До того момента, пока не была объявлена приватизация, обмен был практически единственным путем разъехаться по разным углам, переехать в другой дом, поменять район проживания и даже перебраться из одного населенного пункта в другой. Когда же появилось право собственности, граждане, приватизировавшие свое жилье или получившие его в наследство или в дар, стали активно практиковать сделки купли-продажи, а обмен отошел на второй план.

Тем не менее процедура обмена не утратила своей актуальности и даже приобрела свои юридические особенности. Обмен совершается между нанимателями жилья, а мена — между собственниками. Сегодня, по действующему законодательству, право на обмен (мену) имеют: наниматели, арендаторы жилого помещения, относящегося к государственному, муниципальному, общественному жилищным фондам, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива (ЖК, ЖСК) и собственники частного жилищного фонда.

Договор обмена (мены) жилыми помещениями — это соглашение двух или большего числа нанимателей жилых помещений (в т. ч. членов ЖСК), собственников жилья и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих, о взаимном обмене жилой площадью, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. То есть в сделке обмена могут одновременно участвовать как две квартиры (жилые помещения, имеющие отдельные лицевые счета), так и несколько. Тогда они образуют целую «цепочку», а успех совершения обмена каждого из участников операции зависит от намерений всех остальных.

Обмен или обман?
Согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи произвести обмен занимаемого помещения с другим нанимателем. Сегодня сделку обмена можно совершить как самостоятельно, так и с помощью агентств. Обычно риэлторов нанимают только тогда, когда обмен — длинная «цепочка». Для того чтобы произвести обмен, нужно собрать целый перечень документов.

Он включает: выписку из финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги о составе семьи, договор найма, справку о санитарно-техническом состоянии помещения, справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и за коммунальные услуги (все эти справки предоставляются в местном РЭУ). Если жилплощадь принадлежит какому-то ведомству, то обязательным условием является получение разрешения на обмен от его руководства. В окружном отделении БТИ нужно получить поэтажный план и экспликацию (форма установленного образца).

Если в квартире делалась перепланировка, необходимо предоставить документы о ее легальности. Кстати, не следует удивляться, что перед выдачей документов инспектор может пожелать осмотреть квартиру на соответствие реальной планировки квартиры тем данным, которые отражены в документации. Если же будет замечено несоответствие, документы не выдадут до тех пор, пока перепланировка не будет оформлена должным образом и наниматель не оплатит штраф. Размер штрафных санкций напрямую зависят от «тяжести» преобразований. К примеру, известен такой случай, что за несанкционированную перепланировку в 17-этажном панельном доме пришлось заплатить $11 тыс.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, потребуется документ районного органа опеки о том, что в результате обмена жилищные условия детей не были ухудшены. При подаче документов на обмен заполняется заявление установленного образца и предъявляются паспорта участников обмена. Заявление об обмене рассматривается межведомственной комиссией местного муниципалитата, которая и дает заключение, разрешить обмен или нет.

О кооперативном обмене
При обмене жилья в доме ЖСК необходимо к перечисленным выше представить еще дополнительные документы. Это выписка из решения правления (общего собрания) ЖК, ЖСК о приеме (исключении) в кооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка из решения о согласии на обмен (при обмене жилых помещений между членами одного и того же кооператива), банковский документ о внесении лицом, вступающим в кооператив, паевого взноса, либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.

Если член ЖСК не является собственником жилого помещения, то для обмена требуется согласие кооператива, а также всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. При обмене кооперативной квартиры на площадь в другом ЖСК (а также на государственное, муниципальное жилье) въезжающий в кооперативную квартиру принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний — исключается. При этом выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая.

Нюансы собственности
Обмен жилого помещения, принадлежащего гражданам на праве частной собственности, на жилое помещение, находящееся в доме государственного, муниципального, общественного жилищных фондов, либо на жилое помещение в доме ЖК, ЖСК оформляется договором отчуждения и обменным ордером. Договор содержит информацию, характеризующую жилое помещение, а также права собственности на жилое помещение.

В договоре также указывается лицо (лица), приобретающее право собственности на жилое помещение. В случае, если собственниками становятся несколько человек, то указывается вид общей собственности (долевая или совместная). Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы.Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения.

Общие правила
Следует помнить, что для того, чтобы сделка обмена была совершена, недостаточно волеизъявления ответственного квартиросъемщика (собственника). Нужно получить согласие всех совместно проживающих с нанимателем (собственником) совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих. Далее, органов опеки и попечительства при обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные.

А также собственника государственного муниципального жилищного фонда или его уполномоченного, если обмен оформляется с собственником частного жилья либо с членом ЖК или ЖСК. Если собственник (юридическое лицо) не дает согласие на обмен, этот отказ может быть обжалован в судебном порядке. Письменное согласие на обмен жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом.

Причины для отказа в обмене
Обмен могут не допустить в следующих случаях: дом подлежит сносу или находится в списках на капремонт с отселением, помещение является служебной жилплощадью или находится в общежитии.Кроме того, если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. А также в том случае, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения. Обмен не допускается, если жилое помещение составляет одну комнату или однокомнатную квартиру и туда заселяются лица разного пола старше 9 лет (кроме супругов), а также лица одного пола, достигшие совершеннолетия.

Оформление обмена
Обмен жилыми помещениями, находящимися в столице, оформляется Московским государственным коммерческим агентством «Мосжилсервис», центральный офис которого располагается по адресу: ул. Гиляровского, 55, к. 2. Его структурные подразделения, находящиеся на территории столичных административных округов, вправе оформлять обмены лишь при нахождении одного из них на обслуживаемой территории Москвы. В соответствии с законодательством Российской Федерации и «Временным положением о порядке обмена жилых помещений в городе Москве» вопрос об обмене жилья, находящегося в Москве, на жилое помещение в регионах РФ и стран СНГ рассматривается исключительно на комиссии «Мосжилсервиса».

Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов, если не требуется выяснения необходимых дополнительных сведений. Срок действия обменного ордера — 10 дней, а при иногороднем обмене — 1 месяц. В то же время по заявлению сторон срок действия обменных ордеров может быть продлен. Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения обменных ордеров, выдаваемых «Мосжилсервисом» или его структурными подразделениями. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, им выдается один обменный ордер.

Людмила ВладимироваКвадратный метр