Купить квартиру можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Отличие состоит в том, что на вторичном рынке продаются квартиры, бывшие в пользовании, а на первичном — квартиры в только построенных домах или вовсе права на квартиру, закрепленные в договоре уступки права требования. При покупке квартир как на первичном, так и на вторичном рынке существуют свои особенности.

Вторичный рынок

Задаток 

Практика внесения предварительного платежа за понравившуюся квартиру существует давно. Что изменилось, так это сумма задатка. Даже несколько лет назад, когда практики продажи жилья еще не было, задаток служил доказательством серьезности намерений лиц, решивших совершить сделку обмена жилплощадью. Как правило, задаток вносится покупателем в счет причитающегося платежа. Ошибку допускают покупатели, которые отдают деньги, получив взамен простую расписку. 

Передача денег должна оформляться специальным соглашением, в котором оговариваются штрафные санкции в случае, если одна из сторон нарушит свои обязательства. В соответствии с Гражданским кодексом за покупателем и продавцом закрепляются следующие обязательства: если покупатель откажется от покупки квартиры — задаток остается у продавца. В том случае, когда продавец передумал продавать квартиру или нашел другого покупателя, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Документы для продажи

На вторичном рынке продаются приватизированные квартиры или квартиры, собственность на которые закреплена договором купли-продажи. Самый простой вариант — это покупка квартиры с первичными документами приватизации, т. е. когда собственник квартиры не менялся. В таком случае не составит большого труда проверить историю квартиры и соответствие информации, занесенной в домовую книгу, истинному положению вещей. Кстати, за такие квартиры, как правило, назначают более высокую цену. 

Покупка квартиры, сменившей нескольких хозяев, сулит определенные сложности, так как самым сложным моментом становится проверка истории квартиры. А это значит, что нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, зарегистрированных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина. На практике встречаются случаи, когда при смене собственников на жилплощадь в документах, получаемых из паспортных столов и бухгалтерии РЭУ, не фигурируют лица, отбывающие наказание в местах заключения, хотя по закону они не утратили права на жилплощадь. Риск о признании сделки ничтожной существует и тогда, когда она совершается недееспособным гражданином. Кстати, такую информацию покупатель квартиры может узнать уже по прошествии длительного времени после ее заключения. Нарушениями являются факты, когда при первичной приватизации в списки людей, имеющих возможность получить долю в квартире, не были внесены несовершеннолетние, и таким образом были ущемлены их права. Даже спустя годы выросший ребенок может предъявить иск, и сделка будет признана недействительной. При выявлении нарушений, согласно статье 181 ГК, иск о признании сделки ничтожной можно предъявить в течение 10 лет с момента ее заключения. 

Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок — договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена — договор мены.

Вторым важным моментом при покупке квартиры является наличие достоверной информации, что она не имеет каких-то обременений (не находится под залогом, под арестом и т. п.). Такую информацию представляют в Москомрегистрации на Зеленом проспекте, 20, или в ее филиалах.

Не следует упускать из виду, что в том случае, когда документом, удостоверяющим право собственности, является договор купли-продажи, нужно убедиться, что собственник квартиры на момент ее продажи не состоял в браке. Если брак был зарегистрирован, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Усложняет процедуру покупку квартиры, если в ней зарегистрированы дети. По существующей практике сделки с квартирами, где есть несовершеннолетние, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства.

Барьером при покупке квартиры может стать на первый взгляд пустяк — перепланировка. Правда, в том случае, когда своеобразная модернизация жилища не узаконена. Если планировка квартиры не соответствует проекту БТИ, то следует настоять на том, чтобы хозяин квартиры оформил все по закону. Иначе при повторной перепродаже придется понести расходы уже новому собственнику. Следует отметить, что штраф за несанкционированную перепланировку может быть выше, чем стоимость произведенных работ.

Оплата сделки 

Сегодня, когда стоимость жилплощади измеряется десятками тысяч в долларах и сотнями тысяч в рублях, вряд ли найдется желающий просто передать деньги продавцу квартиры. Чаще всего для взаиморасчетов в банках арендуются банковские ячейки, что позволяет производить расчет в удобной для продавца валюте и при желании не афишировать реальную цену. 

Когда собраны все документы для заключения договора купли-продажи, назначается дата проведения сделки. Первым шагом является закладка денег в банковский сейф и достижение зафиксированного в документе согласия между продавцом и покупателем, что доступ к нему будет у продавца только при наличии зарегистрированного в «Москомрегистрации» договора о продаже квартиры. Вторым шагом является заверение сделки у нотариуса, после чего документы подаются на регистрацию сделки. Заявление на регистрацию перехода права собственности подаются как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Если не возникло вопросов, в срок от двух неделей до месяца в Москомрегистрации проходит регистрация перехода права собственности и выдается соответствующий документ. Это значит, что наступил срок окончательного расчета.

Первичный рынок

Бумага все выдержит 

Покупка жилья на первичном рынке может быть настоящим испытанием для неподготовленного человека. Основная проблема в том, что большая часть сделок заключается с жилплощадью, которая существует только на бумаге. На самом же деле строительство ведется или на уровне котлована, или на этапе возведения коробки. То есть выбор квартиры осуществляется по картинке. Причем хоть картинка и выглядит каким-то планом с указанием общей площади квартиры, метража кухни, комнат, санузла, прихожей и пр., на самом деле она не является отражением истинного положения вещей. По существующей практике на этапе строительства проект проходит корректировку. А это значит, что в него могут быть внесены существенные изменения. К примеру, квадратная комната станет прямоугольной, и ее заявленный метраж существенно уменьшится или увеличится. Обещанная в проекте просторная ванная комната под установку джакузи окажется пригодной только для монтажа душевой кабины. Не говоря уже о том, что фигурирующая в договоре площадь квартиры, по сути за которую и берутся деньги, может существенно отличаться от той, какую покупатель получит в итоге.

Покупка жилья на этапе строительства — это риск, причем немалый. Во-первых, нужно не прогадать с выбором застройщика. Не секрет, что в Москве есть компании, которые строят свои дома по нескольку лет. К счастью, за последний год не было информации о том, что кто-то из застройщиков просто «кинул» своих соинвесторов. Тем не менее примеров, говорящих о том, что застройщики не соблюдают сроков строительства, объявленных заранее и обнародованных на страницах СМИ, — предостаточно. Грешат этим и компании, возводящие типовые панельные дома, и застройщики, специализирующиеся на строительстве домов из монолита. По сложившейся практике, панельные дома запаздывают со сдачей госкомиссии примерно на полгода, а монолитные — на целый год. После сдачи дома пройдет еще как минимум 6 месяцев, пока застройщик рассчитается с городом, будет получены обмеры БТИ, отражающие реальную ситуацию с планировкой и площадями квартиры, все бумаги будут утверждены в Мосрегистрации, и на руки покупатели жилья получат документы, удостоверяющие право собственности на оплаченное когда-то жилище. Следующим этапом пойдут приятные хлопоты — ремонт. К сожалению, счастливый момент для покупателей жилья на этапе строительства наступит очень не скоро, поэтому рассмотрим некоторые нюансы заключения договоров.

Договор дороже денег 

Если жилье поступило в продажу, когда дом находится в стадии строительства, то покупатель жилья может заключить с компанией договор инвестирования. Это значит, что он вложит деньги в строительство собственной квартиры. Следует сразу оговорить, что с позиции ГК РФ такой договор является недействительным (условия его заключения не прописаны в Гражданском кодексе), и в случае, если застройщик по какой-то причине приостановит строительство или и вовсе его свернет, соинвестору будет очень непросто отстоять свои права в суде. Тем не менее практика заключения таких договоров существует, причем объемы их очень велики. В большинстве случаев покупатели жилья в строящихся домах заключают договоры уступки права требования. Это значит, что застройщик (инвестор) строительства передал свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты юридическим или физическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования. По сути для покупателей жилья форма предложенного договора мало о чем говорит и минимально защищает интересы физического лица. Это еще раз подтверждает, что покупка жилья на стадии строительства рискована.

Но все же, чтобы подстраховаться, необходимо по максимуму отразить в договоре истинное положение вещей. В договоре должна быть четко отражена информация о размере инвестируемых средств, сроках внесения очередных платежей (если деньги за квартиру вносятся не полной суммой, а взята рассрочка до сдачи дома), штрафные санкции за срыв этих сроков. Если компания предпочитает получить деньги в валюте, то необходимо, чтобы в договоре была отражена сумма как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Обязательно должен содержаться пункт о том, подлежит ли корректировке сумма, назначенная за квартиру, на более поздних этапах строительства дома. А также взаиморасчеты при условии, что площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. 

Как правило, если расхождения по результатам обмеров БТИ в одной квартире не превышают 1 кв. м в сторону увеличения или уменьшения площади, доплата и компенсационные выплаты не производятся. Если расхождения больше, то при меньшей общей площади деньги возвращает застройщик или риэлторская компания, ведающая продажами, а когда площадь большая — доплачивает покупатель жилья. Не лишним будет пункт, говорящий о том, стоимость жилья на каком этапе станет базовой для взаиморасчетов. Большинство сделок заключаются на ранних этапах строительства, когда цены низкие. Доплачивать за разницу после сдачи дома госкомиссии — это значит внести за несанкционированное со стороны покупателя увеличение метража сумму, которая примерно на 20–30% выше, чем приобретаемая раньше жилплощадь. Точно так же не выгодно покупателю, когда застройщик, в течение длительного срока пользовавшийся его деньгами, за недостающий метраж произведет расчеты по ценам, действующим на ранних этапах строительства, когда и был внесен платеж за квартиру.

В договоре должна быть четко прописана информация о строительном адресе, где возводится дом, типе проекта (серия дома), этажность, номер квартиры, количество комнат. Ведь были случаи, когда в договоре указывалась квартира, находящаяся на 17-м этаже, при том, что дом был шестнадцатиэтажным. Представляете, насколько сложно было соинвестору, оплатившему стоимость жилплощади, доказать свои права. 

Очень желательно зафиксировать в договоре сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит застройщик за срыв графика строительства. Правда, на практике компании, ведающие продажами (риэлторы, работающие на первичном рынке), отказываются фиксировать такую информацию, оперируя тем, что в таком случае придется указывать срок действия договора. Если же в оговоренный срок дом не будет построен, а договор к тому времени прекратит свое действие, у покупателя жилья возникнет не меньше проблем с его восстановлением и продлением. При существующей ситуации на первичном рынке недвижимости, когда спрос на жилье очень большой и жилплощадь практически на 90% продается еще на этапе строительства, застройщику будет несложно отстоять свои права. В крайнем случае он вернет заплаченную сумму (на раннем этапе строительства она невелика) и продаст жилплощадь уже дороже, по рыночной цене. 

По мере формирования рынка (возможно, его затоваривания), а также совершенствования законодательной базы (сейчас в Госдуме находится закон о защите прав инвесторов, вкладывающих средства в строительство жилья на этапе строительства) ситуация может измениться, и человек, инвестирующий строительство своего жилья, будет надежно защищен от произвола. 

Сегодня оптимистические прогнозы — удел будущего, поэтому покупатель квартиры в строящемся доме должен постараться заключить договор с учетом своих интересов. Рынок недвижимости является своей стихией только для профессионалов. Дилетантам он не прощает погрешностей.

Людмила ЧичероваКвадратный метр