заверение сделки и государственную регистрацию прав заемщика в единую процедуру, поскольку по сути обе они друг друга повторяют.

Час расплаты
Когда долг ликвидирован, права собственности перешли в ваши надежные руки — можно вздохнуть с облегчением. Квартира ваша и ничья больше. А вот дальше, как советуют многие специалисты, ее можно закладывать под другие кредиты — на ремонт, мебель, домик в Подмосковье, виллу на берегу Средиземного…


Александр Черняк
Заместитель гендиректора АИЖК:
— Так называемые дополнительные расходы при оформлении недвижимости, приобретаемой за счет ипотечных кредитов, сегодня складываются из нескольких составляющих (в зависимости от того, приобретается ли жилье на первичном рынке или вторичном, по какой программе производится кредитование и других). Это сборы, взимаемые банками при оформлении ипотечных кредитов, арендная плата за пользование банковской депозитарной ячейкой при наличных расчетах продавцов и покупателей недвижимости.

Сюда же входят ежегодная (как правило) или единовременная страховая премия, нотариальный сбор (госпошлина), вознаграждение риэлторской фирме, госпошлина и сборы при регистрации ипотеки. В сумме эти затраты могут достигать 8–10% стоимости квартиры. Учитывая платежеспособность населения, особенно в регионах России, расходы высоки как в относительных, так и в абсолютных величинах. Вместе с тем есть возможность снижения расходов заемщиков при оформлении ипотечных жилищных кредитов.

Например, сборы и тарифы, взимаемые банками при оформлении ипотечных кредитов, в том числе депозитарные, будут снижаться по мере усиления конкуренции между банками в погоне за заемщиками. Также уже снижается размер страховой премии, поскольку рядом программ предусмотрено уменьшение количества видов страхования. Так, по Стандартам АИЖК с 2003 года не страхуется утрата прав собственности на недвижимое имущество, что дает ощутимое снижение расходов с 1,5 до примерно 0,8% годовых от остатка ссудной задолженности.

Кроме того, в ряде регионов перешли на отмену требования об обязательной нотариальной форме при регистрации ипотеки. Однако из-за нечеткости некоторых формулировок в статьях ФЗ «Об ипотеке» эта норма пока не получила стопроцентного применения во всех регионах. Вместе с тем АИЖК направило соответствующие поправки для внесения в закон и рассчитывает на их принятие в ближайшем будущем. Это позволит сократить расходы заемщиков еще на 1,5% стоимости квартиры. Вознаграждение риэлторской фирме, как правило, платится при покупке жилья на вторичном рынке. Приобретение жилья на первичном рынке не обязательно предполагает участие риэлтора, что может сократить затраты заемщика еще на 4–6% стоимости квартиры.

Иван Грачев
Председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования: — Безусловно, размер дополнительных расходов надо снижать. И первый пункт, который абсолютно не нужен, — это нотариальное удостоверение. Сейчас он составляет 1,5% суммы сделки, если брать кредит на улучшение жилищных условий. На самом же деле он достигает и 10% реальной стоимости жилья. Вот и считайте. Что касается оценки жилплощади, то здесь не такие уж бешеные суммы, поэтому этот пункт можно оставить.

Идем дальше, страховка. Это проблема, скажем так, добровольно-принудительная. Здесь между банком и заемщиком существуют договорные отношения. В принципе закон не обязывает заемщика при покупке жилья по ипотечной схеме страховать его и себя. Однако если с этой сделки будет выпускаться закладная, которая потом пойдет на рынок ценных бумаг, т. е. если эта закладная будет рефинансироваться, то тогда страховка необходима. Потому как при рефинансировании все документы должны быть застрахованы по всем видам рисков. Комиссия банку — дело сугубо рыночное, а госпошлина при регистрации — сумма достаточно небольшая. Если подвести итог, то видим, что необходимо «чистить» процедуру нотариального удостоверения.

Так, правительство предлагает установить здесь непроцентную ставку, допустим, 400 руб., однако эта мера неэффективна. Нотариусы на это предложение говорят прямо — если нас лишат этих денег, то переведем их в «черную область», будем решать проблему за счет очередей, например. Более того, нотариальное удостоверение и госрегистрация — суть процедуры одинаковые. Государство говорит: я гарантирую, что запись в госреестре подтверждает собственность жилья. То же самое подтверждает и нотариат. Зачем?

Ольга РедькинаКвадратный метр