В этом году у частных инвесторов появился новый инструмент для сохранения и приумножения денег - закрытые паевые фонды недвижимости. Но потеснить более традиционные банковские вклады и вложения в ценные бумаги такие институты смогут не раньше, чем государство окончательно определит правила игры на новом рынке.

Паевые инвестиционные фонды для россиян не в диковинку. Первые ПИФы, позволяющие инвестировать средства в складчину, появились еще в 1995 г. Однако настоящая популярность пришла к ним только с начала этого года. Развитию рынка коллективных инвестиций во многом способствовал принятый в конце 2001 г. закон "Об инвестиционных фондах", разрешивший управляющим компаниям создавать не только открытые и интервальные, но и закрытые ПИФы.

"Инвестировать надолго в России не привыкли из-за отсутствия стабильности и трудности прогнозирования результатов, - отмечает начальник управления развития бизнеса управляющей компании "Менеджмент-центр" Роман Шемендюк. - Открытые и интервальные ПИФы, работая в основном на фондовом рынке, не могли на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая". Инвестиционные возможности закрытых фондов гораздо шире. Помимо ценных бумаг они могут вкладывать средства в венчурные проекты и недвижимость. Кроме того, закон позволяет пайщикам закрытого ПИФа контролировать действия управляющей компании и изменять инвестиционную декларацию фонда.

Новые институты, заинтересовав ряд состоятельных пайщиков, довольно быстро оставили позади бывших лидеров (фонды семейства "ЛУКОЙЛ", преобразованные из бывших чековых фондов). Только один сформированный в конце июля закрытый ПИФ "Ресурс" под управлением "Менеджмент-консалтинга" занял сразу почти 30% рынка (общая стоимость чистых активов всех ПИФов на 7 августа 2003 г. составляла 44,4 млрд руб. ). Доля другого любителя закрытых фондов, компании "Менеджмент-центр", еще выше - 32% на 31 июля.

Сейчас на рынке работают уже около 10 закрытых фондов. Но из них вложениями в недвижимость занимаются только два - сформированный в мае Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением компании "Конкордия Эссет Менеджмент" и Паевой фонд недвижимости под управлением ФУК "Профессионал", закончивший формирование в конце июня. По сравнению с остальными закрытыми ПИФами, сделавшими ставку на акции отраслевых компаний, эти фонды менее объемны: активы первого составляют 320 млн руб. , второго - 120 млн руб.

О проекте "Профессионала" известно немного - компания ведет себя довольно закрыто. Менеджеры "Конкордии" оказались словоохотливей. По словам заместителя гендиректора компании Павла Зюбина, учредителями Первого инвестиционного фонда недвижимости выступили несколько физических лиц. При этом входной порог был установлен на уровне 16 млн руб. "Осенью мы собираемся провести допэмиссию паев, - говорит он, - а в долгосрочных планах - создание второго фонда".

По оценкам гендиректора "Монтес Аури" Сергея Стукалова, сумма активов фонда недвижимости должна быть больше $10 - 20 млн. "Капиталоемкость операций высока", - поясняет он. А Шемендюк добавляет, что нецелесообразно создавать такой фонд на срок менее пяти лет. "Денежные средства должны обернуться несколько раз, - считает он. - В этом основное достоинство отложенных налоговых платежей, повышающее эффективность инвестиций". Но даже сейчас, добавляет Шемендюк, найдется немного инвесторов, обладающих настолько длинным инвестиционным капиталом. При формировании Первого инвестиционного фонда недвижимости предполагалось, что он закроется через 15 лет, говорит Зюбин, но недавно "Конкордия" решила сократить срок до пяти лет. Соответствующие изменения в правилах фонда, по его словам, сейчас находятся на регистрации в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Кроме того, добавляет он, выйти из фонда до его прекращения пайщики могут, продав свои паи на Московской межбанковской валютной бирже. "Пока они торгуются вне списка, а с 1 января [2004 г. ] паи включаются в листинг биржи", - пояснил он.

        Плюсы.

В привлекательности новых институтов опытные управляющие не сомневаются. По мнению Шемендюка из "Менеджмент-центра", закрытый ПИФ недвижимости, работая на более спокойном по сравнению с фондовым рынке, может предоставить инвесторам недостающую стабильность. К тому же если средняя ставка по банковским вкладам на год составляет сейчас 5 - 8% годовых, гособлигации с погашением через год также приносят не более 8% , то рынок недвижимости сулит более солидные дивиденды. По словам руководителя департамента маркетинга и привлечения инвестиций "Системы-Галс" Андрея Закревского, вложения в столичную недвижимость позволяют заработать в среднем от 20% до 30%. С начала этого года средняя стоимость квадратного метра, по расчетам компании "САВА", выросла на 10,6% , по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. В "Конкордии" напоминают, что ежегодно в Москве вводится свыше 3 млн кв. м жилья, а средняя стоимость квадратного метра превышает $1000. "Инвестиционный интерес к московскому рынку недвижимости только у частных инвесторов - жителей Москвы составляет не менее $300 млн в год", - прикидывают управляющие.

В числе потенциальных инвесторов Шемендюк видит российские банки, испытывающие недостаток инструментов для инвестирования свободных денег, западные фонды, до этого работавшие по суррогатным и серым схемам, крупные финансово-промышленные холдинги, планирующие провести реструктуризацию бизнеса или выделение непрофильных активов, а также страховые компании и негосударственные пенсионные фонды, для которых важна стабильность инвестиций. На более поздних этапах, уверен Шемендюк, в числе инвесторов появятся и физические лица - для них ПИФы могут стать альтернативой банковским депозитам.

Впрочем, в развитии фондов заинтересованы и застройщики. Для них средства коллективных инвесторов могли бы стать дополнительным источником финансирования. Собственных денег, признает Закревский, даже крупным компаниям хватает только на небольшие проекты, а для крупного строительства приходится привлекать кредиты. Основные кредиторы, по словам ведущего консультанта по инвестициям и оценке Jones Lang LaSalle Марины Усенко, - Сбербанк и Внешторгбанк. "К ним на поклон ходят все строительные компании", - говорит она. Коммерческие же банки, добавляет Усенко, способны одолжить застройщикам такие ссуды только в консорциуме. "Не проблема взять деньги у банка, - утверждает Закревский. - Но для этого проект нужно довести до определенного этапа, вложив около 30% его стоимости. Эти деньги тоже надо где-то взять". Профинансировать предпроектную часть, причем сразу нескольких проектов, можно как раз за счет средств фонда. "К тому же эти ресурсы для застройщика гораздо дешевле банковских кредитов, ведь пайщики зарабатывают в основном за счет роста цены на недвижимость, - добавляет Закревский. - Мы серьезно работаем над этим вопросом. Сейчас мы консолидируем корпоративную недвижимость всей АФК "Система", для того чтобы потом создать фонд инвестиций в недвижимость. Можно сказать, что мы его уже создаем".

Кроме "Системы-Галс" над созданием ПИФа или управляющей компании для вложений в недвижимость сейчас трудятся еще ряд финансово-промышленных групп, в числе которых "Интеррос" и "Металлоинвест". А в начале года, напоминает Усенко, московскими офисами высокого качества заинтересовалась британская компания Fleming Family & Partners, специализирующаяся на управлении фондами и консультировании по прямым инвестициям. "Долгосрочными инвесторами они вряд ли станут, но это хорошее начало, - считает ведущий консультант Jones Lang LaSalle. - Этот проект свидетельствует о признании западных инвесторов и повышает наш рейтинг".

        Минусы.

Впрочем, старожилы рынка - крупнейшие управляющие компании с созданием закрытых ПИФов недвижимости предпочитают не торопиться. "Вопросов больше, чем ответов", - отмечает гендиректор "Монтес Аури" Сергей Стукалов. По словам руководителя юридической службы УК "НИКойл" Натальи Плугарь, больше всего компании беспокоят вопросы налогообложения операций с недвижимостью. "До сих пор неясно, должны ли фонды уплачивать НДС (налог на добавленную стоимость) и налог на имущество", - говорит она. В силу новизны института, поясняет Шемендюк, закрытые ПИФы просто не упомянуты во многих нормативных актах. "Проблема обусловлена тем, что закрытый ПИФ - не юридическое лицо, и, если строго следовать букве действующего законодательства, эти налоги вообще можно не платить, - объясняет он. - Однако управляющие компании, не имея прямых указаний, опасаются действовать на свой страх и риск". А Стукалов из "Монтес Аури" добавляет, что платить НДС придется хотя бы потому, что при покупке строительных материалов каждому поставщику не объяснишь, что фонд - не юрлицо и не является плательщиком этого налога.

Кроме того, отмечает Шемендюк, фонд - это общая долевая собственность и если предположить, что налоги будут распространяться непосредственно на пайщиков, то из-за их разного статуса (физические, юридические лица, нерезиденты) возникает очень много вопросов по ставкам, срокам и порядку уплаты налогов. Персональное выделение по каждому пайщику, по его мнению, не только сложно и дорого, но и технически невозможно. "Теряется весь экономический смысл этого института", - соглашается Стукалов.

Юрисконсульт аудиторской фирмы ФБК Петр Доставалов считает, что в такой ситуации нужно исходить из основ налогового законодательства. "Если в налоговых законах не установлены какой-либо налогоплательщик, ставка налога или порядок его уплаты, то налог не должен взиматься. Все неустранимые противоречия в налоговом законодательстве трактуются в пользу налогоплательщика", - напоминает он.

Еще один принципиальный для управляющих вопрос - переход права собственности на недвижимое имущество. По словам Натальи Плугарь, из-за того что ПИФ не указан в нормативно-правовых актах, регулирующих регистрацию недвижимости, у фонда могут возникнуть сложности при переходе купленных объектов на его баланс. Неясным остается и процедура передачи недвижимости учредителями фонда в качестве оплаты пая при его формировании.

"Проблему с регистрацией мы уже решили, - утверждает Зюбин из "Конкордии". - Мы приобрели землю в Солнечногорском районе Московской области и, предъявив соответствующему регистрирующему органу закон "Об инвестиционных фондах", без особых проблем зарегистрировали право собственности на фонд". "С налогами ситуация более запутанная, - соглашается Зюбин. - Если подходить буквально, то по существующему законодательству у фонда не возникает необходимости платить налоги". Но его беспокоит, какими окажутся трактовки законов. "Пока мы говорим только об идее создания, - говорит Закревский из "Системы-Галс". - К моменту, когда мы придем к конкретным финансовым действиям, пройдет не меньше года". За это время проблема будет решена, надеется он. А Зюбин напоминает, что налоговые льготы для фондов недвижимости - основное преимущество. "Если нас этих льгот лишат, то конкурентоспособность ПИФов заметно упадет", - предупреждает менеджер "Конкордии".

Елена МязинаВедомости