Москва побила в конце лета рекорд: средняя цена на жилье перевалила рубеж в 1300 долларов за квадратный метр. В бесконечном росте не было бы ничего необычного — в конце концов, в Лондоне жилье дорожает ежегодно на 6-8%, достигнув 5200 долларов за метр (в Париже эти цифры соответственно 3-4% и 3900 евро). Но если учесть, что средняя зарплата в Москве не превышает 450 долларов (а по России и вовсе 185 долларов), то получается, что рост цен на жилье в столице «дутый», не подкрепленный ростом экономики. И в самом деле: в этом году ВВП России вырастет максимум на 6%, а ВВП Москвы — на 9-11 процентов. В то же время уже за 9 месяцев года новостройки подорожали минимум на 20 процентов.
По принципу воздушного шара
Если возвратиться к первоначальным цифрам, то среднестатистическому москвичу на квадратный метр сегодня надо работать 3 месяца, а лондонцу и парижанинину, с учетом выплаты налогов и обязательных страховок (эти траты почти незнакомы россиянам), — 2-2,3 месяца. При этом необходимо учесть, что качество их жилья несравнимо с нашим (с той же панелью, немыслимой в Европе).
И все же, несмотря на явную нестыковку постулатов экономической теории (народ беден, а дорогой товар дефицитен), жилье в Москве продолжает пользоваться ажиотажным спросом и, смеем утверждать, такая ситуация сохранится еще очень долго.
Здесь необходимо немного отвлечься, чтобы заглянуть в недалекое будущее. На недавнем форуме фантастов в Копенгагене наш известный футуролог Иван Веденеев дал прогноз: к 2020 году в Москве будут жить 20-22 млн. человек, город убежит в область еще на 12-15 км, а вдоль МКАД власти на месте снесенных «брежневок» дадут добро на строительство сотен 60-80-этажных зданий. Ну и, разумеется, любое транспортное движение (личное и общественное) в городе практически остановится.
Можно сказать, ну что с фантаста взять? Не все так просто. Просто Веденеев в силу специфики свой профессии решился высказать то, что очевидно всем: рост Москвы вширь, ввысь бесконечен, так же как удорожание ее недвижимости. На совсем недавней строительной выставке я слышал, как один риэлтор объяснял коллегам: «Сколько ни построй — хоть 10 млн. в год, все купят. Конца и края нашей работе не видно».
В общем мысль ясна: московский рынок недвижимости вовсе не мыльный пузырь, а скорее воздушный шар, наполняемый горячим воздухом. Пока температура достаточна — шар на высоте. То есть все зависит от тепла — наличия денег в официальной и параллельной экономике Москвы (а обслуживание «грелки» — от нефтяных, газовых и прочих металлургическо-целлюлозных денег).
Время сказок прошло
Сегодня уже как сказка вспоминается требование Юрия Лужкова пятилетней давности о снижении себестоимости возводимого жилья до 250-300 долларов за квадратный метр (чтобы продавать по 400-450 долларов). Тогда же мэр негодовал, что из-за дороговизны многие уже построенные жилые дома по полгода и более стоят незаселенными. Эх, где те времена…
До 40% коммерческого жилья покупается приезжими (а их, как официально объявило ГУВД столицы, только за первые пять месяцев года приехало в Москву более 320 тыс.). А москвичи со стажем как изначально проживали, так и проживают в плохих условиях, и потому понятно их стремление при первой же финансовой возможности переехать в человеческую квартиру. Главный вопрос: кто в Москве занимается стратегией развития мегаполиса? Не отчитывается о ежемесячной, ежеквартальной, полугодовой, ежегодной сдаче сотен тысяч квадратных метров, а говорит: «Через 10 лет на этой улице будет то и то (или не будет, и почему) и останется ли вообще эта улица или на ее месте появится проспект.
Сравнение не в нашу пользу
Если год назад на долю однокомнатных квартир приходилось 22% сделок, то сегодня этот показатель снизился до 14-15%. Эксперты говорят, что такой спад вызван значительным ростом интереса покупателей к трехкомнатным квартирам. Долго гадали, почему так. И выдвинули версию — это соответствует мировым тенденциям, ведь средний размер площади, приходящейся на одного жителя в столицах европейских стран, составляет не менее 35 кв. м на одного человека, в то время как в Москве этот показатель — около 19 кв. м (раньше чиновники утверждали, что 23 метра, теперь и 19 метрам многие не верят — ведь точной численности москвичей не знает никто).
Власти утешают: Москва единственный город в России, где бесплатно выделяют жилье. Извечная русская традиция — сравнивать себя с худшими. Более 400 тыс. кв. м ежегодно на 11 млн. человек. Недавно я в Будапеште беседовал с местным чиновником. Он сокрушался, что такого жилья у них строят мало (к слову, будапештцев переселяют тоже из панельных домов, но панель снова для них не строят, так как справедливо полагают, что жизнь в таких объектах унижает человека). Мало — это 70 тыс. кв. м на 1,7 млн. человек. Примерно то же соотношение. Только стартовые условия другие — на будапештца приходится 27 кв. м жилья, но качественного. И о нефтедолларах в Венгрии не слыхали.
Результаты перегрева
Что же будет дальше? Год назад в прогнозах то и дело звучало, что рынок «перегрет» и расти ему дальше некуда. О подобном же заговорили вдруг и сегодня, почему-то в качестве главного аргумента приводя не те цифры. Вот они. С сентября 2002 г. по сентябрь 2003 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройке выросла на треть. То есть валютная доходность инвестиций в один из самых надежных активов составила около 33% годовых. Доллар за это время подешевел на 3,4 процента. В итоге, рублевая доходность вкладов в недвижимость в среднем составила около 28% годовых — примерно вдвое выше уровня инфляции и во столько же — банковских вкладов. И отсюда странный вывод: покупают жилье ради перепродажи и, значит, когда-то это прекратится. Но ведь перепроданные квартиры кто-то снова покупает, и данная цепочка нормально, без сбоев уже долгое время функционирует. И почему она не должна продолжать действовать и через год, пусть и не с такой доходностью?
И качественное описание рынка не дает шансов на изменение тренда. Вот возьмем «однушки». Все лето отмечался ажиотажный спрос на них в спальных районах. Еще в июне квартиру в 9- или 12-этажном доме можно было купить за 35-36 тыс. долларов, сейчас их цена — за 40 тысяч. А в августе рост цен на такое жилье вообще превысил 8 процентов. Известно, что «однушки» — стартовая площадка для улучшения жилищных условий. И пройдет время, их покупатели предъявят спрос на более качественные квартиры. И далее по цепочке. И уже предъявляют. Вот снова данные статистики: больше других в августе и первой половине сентября подорожали однокомнатные квартиры в монолитно-каркасных домах (7,5%) и трехкомнатные — в кирпичных с малой кухней (7,9 процента).
Реформа на потом
Кстати, безостановочный рост цен на рынке московского жилья продолжается с августа 2000 года. За это время он составил уже более 95 процентов. Основным фактором удорожания многие называют большие цены на нефть (28-30 долларов за баррель). В следующем году, как прогнозирует Международный валютный фонд, цена барреля упадет до 22 долларов. Можно предположить, что на нефтяном рынке начала развиваться негативная тенденция. Это значит, что уже к концу года можно ожидать снижения объемов выручки российскими нефтеэкспортерами и ослабления потока нефтедолларов.
Как полагают многие эксперты, основные факторы, обеспечивавшие в последние годы стабильный рост цен на жилье, ослабевают. Однако рынок недвижимости за последние четыре года доказал, что он очень инертен. И если курс доллара сегодня растет, а цены на нефть снижаются, это еще не значит, что уже завтра упадут цены на квартиры. Многие риэлторы и независимые эксперты продолжают утверждать, что рост продолжится и в будущем году. Не на 3-4% ежемесячно, но на 1-1,5% уж точно.
А после 2007-2008 гг. рост цен продолжится из-за возрастающего влияния другого фактора — недостатка строительных площадок. Впрочем, к тому времени и городом, и страной станут руководить другие люди (не потому, что ЭТИ плохие, а так предписывает Конституция). Может они и возьмутся за стратегию.
Павел ПряниковКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
