Рынок жилья нынче жив не столько новостройками, масштабы коих с дореформенных времен заметно поубавились, сколько абсолютной свободой его купли-продажи. И впрямь, взгляните: на одном полюсе самый разнообразный - по цене, метражу, географии - спрос. На другом - столь же безграничное по оттенкам предложение: масса людей с "лишними" квартирами (если квартира вообще может быть лишней), которые не прочь сдать или продать свои жилища. Но сдают и продают далеко не все - не в последнюю очередь мешает незнание особенностей этой области бизнеса.

Первый вопрос, с которым сталкивается собственник жилья: продавать сейчас или повременить? Цены на квартиры (номинированные в у.е.) сейчас растут на 20-25 процентов в год как в Москве, так и в регионах. Очень неплохо для вложений в столь консервативную (а значит, безопасную) сферу. Если говорить о московской недвижимости, то некоторые аналитики считают, что рынок здесь перегрет и цены завышены. Действительно, в столице сейчас уже практически не осталось квартир по ценам ниже 1000 долларов за метр.

Впрочем, в Москве можно ожидать замедления роста цен или даже их снижения. Риэлтеры отмечают: спрос на квартиры чуть пошел на убыль. Это нельзя объяснить снижением остроты квартирного вопроса. Просто цены для многих потенциальных покупателей стали неподъемными, и люди ждут их коррекции.

Действительно, московские застройщики работают сейчас на ста процентах рентабельности, их маржа достигает 500 долларов за метр и выше, что обусловлено гораздо более высоким уровнем жизни в столице, чем в регионах. Однако и на периферии он понемножку растет. Поэтому вложения в региональную недвижимость в будущем обещают тоже стать выгодными.

Теперь - об аренде. Она актуальна в основном в Москве и некоторых других крупнейших городах страны. В частности, в столице сейчас наплыв приезжих, которым надо где-то жить. Сдача квартиры в аренду приносит минимум 10 процентов рыночной стоимости квартиры в год. Самый ликвидный товар - 1-2-комнатные квартиры, если речь не идет о центре и "элитных" домах. Сдача квартир в последних приносит около 15 процентов годовых. Большими квартирами оперировать менее выгодно, кроме тех случаев, когда это элитная недвижимость. Сдача элитной недвижимости в центре - "золотое дно". Причем независимо от размера квартиры и количества в ней комнат.

Однако недостаточно просто купить квартиру. В любом случае ее надо отремонтировать. На ремонт и мебель у вас уйдет от 30 процентов стоимости квартиры до 100 и более процентов. Здесь все зависит от категории недвижимости. Если вы выбрали сегмент недорогой недвижимости, можно ограничиться 30 процентами или даже меньшей суммой. Для элитной все как раз наоборот. Чем дороже и лучше ремонт, тем больше будущая арендная плата.

Купили, отремонтировали, теперь самое время найти клиента-арендатора. Если вы владелец простой одно- или двухкомнатной квартиры, то проблем не будет - спрос на такую недвижимость очень велик, и вероятность того, что вы не сможете найти клиента, мала. Наименьшим спросом пользуются дешевые трехкомнатные квартиры.

Сдача в аренду элитной недвижимости - на порядок сложнее. Такие квартиры чаще всего сдаются иностранцам. Однако при всем богатстве выбора многие арендаторы жалуются, что по-настоящему элитных квартир, хорошо и со вкусом отремонтированных и обставленных, - раз, два и обчелся. Так что здесь рыбка сама не клюет и вам придется очень постараться, чтобы найти нужного клиента. Время поиска может составить от нескольких недель до нескольких месяцев, и этот период вынужденного "простоя" объекта вам придется рассматривать как упущенную выгоду. Зато такая элитная недвижимость может приносить до 30 процентов годовых в валюте.

Таким образом, доход велик и соблазн - тоже. Однако арендодателю при расчете будущей арендной платы не нужно забывать о некоторых расходах, которые ложатся на него. Это постоянно растущие коммунальные платежи - особенно в свете грядущей коммунальной реформы. Их, как правило, платит владелец квартиры.

И, как всегда, - налоги. Если вы хотите себя обезопасить, лучше сдавать квартиру "по-белому", делясь частью прибыли с государством. Налог на доходы физических лиц невелик (13 процентов), и вы вполне можете его себе позволить. "Черная" сдача в аренду не требует никаких налогов. Но стоят ли 13 процентов вашего спокойствия и безопасности?

Есть еще налог на имущество физических лиц. Наше Правительство планирует перенять западный опыт, там значительная часть налогов платится владельцами недвижимости и земли. Ничего не поделаешь: это так называемое "бремя собственности". Сейчас же налог на имущество физических лиц составляет 5 процентов от всех налоговых сборов, но уже сегодня это ведущий налог для физических лиц. Максимальная его ставка, предусмотренная

федеральным законом, два процента. Реальную ставку устанавливают местные органы власти, и она значительно меньше. В частности, по Москве максимум - 0,5 процента. Очевидно, что у этого налога уже сейчас есть значительный потенциал роста. К тому же пока инвентаризационная стоимость имущества устанавливается органами БТИ. Но уже с 2004 года налоговой базой станет рыночная стоимость. Это касается всех типов имущества: квартир, коттеджей, дач и др.

Кстати, небольшое отступление в сторону загородной недвижимости. Владельцы многочисленных коттеджей частенько уходят от налогов, демонстрируя свой дом как недострой (даже если там не хватает какой-нибудь совсем небольшой и незначительной детали). Сейчас планируется ввести норму: если дом готов на 90 процентов, это уже не недострой, и налоги по нему платятся в полном объеме.

Но вернемся к квартирам. Итак, расходы у владельцев квартир немаленькие и скорее всего очень скоро будут еще больше. Увеличить доходы и сократить расходы многие стремятся еще на этапе покупки квартиры. Самый выгодный вариант - покупка на этапе строительства. Цена квартир к концу строительного цикла возрастает на 20-40 процентов (в зависимости от срока строительства). Однако надо помнить, что квартиру на этой стадии приобрести нельзя. Можно лишь участвовать в долевом финансировании строительства жилого дома. И только. Ведь пока дом не принят госкомиссией, его как жилого дома юридически нет и квартир как таковых в нем тоже нет. К тому же строитель может подвести - не выдержать сроков. Тогда вы, считай, "попали" на полгода-год. Остается считать упущенную выгоду.

Вообще профессионалы не рекомендуют участвовать в финансировании до начала строительства. Существует даже правило "третьего этажа": инвестор за свой счет должен осуществить проектную и предпроектную подготовку и построить дом хотя бы до третьего этажа. Только тогда риск считается допустимым. Попутно нелишне учитывать и другие факторы - такие, как репутация застройщика, продолжительность его работы на рынке, общее количество реализованных проектов, наличие проблем с прошлыми проектами.

Наталия АндрияноваРоссийская газета