Один из многочисленных семинаров, прошедших на выставке «Недвижимость-2003» в Центральном Доме художника был посвящен обмену жилплощади. Проводила его корпорация «Бест-Недвижимость». Казалось бы, слово «обмен» ушло из нашего обихода с приходом рыночных отношений. С появлением частной собственности недвижимость превратилась в товар, и денежные отношения вытеснили натуральный обмен. Но прошедший семинар свидетельствует: обмен по-прежнему существует.

Многие помнят большие стенды с напечатанными и написанными от руки объявлениями «на съезд», «на разъезд». Тогда квартиры и комнаты в коммунальных квартирах не могли быть предметом купли-продажи. Стать обладателем другой жилплощади можно было путем прямого обмена. Казалось бы, удобно — без посредников, но такой обмен мог длиться годами, а мог и вовсе не состояться, если пожелания сторон были чересчур конкретными.

Прямой обмен и сейчас используют, но обычно он происходит между родственниками. Достаточно написать заявления в бюро обмена, получить обменные ордера и разрешение муниципалитета или ведомства, в зависимости от того, кому принадлежит квартира. Родители, чьи дети еще не достигли совершеннолетия, должны получить одобрение органов опеки. Останется запастись терпением, чтобы собрать все эти документы. Разумеется, все тяготы по оформлению документов может взять на себя большинство агентств недвижимости.

В результате приватизации собственники жилплощади получают право не только владеть, но и распоряжаться ею, то есть совершать все предусмотренные законом сделки. Кстати, если во время приватизации вы были несовершеннолетним ребенком, то, достигнув совершеннолетия, можете повторить эту процедуру. Тем же, кому посчастливилось получить квартиру по наследству, повезло и того больше: оформлять приватизацию такой квартиры не нужно — по завещанию они уже являются собственниками.

На современном, заметно оживившемся после приватизации рынке, действует несколько схем обмена через куплю-продажу. Строго говоря, обменом это назвать нельзя, но форма договора не меняет сути, даже если в деле фигурирует доплата. Более того, большинство сделок сегодня являются пакетными, то есть предполагают составление цепочек, большинство звеньев которых, по сути дела, являются обменами. Зачастую лишь один участник пакетной сделки может реально приобретать квартиру (а иногда такового не имеется), остальные же используют альтернативную жилплощадь для увеличения квартиры, съезда, разъезда или просто изменения места жительства.

Например, если вы хотите съезжаться, агентство не только найдет потенциальных покупателей ваших квартир, но и одновременно составит и зарегистрирует договоры о продаже вашей и покупке новой жилплощади, просчитает, хватит ли средств от продажи на покупку, проверит юридическую чистоту всех предполагаемых сделок и подготовит пакет документов. Проблема, которая может возникнуть при разъезде, тоже легко может быть разрешена. Если вам не хватает средств от продажи одной квартиры, чтобы наконец-то разъехаться по разным адресам, возможным вариантам для вас может стать приобретение одной из квартир в Подмосковье. Одна из традиционных форм обмена — обмен с доплатой. В этом случае важно, чтобы документы на продажу одной и покупку другой квартиры прошли регистрацию одновременно, потому что при существующей системе прописки всегда есть шанс после продажи квартиры оказаться человеком без определенного места жительства. Разумеется, и сам процесс передачи денег в счет доплаты требует грамотной организации.

Весьма непростой задачей является обмен квартиры в новостройке. Документы на собственность оформляются минимум полгода. Естественно, что потенциальный покупатель вашего жилья без особого энтузиазма будет ждать столько времени. В этом случае можно заключить договор «безвозмездного пользования» не только с родственниками, но и с другими физическими лицами, которые вас приютят и пропишут на своей жилплощади на полгода или год. Тогда переехать можно будет сразу, а юридически оформить сделку, когда это будет возможно.

Для очередников есть еще один вариант обмена — получить государственную субсидию. При этом, конечно, нужно располагать и своими средствами, так как очередники не являются владельцами квартир и не могут их продать. Квартиру можно приватизировать, но тем самым вы перестаете числиться очередником, чем доставляете много радости городскому бюджету

Получить ипотечный кредит тоже возможно, но тогда барменам, охранникам и, как ни странно, риэлторам придется сначала поменять профессию. По мнению банка, клиенты, чья профессия связана с риском, могут оказаться некредитоспособными. И еще об одном нужно помнить: пока вы должны банку, недвижимость остается под залогом, и вы не сможете распоряжаться жилплощадью, хотя она и будет оформлена вам в собственность. Если же очень хочется распоряжаться, можно выплатить сумму досрочно, за это, правда, придется, скорее всего, заплатить штраф банку.

У многих риэлторских компаний есть свои схемы проведения обменных операций. Например, «Бест-Недвижимость» предлагает программу «Доступное жилье», по которой квартира у клиента приобретается по рыночной стоимости (при этом нет необходимости в оформлении большого количества документов), затем ему продают другую квартиру при условии, что он внес всего лишь 50 % от стоимости. Агентство обговорит с клиентом схемы погашения задолженности, предложит страховку и гарантии.

Вопрос: менять или не менять, пожалуй, снят. Нужно только решить, какую схему выбрать и кому доверить свою недвижимость, свои сбережения и свое будущее.

Ирина КоротееваКвартира. Дача. Офис