В этом году Москва и москвичи отмечают 10-летний юбилей попыток избавиться от так называемых хрущоб. К юбилею мэрия приготовила подарок: очередное обещание стереть с лица земли (еще через 10 лет) последнюю хрущевскую панельку. Однако за прошедшие годы эффективного механизма, чтобы эту задачу решить, выработано не было. И неизвестно, когда он появится.

Одной из серьезнейших язв больших столиц европейских, азиатских и американских стран является наличие трущоб, где миллионы обнищавших трудящихся обречены на прозябание и медленную мучительную смерть. Заслуга Москвы состоит в том, что она полностью ликвидировала эти трущобы и дала трудящимся возможность переселиться из подвалов и лачуг в квартиры и дома, построенные Советской властью.

И. В. Сталин

Вопрос о хрущобах в Москве регулярно актуализируется в преддверии городских выборов. Так было и в 1995-м, и в 1999-м. Вот и сейчас руководство города начинает разыгрывать козырного туза - до сих пор каждый шестой жилой метр в Москве расположен именно в хрущобах (по России - каждый четвертый). Те же самые цифры приводились и 10 лет назад.

Неудачный опыт с частными инвесторами

Первые попытки заняться реконструкцией пятиэтажных панелек были предприняты еще в 1993 г. Поводом стали массовые обращения жителей микрорайона Фили - Давыдково к руководству города с жалобами на невозможность проживания и опасность обрушения зданий. Мэрия, будучи по тем временам не в состоянии самостоятельно финансировать ни реконструкцию, ни переселение жильцов, решила искать поддержки у частного бизнеса.

Выбор пал на компанию "Конти", настойчиво предлагавшую городу свои строительные возможности, которой и было поручено разобраться с проблемой. Генеральный директор "Конти" Владимир Демура вспоминает: "Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий. Однако проведенные совместно с компанией Skanska расчеты показали, что себестоимость реконструкции пятиэтажек составит порядка $700-800 за квадратный метр". Девелоперу пришлось бы работать в убыток.

После этого и было решено запустить совместную с городскими властями программу по сносу и волновому переселению жильцов из пятиэтажек. "Спасибо городу, выделившему для начала участок под застройку дома на Кастанаевской улице, - говорит Демура. - После продажи этого дома мы приступили уже к строительству трех корпусов на улице Герасима Курина. Площади в которых были разделены пополам с городам, что позволило переселить в них жителей сразу трех близлежащих пятиэтажек. На освободившейся земле планировалось развернуть строительство новых домов, что дало бы возможность переселения в них жителей сразу 5 старых пятиэтажек. Однако процесс застопорился".

Да здравствует прописка!

Почему же волна опала, не набрав силу?

Основная причина того, что программа расселения и сноса пятиэтажек по-прежнему осуществляется главным образом на городские средства - с минимальными привлечениями сторонних инвесторов, - кроется отнюдь не в экономической области. Волновое расселение может быть успешным, говорят застройщики, если пятиэтажки расселять с коэффициентом 1,4. Эта цифра включает в себя как составляющие по увеличению жилплощади проживающих в пятиэтажках до необходимой социальной нормы, так и интересы инвесторов и городских властей. Вернемся к примеру той же "Конти". Уже на второй стадии проекта оказалось, что этот коэффициент плавно вырос от 1,4 (такой коэффициент позволил расселить первые дома) до показателей в 2,2, затем 3,5, а затем и 4,4 - с интервалом в несколько месяцев. Пока не оказалось, что площадей нового 17-этажного дома попросту не хватает для вселения всех невесть откуда появившихся жителей одного пятиэтажного дома.

Проще говоря, узнав о грядущем улучшении жилищных условий, народ бросился прописывать в свои квартиры как можно больше родственников. Забавно, что институт прописки, который горячо лелеет мэрия, в случае с хрущобами вышел ей боком. И сам Лужков, и многие другие участники процесса именно получившей широкое распространение "незаконной пропиской" и "незаконной приватизацией" чаще всего объясняют проблемы реконструкционных жилищных программ. По-своему они правы. Как правы и многие жители переселяемых домой, которые могут рассказать о распространенной (уже не первый год) практике, когда власти всех уровней, начиная от районной управы, эффективно тормозят любые попытки прописать новых людей в квартиры в домах, которым предстоит реконструкция. Даже если это, скажем, новорожденный ребенок хозяев квартиры. А до суда доходит далеко не каждый.

"Город берет на себя"

После неудачных опытов привлечения частных инвесторов власти решили, что тяготы по выполнению этих программ придется взять на себя. С 1999 г. в соответствии с решением правительства Москвы координатором программы по сносу ветхих и пятиэтажных домов выступает Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Этот департамент совместно с префектурами административных округов (в части определения объектов), Департаментом жилищной политики и жилищного фонда (расселение жителей), Москомархитектурой (разработка технической документации) и строительными организациями (непосредственные исполнители) формируют проекты адресных программ для переселения и сноса, строительства нового жилья и решают вопросы нормативно-правового обеспечения.

Сам же ДИПС выступает организатором строительства на месте пятиэтажек и ветхих домов нового коммерческого жилья, доходы от реализации которого направляет в городской бюджет. Схема эта работает уже порядка пяти лет. Так, с момента перехода реализации программы под контроль департамента ДИПС передал городу под расселение из пятиэтажного и ветхого аварийного жилья более 521 600 кв. м.

Итоги деятельности могучего кулака московских официальных структур, согласно официальным данным, таковы: с 1995 по 2002 г. в рамках программы снесено порядка 2 632 000 кв. м. А построено 9 792 000 кв. м нового жилья, из которых под переселение выделено 3 559 000 кв. м. Размер переселенческого фонда, заметим, как раз вписывается в коэффициент 1,4, при котором осуществимо эффективное, с точки зрения девелопера, расселение.

Однако при сравнительном анализе эти цифры совсем не впечатляют. Во-первых, из общего объема снесенного жилья на пятиэтажки пришлось немногим более половины. При таких темпах, как за последние годы, на снос только панельных хрущоб уйдет еще 15 лет. А если говорить о всех хрущобах, то лет пятьдесят.

Интересно, что в этом году стали заметны некоторые изменения в подходах к реализации программы. В частности, городские власти и ДИПС не спешат теперь раскрывать информацию об официальных адресах тех 104 объектов, работа по которым в рамках программы реконструкции ветхого и аварийного жилья в Центральном административном округе будет вестись в ближайшие три года. Причина все та же - желание ограничить прописку в таких домах.

А сносить все-таки надо

Сносить панельные пятиэтажки действительно необходимо. И дело не в социальных или экономических задачах. Просто уже пора. Они, конечно, могут простоять еще десяток-другой лет. Но могут и не простоять. И тому есть целый ряд технических объяснений.

Самое уязвимое место панелек - это сварной шов и околошовная зона. В первую очередь именно из-за его "гарантийной" устойчивости панельным пятиэтажкам был определен 50-летний эксплуатационный порог. Как отмечает Владимир Демура, в США, строящих свои высотки по тому же принципу индустриального домостроения, уже давно введен запрет на сварные швы. Вместо этого применяются муфтовые соединения. Введены запреты и на использование вибрации при заливке бетона. "Забавно (для России), что в США и Германии действует система штрафов за любое перевыполнение плана при проведении строительных работ - ведь, по их мнению, любое перевыполнение подразумевает потерю качества, - говорит Владимир Демура. - В этой связи даже приводить какие-то сравнения с качеством отечественного строительства предыдущих лет не хочется".

А хочется задать вопрос о судьбе тех же девятиэтажек наиболее распостраненной серии П-44, которая уже лет через пять также начнет морально и физически устаревать. Будет ли это означать начало программы по реконструкции девятиэтажного жилого фонда Москвы? Скорее всего да, поскольку это будет означать новые объемы для великого и могучего московского стройкомплекса. И, видимо, неспроста вице-мэр Москвы Валерий Шанцев на состоявшейся 25 сентября пресс-конференции отметил, что сноса девятиэтажек в Москве пока не планируется. Но "если ликвидация здания будет в интересах инвестора, готового построить на этом месте новый, более комфортабельный дом, правительство Москвы с радостью пойдет ему навстречу".

Так что все в истории продолжается: сначала пять этажей, потом девять...

Строители нового мира

Программа по пятиэтажкам является квинтэссенцией деятельности властей города в строительном секторе. Обоснованием почти всегда является "социальный аспект": в случае с пятиэтажками говорят, что люди должны жить в человеческих условиях, в случае с ветхим жильем пугают опасностью обрушения потолка на головы жильцам. Расселение жильцов стараются провести максимально тихо, без эксцессов - дают либо квартиры побольше на окраинах, либо минимально возможные по социальным нормам, но в пределах того же муниципального округа.

Обычно и тот и другой вариант означает материальные потери для жильцов.

Зато властям это помогает обеспечить постоянный рост цен на недвижимость - ведь дешевое жилье практически не поступает на рынок, уходя под различные переселенческие программы. А девелоперов власти фактически понуждают строить большие по площади высотные (и, соответственно, дорогие) дома, увеличивая тем самым свою "городскую долю" в стоимостном выражении. (Возникает волнующий, к примеру, социальных очередников 80-х гг., вопрос: почему же тогда не увеличивается количество предоставляемой им жилплощади, которая по-прежнему остается на уровне 400 000 кв. м в год?)

Подобные методы все активнее применяются и в отношении зданий из разряда архитектурных памятников - взять хотя бы последние примеры гостиницы "Москва" и "Военторга". Знакомое начало из той же оперы: здание морально и физически устарело, реконструкции не подлежит, приговор - сносить. Для успокоения особо голосистых вроде министра культуры Михаила Швыдкого - ничего не значащая фраза о том, что здание будет восстановлено в своем истинном облике по первоначальным чертежам. Особенно забавно она звучит сегодня, когда здания уже разбираются ("Военторг" и вовсе снесен под ноль), а на градостроительном совете только начинается обсуждение вариантов проекта застройки, которые будут предложены инвестору.

Экономические причины понятны. Найти инвестора на серьезную реконструкцию здания, к примеру, площадью 10 000 кв. м и попытаться сохранить при этом свою долю участия практически нереально, а направлять на проект бюджетные деньги неинтересно. Сохранить же в своих (городских) руках эти 10 000 м будет возможно, если после реконструкции здание будет занимать уже 40 000 кв. м. И это сегодня технически возможно даже при сохранении того же пятна застройки и незначительного увеличения высотности, что особенно важно для объектов в центре. Увеличение площади в основном достигается за счет полного изменения внутренней планировки здания и строительства подземных уровней. Подобный подход означает одно - необходимость сноса существующего здания.

И их будут сносить, а не реконструировать. Особенно в центре. До тех пор, пока это остается "экономически целесообразным" (исходя из представлений городских властей).

Ишаки и падишахи

"На сегодняшний день пятиэтажки составляют значительную часть жилого фонда Москвы - это 11 000 зданий общей площадью 36 млн кв. м", - пишет газета "Коммерсантъ" в 1994 г.

"Жилая площадь пятиэтажек - 36 млн кв. м", - подтверждает Валерий Павлинович Шанцевѕ в 2003-м!

Хрущобы стоят, опровергая своим существованием технические нормы и правила, согласно которым многие из них уже должны были развалиться без всякого вмешательства человека.

В общем, и ишак, и падишах живы.

Почитайте еще старые газеты:

Состоялось заседание московского правительства по вопросам жилищного строительства

С 1994 г. , когда развернется реконструкция центра города, начнется возвращение жителей в кварталы внутри Садового кольца. Для этого намечается возведение так называемых точечных домов. Другой градостроительный прием, предложенный архитекторами для улиц и переулков старой Москвы, - строительство зданий для переселения в них жильцов соседних домов, которые подвергнутся затем реконструкции и перепланировке.

Такие новостройки не предполагается делать типовыми и многоэтажными. Их высотность определят стоящие поблизости дома, а основным строительным материалом станет, по-видимому, кирпич.

Тот же прием используется в кварталах пятиэтажек, срок службы которых уже истек. До 2000 г. предполагается отселить таким способом москвичей, проживающих на 3 млн кв. м в панельных домах 50-60-х гг.

Газета "Известия", 18 февраля 1993 г.

Триллион на переселение из хрущоб

По распоряжению Виктора Черномырдина Министерство экономики выделит правительству Москвы кредит в 1 трлн руб. Средства предназначены для осуществления начального этапа реконструкции пятиэтажного жилого фонда в столице (20 млн кв. м). Как сообщил мэр Юрий Лужков, кредит будет использован непосредственно на возведение "стартовых" домов для переселенцев из "хрущевок" первой волны.

Газета "Куранты", 29 декабря 1995 г.

В пятиэтажки выгодно вкладывать деньги

Пятиэтажки - это стратегический план города, который необходимо выполнить в максимально короткий срок, заявил мэр столицы Юрий Лужков на последнем заседании правительства. Широкомасштабное наступление на хрущобы начнется уже в этом году. На следующий год планируются снос 1 млн кв. м пятиэтажек и строительство новых домов для переселения жильцов из них. Такой план действий утвердило правительство Москвы.

Газета "Трибуна", 26 сентября 1995 г.

Из интервью вице-мэра Москвы В. П. Шанцева газете "Версты"

- Валерий Павлинович, выполнима ли эта программа? Не останется ли она лишь на бумаге?

- Могу сказать, что все утвержденные правительством Москвы задачи будут выполнены. 2010 г. по плану - срок окончания программы, и последняя пятиэтажка будет снесена к этому моменту.

- Валерий Павлинович, сколько сейчас пятиэтажек в Москве?

- Ну мы же не домами считаем, а метрами. Скажем так, жилая площадь пятиэтажек - 36 млн кв. м. По программе, принятой в 2000 г., к 2010 г. около 6 млн кв. м из них должны быть снесены.

8 июля 2003 г.

Жилищный конвейер

Застройка Москвы типовыми панельными пятиэтажками (так называемый первый период индустриального домостроения) состоялась в 1956-1968 гг. Тогда было построено сразу 20 млн кв. м пятиэтажек. Вот как говорил Никита Хрущев: "Перед нами стоит проблема - дать людям побыстрее жилье... Примером может служить автомобильный конвейер. Так давайте по примеру машиностроителей, которые добились подобного результата, строить дома тоже с помощью конвейера и пользоваться квартирами по доступной цене". Благодаря легкости возведения таких домов-коробок Москва быстро покрылась пятиэтажками без чердака и подвала, без цокольных этажей и балконов, с совмещенными санузлами и комнатами, пятиметровыми кухнями и потолками 2,40 м.

В целом по России фонд жилых домов первых массовых серий составляет порядка 250 млн кв. м. В этих квартирах проживает более 15 млн человек.

Реконструирована 1 (одна) пятиэтажка

Всего в Москве насчитывается порядка 36 млн кв. м в пятиэтажках, их которых 6 млн "приговорены" к сносу. Очевидно, оставшиеся 30 млн придется реконструировать. Однако большинство из имеющихся предложений по реконструкции пятиэтажек "несносимых" серий 1-515, 1-511, 1-510 до сих пор так и не было применено на практике. Не работают и варианты с надстройкой мансардных этажей - помимо неминуемого привлечения бюджетных средств они не решают гораздо более важной проблемы морального износа зданий, а именно отсутствия лифтов и мусоропроводов, малого метража и планировки квартир, непригодной для посемейного проживания.

Трудно поверить, но на сегодняшний день в Москве существует фактически единственный пример успешно проведенной реконструкции пятиэтажки - работа НПП "Тема" по адресу Химкинский бульвар, 4. Инспектировавший объект мэр города Юрий Лужков отметил, что для городского бюджета подобная реконструкция могла бы обходиться на 21 млн руб. дешевле по сравнению со строительством нового дома, а массовая поквартальная реконструкция сократила бы расходы на строительные работы еще на 10%.

Впрочем, если надо, руководство города так же аргументированно докажет, что сносить дома - тоже выгодно. К примеру, вице-мэр Валерий Шанцев не раз говорил, что "из хрущевок жилье XXI века не сделаешь".

Жители, по идее, могут вспомнить о такой штуковине, как капитальный ремонт зданий, который теоретически необходимо проводить каждые 15 лет. Однако в Москве, по словам Шанцева, начиная с 1993 г. объемы работ по капремонту резко сократились, а последние три года капремонты не проводились вообще. Ежегодно выделяемые для этих целей 8 млрд руб. тратятся на так называемый выборочный ремонт: починить кровлю, заменить лифты, подкрасить фасад.

Михаил МорозовРусский фокус