Первичный рынок жилья — это квартиры в новостройках и частные дома, еще не имевшие хозяев. Соответственно вторичный рынок — это жилье, уже имевшее хозяев, или, говоря профессиональным языком, «историю». Именно отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т. е. ее юридическая чистота, является одним из неоспоримых аргументов «за» при приобретении квартиры на первичном рынке. Кроме того, первичный рынок предлагает квартиры в зданиях, как выражаются строители, «последнего дня». Это значит, что при их строительстве были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.

В 2003 году квартиры на первичном рынке столицы и Подмосковья стабильно дорожают. По словам начальника отдела маркетинга компании «ТрастХолдинг СК» Людмилы Шаровой, в июле средняя стоимость одного квадратного метра составляла $1196, а в августе — уже $1230. Таким образом, за один месяц цена увеличилась на 2,8%. В наступившем осеннем и предстоящем зимнем сезонах понижения цен не ожидается. Напротив, аналитики утверждают, что цены на жилплощадь будут постоянно увеличиваться. В результате в текущем году прирост цен на недвижимость составит порядка 20%. Согласно прогнозам, в начале следующего года стоимость квартир также будет увеличиваться.

«Панель» и «монолит»

Все представленные на рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. 

Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет как минимум двести лет. Кроме того, в монолитно-кирпичных домах новоселов ждут высокие потолки и свободная планировка квартир. И еще одно: в первые годы после возведения дома грунт под ним проседает. От этого в панельных домах могут образоваться трещины, а монолитно-кирпичный дом оседает целиком. Благодаря безусловному превосходству над панельным жильем квартиры в монолитно-кирпичных домах, естественно, стоят дороже.

Те, кто желает приобрести более дешевое жилье, обращаются к изучению ассортимента панельного жилья. Основные строители такого жилья в Москве — это ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3, которые продают панельные дома уполномоченным московскими властями компаниям.

Единственное условие, которое может омрачить покупку квартиры в новостройке, заключается в том, что в приглянувшемся новеньком доме все хорошие квартиры уже проданы за время строительства, и остались лишь малопривлекательные варианты, например на первом или последнем этажах или с видами на соседний дом. Но и в таком случае не стоит отчаиваться: как правило, в любом доме всегда «припасены» пара-тройка очень хороших квартир, и, чтобы одну из них приобрести, нужно выйти на руководство строительной организации или фирмы-инвестора.

Если же установить подобные контакты не удалось, можно попробовать другой ход: через риэлторскую фирму, коменданта здания или председателя ТСЖ собрать сведения о тех, кто на стадии строительства дома приобрел в нем квартиру, однако по какой-либо причине решил ее продать. Человек, продающий приобретенную на стадии строительства квартиру, всегда выигрывает, так как жилплощадь в строящемся доме дешевле, чем в уже построенном. Поэтому с каждым месяцем «дельцов», торгующих новыми квартирами, становится все больше. Если и такой вариант не прошел, можно попробовать еще один: купить так называемую «двухнедельную квартиру». Это квартира в новостройке, выкупленная у компании-застройщика риэлторской фирмой или соинвестором и имеющая «пакет имущественных прав». Юридически это вторичный рынок, а фактически — та же самая квартира в новостройке.

В целом же весь ассортимент недвижимости на первичном рынке сегодня отмечен тенденцией к подорожанию. В ближайшие несколько лет эта ситуация вряд ли изменится. Цены на квартиры в столице и близлежащих областях будут расти в связи с повышением платежеспособности населения, неизменно высоким спросом на квартиры и дефицитом жилья.

Средние цены

Сегодня в центре столицы средняя стоимость 1 кв. м составляет: $1700 в панельных и $2000 в монолитно-кирпичных домах. Но в новостройках, возведенных в центре, она часто значительно превышает указанные цифры. Например, цена 1 кв. м в доме № 6, стр. 1, в Варсонофьевском переулке (5 мин пешком до м. «Лубянка») составляет $2480–2970 в зависимости от индивидуальных характеристик той или иной квартиры. В новеньком доме, расположенном по адресу: Кривоарбатский переулок, вл. 6–8 (10 мин пешком до м. «Арбатская»), 1 кв. м стоит $3250. 

Вообще в центре столицы застройщики предпочитают возводить и продавать дома элитные и близкие по своим характеристикам к элитным.

Следующие три почетные места занимают Западный, Юго-Западный и Северный административные округа. В этих округах цена 1 кв. м в среднем равна: $1200 в панельных домах и $1500 в монолитно-кирпичных. 

В Западном округе ситуация следующая. В новостройке на улице Крылатские холмы, вл. 37 (3 мин пешком до м. «Крылатское»), стоимость 1 кв. м составляет $1800–1900 в зависимости от индивидуальных характеристик конкретной квартиры. В новостройке на проспекте Вернадского, 37–39 (3 мин ходьбы до ст. м. «Проспект Вернадского»), цена 1 кв. м равна $1500–1700. Конечно, среди новостроек в Западном округе есть и более дорогие предложения. Так, в доме № 2 на Можайском шоссе, расположенном в 7 мин ходьбы до м. «Кунцевская», 1 кв. м стоит $1550–2190. 

В домах, построенных на юго-западе столицы, цены следующие. В доме на улице Ферсмана, вл. 9А (7 мин пешком до м. «Академическая»), 1 кв. м стоит $1500–2000. В новостройке, возведенной по адресу: С. Бутово, мкр. 6А (5 мин пешком до м. «Бульвар Дмитрия Донского»), цена за 1 кв. м находится в пределах $1000–1100. А на улице Профсоюзной, вл. 104–106 (3 мин пешком до м. «Беляево»), 1 кв. м стоит порядка $1400.

Вообще, новостроек в Юго-Западном округе Москвы заметно меньше, чем в Центральном или Западном округах. Та же ситуация наблюдается и в Северном административном округе. Новостроек там тоже мало, однако некоторое их количество в Северном округе имеется, и квартиры в них успешно реализуются. В новостройке на улице Мишина, вл. 26 (10 мин пешком до м. «Динамо»), 1 кв. м стоит $1800–2200. В доме № 66 в Карамышевском переулке (10 мин на троллейбусе до м. «Полежаевская») цена 1 кв. м составляет $1400–1500. Столько же — $1400–1500 — стоит 1 кв. м в новом доме № 6 в Факультетском переулке (несколько остановок на трамвае или 20 мин пешком до м. «Сокол»).

В остальных административных округах столицы — Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном и Южном — цены ниже и колеблются в районе $1000 для панельных домов и $1200 для монолитно-кирпичных. Количество новостроек в этих округах также является достаточно скромным. 

Северо-Восточный округ. В новом доме № 1-1 на Таймырской улице (10 мин на троллейбусе до м. «Бабушкинская») 1 кв. м стоит $1090. В новостройке по адресу: Ярославское шоссе, вл. 26 (15 мин на троллейбусе до м. «ВДНХ»), цена 1 кв. м составляет $850–880. А в доме на улице Амундсена, вл. 19–21, расположенном в 2 мин ходьбы до м. «Свиблово», 1 кв. м стоит $1500. 

Восточный округ. В доме № 10 на Первой Прядильной улице, расположенном в 10 мин ходьбы до м. «Измайловская», 1 кв. м стоит $1200–1400. В новостройке по адресу: Челябинская ул., вл. 15 (10 мин на троллейбусе до м. «Первомайская»), цена 1 кв. м составляет $1050. А в новостройке на Зеленом проспекте, вл. 20, находящейся в 5 мин ходьбы до м. «Перово», 1 кв. м жилплощади стоит $911. 

Юго-Восточный округ. В доме на Волгоградском проспекте, вл. 24–26, откуда путь до м. «Волгоградский проспект» занимает не более 5 мин ходьбы, цена 1 кв. м составляет $1100–1200. В новостройке по адресу: ул. Люблинская, 28, к. 4, расположенной в 7 мин ходьбы до м. «Люблино», 1 кв. м стоит $900. В новом доме № 6 на Петровском шоссе (15 мин на троллейбусе до м. «Рязанский проспект»), цена 1 кв. м также равна $900.

Южный округ. В доме, расположенном на улице Велозаводской, вл. 2, откуда 10 мин ходьбы до м. «Автозаводская», 1 кв. м стоит $1100. В новостройке по адресу: ул. Россошанская, мкр. 26, к. 84А (10 мин пешком до м. «Улица Академика Янгеля»), стоимость 1 кв. м составляет $1150–1250. В новом же доме на улице Веселой, вл. 33 (10 мин пешком до м. «Царицыно»), 1 кв. м можно приобрести почти по такой же цене — за $1100. 

В каждом конкретном случае стоимость жилья определяется индивидуально и зависит от планировки (разница в цене между квартирой с удачной планировкой и неудачной может доходить до 15%), месторасположения дома (чем дальше от центра, тем дешевле), расположения квартиры (традиционно неликвидными считаются квартиры на первом и последнем этажах). Кроме того, стоимость зависит от организации, в которой приобретается квартира, вида из окон, наличия телефона, сигнализации и расстояния до метро.

    Андрей Куприянов
    Руководитель группы маркетинга ДИПСа:
    — Периоды экономического подъема и политической стабилизации всегда способствуют возрождению достаточно обширной категории населения, так называемого «среднего класса». Поэтому основной причиной роста цен является повышенный покупательский спрос. Сегодня люди рассматривают недвижимость не только как способ решить свои жилищные проблемы, но как один из надежных вариантов вложения денежных средств.
    Снижение курса доллара в 2003 году также спровоцировало на приобретение жилья ту часть населения, в планах которого было решение жилищных вопросов в ближайшее время. С другой стороны, в последние 2–3 года на рынке происходят серьезные структурные изменения. Меняется качественный состав столичных новостроек. В настоящее время на рынке нового жилья преобладает монолитное домостроение. Заканчивается освоение некогда дешевых районов массовой застройки. Все это также привело к увеличению цены реализации объектов на первичном рынке.
    Сегодня рынок недвижимости на подъеме. Он достаточно динамичен, живо реагирует на покупательский спрос. И цены на жилье скорее всего будут плавно расти и дальше. Темпы роста могут составить до конца 2003 года около 5–8%. По всей вероятности, нет оснований для снижения цен и в следующем году.

    Татьяна Пошморга
    Директор центра маркетинга и рекламы компании «Жилищная инициатива»:
    — В прошлом году многие говорили о стабилизации цен на жилье в 2003 году. Однако эти прогнозы не оправдались. Цены на недвижимость растут, и сегодня средняя стоимость квадратного метра приближается к $1300.
    Все происходящее на рынке зависит от множества факторов: это и стабилизация экономики, и рост платежеспособности населения, который привел к повышению потребительского спроса, и увеличение себестоимости строительства, так как растут с завидным постоянством цены на стройматериалы и энергоносители. Очевидно, что спрос на жилье, а следовательно, его цена в большей степени зависит от курса доллара. Его падение и колебания курса евро привели к тому, что недвижимость стали приобретать не только для жилья, но и как способ сохранения накопленных сбережений.
    На росте цен сказалось и то, что на рынке новостроек увеличилась доля более качественного, а значит, более дорогого кирпично-монолитного жилья, тогда как доля дешевого, возводимого в районах массовой застройки, резко сократилась.
    Нельзя отрицать и тот факт, что начинает работать ипотека. Все больше банков готовы предоставлять ипотечные кредиты, между ними возникает конкуренция, и, надеюсь, что в обозримом будущем в России, как и во всем мире, большинство желающих будут покупать жилье в кредит.
    Сегодня рынок на подъеме, и думаю, что до конца года цены будут плавно расти, особенно на качественное жилье.

    Сергей Лядов
    Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
    — Рост цен на жилье превысил даже самые оптимистичные прогнозы, которые высказывали эксперты в конце прошлого года. Стабилизации цен, и тем более их снижения, за летний период не произошло. Цены на квартиры в жилом комплексе «Лазурный блюз» в Строгине и на таун-хаусы в Куркине (компания вывела эти объекты на рынок во II квартале) выросли в среднем на 25–30%. Хотя специалисты рынка предсказывали увеличение цен на жилую недвижимость на 15–20% в течение всего года.
    Спрос на жилье можно охарактеризовать как ажиотажный. Квартиры с удачными планировками и в интересных районах активно продаются в домах еще на стадии котлована. Кроме того, на рынке появилась новая тенденция — большой спрос на четырехкомнатные квартиры.
    Опережающими темпами растут цены на новостройки в так называемых перспективных районах, как, например, Строгино, где происходит развитие и обновление инфраструктуры. Детские сады, школы, спортивные объекты, торговые комплексы — все это резко усиливает привлекательность жилья, находящегося поблизости.
    Чуть меньшими темпами растут цены в малоэтажных домах Митина, мкр. 8Б, в силу большого предложения жилья. Хотя предложение достаточно интересное, поскольку микрорайон застраивается комплексно. С жилыми домами одновременно строятся детский сад, школа, физкультурно-оздоровительный центр.
    Сегодня предложить многокомнатную квартиру с хорошей планировкой застройщику уже недостаточно. Уровень требований к жилью, которые предъявляют покупатели, будет только повышаться. Покупателей все больше интересуют не просто жилые дома, а дома, обладающие полным комплексом услуг, но услуг, которые по-настоящему нужны людям. Помимо стандартного набора из охраны и паркинга в современные жилые комплексы входят элементы инфраструктуры, которые связаны с содержанием помещений, обеспечением безопасности имущества и здоровья людей, организацией условий для активного отдыха. На основе маркетинговых исследований специалисты компании «Сити-XXI век» включили в инфраструктуру нового жилого комплекса «Лазурный блюз» фитнес-центр с тренажерным залом, солярием, залом для занятий аэробикой и кабинетом массажа, приемный пункт прачечной-химчистки, салон красоты, игровые комнаты для взрослых и детей, кафе.

    Оксана Новикова
    Заместитель генерального директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
    — Наиболее ликвидными по-прежнему считаются однокомнатные квартиры. Но вместе с тем как раз они-то на рынок поступают крайне редко. В Москве дефицит дешевого жилья. Районы массовой застройки, такие, как Марьино, Южное Бутово, Новопеределкино, уже полностью застроены. Лишь иногда там ведется точечное строительство объектов по типовым проектам, но цены на квартиры в таких домах соотносимы со стоимостью жилья в монолитно-кирпичных домах. За лето цены на панельные дома выросли на 20%. В настоящее время покупательский спрос смещается в сторону более дорогого сегмента первичного рынка — монолитно-кирпичных домов эконом- и бизнес-класса. Нехватка недорогого типового жилья в Москве стимулирует спрос в Подмосковье.

    Сергей Грибов
    Заместитель генерального директора компании «Арсенал-Холдинг»:
    — Все покупатели квартир на первичном рынке делятся на тех, кто приобретает квартиру просто «для себя», и так называемых инвесторов. Если человек покупает квартиру, чтобы самому в ней жить, а не перепродавать или сдавать в аренду, то, конечно, ему невыгодно откладывать приобретение жилья по той причине, что в ближайшее время стоимость жилья на первичном рынке столицы будет только увеличиваться. Представители строительных компаний считают, что, возможно, цены на первичное жилье несколько стабилизируются, если перестанут дорожать строительные материалы. Однако на стоимость жилья в столице влияет помимо строительных материалов еще целый ряд факторов, анализ которых показывает, что цены на жилплощадь в Москве будут расти. Аналогичная тенденция прослеживается и на рынке недвижимости Подмосковья.
    Иногда человек, имея лишние деньги, хочет инвестировать их в недвижимость, с тем чтобы позже выгодно ее перепродать или иметь стабильный доход, сдавая жилплощадь в аренду. Вместе с тем ситуация на рынке такова, что ждать уже некогда: цены на жилье растут по нескольку раз в месяц. Поэтому стоит поторопиться. Конечно, можно отслеживать колебания цен и собирать информацию, которая поможет определить момент, когда цены немного остановятся в росте. Но ждать подобного понижения, приобретая жилплощадь для себя, довольно рискованно.

Вера КовалеваКвадратный метр