Но бурная жизнь столичного рынка недвижимости, которая спровоцирована высоким спросом на квартиры, не оставляет увлекшимся инвесторам времени подумать о том, как будет выглядеть Москва через несколько лет. Напротив, чем более дом необычен, тем дороже можно продать в нем квартиры, а следовательно, и заработать. И кроме того, строительство нетиповых домов поощряет московское правительство, которое в начале этого года решило увеличить долю нетипового жилья до 40% в общем объеме вводимой в строй жилплощади.
Экономия на бизнесе
Нетиповые новостройки, где цена одного квадратного метра составляет от $1000 до 2000, относятся к эконом- или бизнес-классу. Причем сами риэлторы признаются, что четких критериев для этих двух классов нет. Все ответы на вопрос, чем эконом-класс отличается от бизнес-класса, сводятся к тому, что бизнес-класс - "это чуть-чуть получше", чем эконом-класс.
Обычно дом эконом-класса - это монолитное, многоэтажное здание без инфраструктуры (в некоторых случаях она, однако, присутствует). Рядом со зданием должна находиться наземная автостоянка. В доме присутствует минимальный объем услуг: мини-котельная, доочистка воды, подключение к спутниковому телевидению, выделенная линия интернет. А вот дом бизнес-класса может быть "нашпигован" по полной программе (предел определяет лишь фантазия застройщика либо инвестора): помимо подземной автостоянки тут есть магазины, бар, ресторан, парикмахерская, бассейн, тренажерный зал, аквапарк, подземная автостоянка. Список можно продолжить. Но строго сказать, что должно быть в доме бизнес- или эконом-класса, а чего быть не должно - невозможно, отсюда и вольная трактовка терминов риэлторами.
Дома бизнес- и эконом-класса обычно возводят неподалеку от таких станций метро, как "Крылатское", "Щукинская", "Кунцевская", "Сокол", а также рядом с проспектами: Ленинским, Кутузовским, Вернадского или Университетским. По мнению риэлторов, эти районы со временем станут местом проживания среднего класса. Конечно, станут, если агентства недвижимости столь активно позиционируют эти районы как престижные и недорогие! А поскольку ныне именно агентства определяют ценовую политику на рынке недвижимости, то им не составляет труда не только придавать районам новый статус, но и формировать социальные слои населения.
Что такое бизнес-класс?
На рынке отсутствуют четкие общепризнанные критерии определения жилья бизнес-класса. Некоторые относят к этой категории все дома, по уровню выше панельных, но ниже очевидно элитного жилья. Другие считают, что между панельными домами и бизнес-классом существует еще прослойка монолитных домов эконом-класса. Оценка нижней ценовой границы такого жилья "гуляет" между $1000 и 1500 за 1 кв. м, верхняя - между $3000 и 5000 за 1 кв. м. В нашем понимании к этому классу можно отнести жилые комплексы и дома со стоимостью площади от $1200 до 3000 за 1 кв. м. Существует также ряд неценовых атрибутов, которые уже устойчиво связываются с понятием бизнес-класса. Нашей целью было выделить эти атрибуты.
Критерии лидерства
Объективным критерием, по которому чаще всего выделяют лидеров рынка, является их объем деятельности, "количество площадок". Возможность получать площадки под застройку свидетельствует о наличии у компании необходимого административного ресурса, является залогом надежности компании.
Если компания смогла получить хорошую площадку, то это значит: во-первых, что у компании есть административный ресурс, во-вторых, что у нее есть финансовые возможности.
Причем важным параметром для выделения компании в качестве лидера является не только ее сегодняшняя активность, но и те проекты, которые ей уже удалось реализовать.
Безусловно, важное значение имеет рекламная активность компаний, хотя уровень рекламной активности и реальные масштабы деятельности компаний могут не коррелировать между собой.
Считается, что, если много рекламных ресурсов - значит, компания крепко стоит на ногах. Конечно, не в том случае, когда у компании всего одна площадка и море рекламы.
Третьим параметром, по которому выделяются лидеры, является качество возводимого жилья. Качество жилья представляет собой сложное составное понятие, в которое могут вкладываться различные смыслы. Субъективна и оценка качества строительства в целом. На рынке сейчас вряд ли есть компания, качеством домов которой довольны абсолютно все. Один строитель сказал: "В Москве так плохо строят, потому что так хорошо покупают. Когда будет избыток, тогда можно поговорить о качестве".
Такой негативной оценке качества способствует то обстоятельство, что негативные оценки отдельных объектов привлекают всеобщее внимание и формируют общественное мнение.
Хотя на рынке есть и иная точка зрения: "качество жилья в целом адекватно стоимости". Есть некий "средний уровень" качества, которому соответствует большинство объектов.
Самое главное из них, по общему мнению, - качество строительства.
Местоположение
К важнейшим параметрам качества жилья эконом-класса относится его местоположение.
В Москве уже сложилось определенное территориальное разделение на относительно благополучные и неблагополучные районы. Жилье, соответствующее уровню бизнес-класса, строится в основном на западе и на севере столицы.
Обособленная территория
Жилой комплекс бизнес-класса должен обладать своей обособленной территорией, которая должна охраняться.
Причем охрана не ограничена постом и шлагбаумом на въезде в комплекс. Как правило, по периметру территории установлены камеры слежения, и данные поступают на центральный пульт. Под надзором и все подъезды. Число охранников, которые дежурят круглосуточно, должно быть не менее трех, чтобы иметь возможность оперативно реагировать на происшествия на территории комплекса.
Сроки строительства
Сроки строительства, а точнее, их соблюдение застройщиками продолжают оставаться актуальным параметром при характеристике застройщиков.
Комплекс услуг
Поскольку жилье бизнес-класса продвигается застройщиками в большинстве своем как "жилые комплексы с развитой инфраструктурой", было интересно узнать, какое содержание вкладывается в это понятие.
В идеале жилой комплекс должен предоставлять своим жильцам оптимальный комплекс услуг. Обязательной принадлежностью комплекса является наличие подземного гаража или охраняемой автостоянки. Желательно наличие магазина, возможно - небольшого кафе, "чтобы было, где перекусить, если лень готовить". Поскольку во многих семьях есть маленькие дети, желательно наличие "детской комнаты". Приветствуется и наличие небольшого спортивного зала с тренажерами.
Все остальное расценивается большинством как ненужные "прибамбасы", за которые покупателям квартир приходится доплачивать лишние деньги.
Риэлторы утверждают, что перегруженная инфраструктура является скорее недостатком для московского покупателя, у которого уже есть свои излюбленные рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, от посещения которых он вряд ли откажется. Подобные излишества могут привлечь скорее иногороднего покупателя, который еще плохо ориентируется в Москве.
Имеются подтверждения, что "встроенные" предприятия обслуживания не пользуются популярностью у жильцов. Говорят, в парикмахерских девчонки готовы уже друг друга стричь, потому что к ним никто не ходит.
К тому же наличие на внутренней территории комплекса "посторонних" объектов со временем негативно влияет на такой важный параметр, как безопасность, поскольку, пытаясь хоть как-то окупиться, бассейны, фитнес-центры и пр. начинают предлагать свои услуги "людям с улицы".
Архитектура
Среди тем, относящихся к развитию строительства в Москве, тема архитектурных достоинств и недостатков новых жилых комплексов является одной из наиболее обсуждаемых в СМИ. Считается, что это обусловлено большой степенью закрытости всего, что связано с реальной экономикой строительства. При всем различии высказываемых мнений общее отношение к архитектуре можно охарактеризовать скорее как положительное или нейтральное, нежели чем негативное.
В целом наличие запоминающегося архитектурного облика можно отнести к дифференцирующим признакам жилья бизнес-класса.
Состав жильцов
Большинство покупателей жилья бизнес-класса хотели бы жить среди людей "своего круга". Однако говорить о какой-либо социальной однородности обитателей комплексов повышенной комфортности невозможно. Жилье такого уровня не случайно называется "жильем для среднего класса", - состав жильцов точно отражает несформированность такого класса в России. Единственное, о чем можно говорить, - это о существовании определенного имущественного ценза, который избавляет от соседства с совсем уж люмпинизированными элементами.
Муниципалы - это сейчас ругательство. Когда вы покупаете квартиру даже в монолитном доме, часть которого перешла городу, тогда рядом с вами может жить дядя Вася, переселенный из трущобы. И что бы вы ни сделали, все ваши начинания будут рубиться на корню. Это опять грязный подъезд, грязные лифты. Это серьезно. Народ должен быть социально однородным.
А сейчас даже для элитного жилья понятие социальной однородности является утопией.
Но хотя реальный фейс-контроль проводит мало кто, у многих жильцов новых домов складываются хорошие добрососедские отношения, что традиционно важно в России.
В качестве дополнительного желательного атрибута было упомянуто наличие собственного названия у жилого комплекса.
При подготовке материала были использованы данные исследования жилья бизнес-класса, проведенного РА "Ива".
Виталий Горин
- Я думаю, что цена на жилье бизнес-класса останется по-прежнему высокой, а потом будет и еще расти.
Сегодня покупатели такого жилья есть, а дальнейший рост экономики должен способствовать тому, что количество потенциальных покупателей в этом сегменте будет увеличиваться.
Объем предложений тоже достаточно высок, и его снижения не ожидается. Дефицит земли в Москве приводит к тому, что дешевое жилье строить невыгодно, компании, которые строят типовые дома, постепенно уходят в Подмосковье. А остаются уже игроки на нетиповом рынке жилья.
Конечно, экономика предполагает, что рано или поздно должно произойти затоваривание и этого сегмента рынка. Но в России пока складывается так, что политика сильнее экономики. До выборов однозначно можно сказать, что затоваривания не произойдет. А дальше - время покажет.
Наталия Тихоновская
- Одно из основных требований к жилью бизнес-класса - расположение в экологически чистом районе. Последние научные исследования показали, что именно экология больше всего влияет на состояние здоровья и продолжительность жизни человека. А следить за здоровьем - жизненная необходимость каждого современного человека. Поэтому наибольшей популярностью среди покупателей жилья сейчас пользуются дома в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, где экологическая обстановка наиболее благоприятная в столице.
Помимо места расположения большое значение имеет качество здания. Приобретая квартиру, надо быть уверенным, что жить в ней можно долго, удобно и счастливо без ремонтов и аварийных ситуаций. Дом должен быть построен по самым современным технологиям, а это прежде всего хорошее качество стяжки, ровность стен, надежные инженерные сети. Как показывает опыт, совершенно не обязательно, чтобы дом был оснащен очень дорогим импортным оборудованием, прежде всего это должно быть оптимальное соотношение приемлемой цены и хорошего качества. Грамотные покупатели всегда обращают внимание на то, чтобы в доме были хорошие лифты, радиаторы известных фирм, качественные стеклопакеты.
В доме непременно должен находиться подземный паркинг, без которого в современной Москве не обойтись, а территория дома должна быть огорожена и благоустроена. Кроме того, в доме должна быть собственная инфраструктура. Бесспорно, очень удобно, когда фитнес-центр находится в том же здании, а не в соседнем районе, а отпраздновать торжественное событие можно не в собственной квартире, а в банкетном зале на несколько этажей ниже. Не менее важна и инфраструктура района - жить вдалеке от магазинов, развлекательных и сервисных центров не очень удобно.
В настоящее время строительство ведется таким образом, что далеко не все дома соответствуют этим требованиям, но, как правило, в проекте застройки предусматривается развитие инфраструктуры района. Основная часть покупателей предпочитает приобретать квартиры там, где уже "все есть" или "еще в перспективе", - застройка районов ведется очень быстро.
Объекты эконом-класса возводятся в менее престижных районах, при их возведении используются более дешевые материалы (по сравнению с бизнес-классом). Кроме того, у домов эконом-класса могут отсутствовать обязательные для бизнес-класса паркинг, охраняемая территория, развитая инфраструктура и т. п.
Андрей Жинган
- Понятия эконом- и бизнес-класса сейчас многие риэлторы и застройщики толкуют по-своему. Бизнес-класс подразумевает более разветвленную инфраструктуру прилегающей территории. Если проект эконом-класса может предполагать паркинг только для жителей, то проект бизнес-класса - еще и гостевой. В домах категории бизнес-класса - многоуровневая система охраны. Если у эконом-класса это может быть охрана только одной территории, то у бизнес-класса - охрана каждого комплекса отдельно. Например, охраняется въезд не только на общую территорию, но и на территорию дома. Бизнес-класс отличается от эконом-класса более широко используемыми возможностями. В эконом-классе все условия сведены до разумного минимума, а в бизнес-классе все представлено несколько шире.
Есть потребители, которые исходят из наличия средств и выбирают то, что не дешевле, а выгоднее, и руководствуются соотношением цена-качество. Есть категории людей, для которых превалирует понятие престижности. Они в большей степени смотрят не на стоимость, а на престиж.
У каждого дома есть свои преимущества. Что касается нетипового жилья, то характерный пример - Куркино. В свое время люди по достоинству оценили этот район. Сейчас квартиры в нем реализуются достаточно активно. А чтобы понять преимущества того или иного дома, той или иной квартиры, нужно сравнить ценовую категорию.
Антон АрнаутовСтроительный комплекс Москвы
Автомобили
Мода и стиль
