Для многих экспертов и, главное, для потенциальных покупателей явился неожиданным стремительный рост цен на квартиры в ближайшем Подмосковье — 18% за прошедшее полугодие. Такого взлета не демонстрирует сегодня ни один сегмент рынка недвижимости, пожалуй, кроме очень узкого рынка промышленной недвижимости. В итоге жилье в самых популярных и близких по расстоянию к Москве городах — Одинцово, Химках, Мытищах, Красногорске – по стоимости вплотную приблизилось к столичным новостройкам на окраинах.

Что влияет на цены

Одна из причин, но не самая главная, такого роста цен на подмосковную недвижимость — усилившееся административное давление на застройщиков со стороны региональных властей. В первую очередь, это увеличение причитающейся муниципалитетам доли в готовых домах. Если еще год назад она не превышала 20% (для сравнения: в Москве застройщикам приходится отдавать структурам правительства города 40-45% квартир), то к середине текущего года эта цифра возросла в среднем до 30 процентов. То есть отчисления застройщиков увеличились на 10 процентов. Неизбежно эти проценты «привели» к удорожанию подмосковных квартир.

Но и это не все сверхнормативные траты застройщиков. Одна из них — возросшие расходы на прокладку инженерных коммуникаций. В крупных областных городах практически исчерпаны строительные площадки в обжитых районах, где основные коммуникации находились «под боком». Все чаще застройщикам приходится перемещаться в «чистое поле» и на окраины. И если в Москве девелоперам все же удается разделить часть расходов на обустройство инфраструктуры с правительством города, то в Подмосковье местные муниципалитеты либо банкроты, либо плотно сидят на дотациях (в первую очередь это наукограды, например, Долгопрудный, Троицк, Королев). Соответственно прокладка коммуникаций ложится тяжелым грузом на плечи застройщиков. По некоторым данным, эти расходы в затратах на стандартный 16-этажный панельный дом составляют около 150-200 тыс. долларов.

Еще одна причина, о которой участники рынка предпочитают умалчивать, — возросшие аппетиты подмосковных риэлторов, которые, как и их московские коллеги, сегодня стали выкупать квартиры у застройщиков оптом (ранее такая практика была не правилом, а исключением). О собственной прибыли, разумеется, ни один риэлтор рассказывать не будет, но в «беседах не для печати» они признаются, что такая нехитрая операция, как перепродажа квартир, приносит им 12-15% прибыли (а не 5-8% в случае, если риэлтор выступает агентом).

Энергоносители и Подмосковье

Мы уже не раз рассматривали зависимость стоимости недвижимости от цен на энергоносители. Однако делали это применительно к Москве, как к главному потребителю всех ресурсов страны (финансовых, человеческих, промышленных и т. п.). Подмосковная недвижимость до поры слабо «реагировала» на происходящее, скажем, на нефтяном рынке. Покупатели квартир в основной своей массе — небогатые люди, которые выбирали область не от хорошей жизни. Да и никаких преференций от экспортного золотого дождя они не получали. Кроме того, до 50% покупок здесь совершали переселенцы из ближнего и дальнего зарубежья, для которых экспортные цены на нефть – непонятная субстанция. В общем, еще полгода-год назад Подмосковье являлось, не будем кривить душой, рынком недвижимости для малообеспеченных слоев населения. Однако такое положение начинает постепенно меняться.

Ряд аналитиков обратили внимание, что в последние полгода ручейки от нефтедолларов начали стекаться в Московскую область. По какой причине это произошло – другой вопрос (сказывается, скорее всего, то, что до 40% трудоспособного населения ближнего Подмосковья занято в Москве, соответственно их увеличившиеся доходы начали оседать по месту прописки). Но факт остается фактом: спрос начал формировать предложение.

Но и это не окончательная причина удорожания «областных» метров. Массовая застройка Москвы заканчивается, хотя дешевого панельного жилья в городе мало но оно все же есть, и взоры ряда москвичей устремились на область. В доказательство этого факта говорит статистика: если год назад около 15-20% покупателей квартир тут были москвичи, то к середине нынешнего года эта цифра возросла до 25-30 процентов.

В общем, практически все причины роста цен на подмосковные квартиры ясны. Теперь необходимо рассмотреть производную — как долго он продлится.

Все зависит от столицы

Сегодня квартира в многоэтажке (панельном или простом монолитном доме), расположенной в одном из городов-спутников, стоит практически столько же, сколько в Москве. Например, в Одинцово, Мытищах, Красногорске, Химках и даже Люберцах (этот город еще недавно считался аутсайдером в таком ряду) квадратный метр оценивается в 700-800 долларов. Причем и это не предел. По прогнозам аналитиков, рост цен на жилье в области будет опережать рост цен в Москве на 10-20% (т. е. если ежемесячно квартиры в столице дорожают на 2%, то в ближнем Подмосковье – на 2,2-2,5%). Застройщики очень точно определили этот «зазор» — он еще очень долго не позволит приблизиться подмосковным новостройкам к цене московских. А для покупателей разница и в 30-50 долларов за метр является существенной, позволяя «сэкономить» даже на однушке 2-4 тыс. долларов.

Некоторая часть покупателей выбирает ближнее Подмосковье в надежде «убежать» от плохой столичной экологии (по наблюдениям риэлторов, таких людей около 10% от всех их клиентов). Однако с каждым месяцем их доля сокращается, так как на поверку оказывается, что в радиусе до 20 км от Москвы экология не так уж и хороша.

Проще говоря, сегодня спрос-предложение на подмосковную недвижимость равновесны: цены на нее плавно растут, объемы строительства увеличиваются, разнообразней становится «ассортиментный ряд» домов. Практически сформировался тот социальный слой покупателей, что претендует на областные квартиры. Дешевого жилья в радиусе до 20 км от Москвы больше нет (т. е. такого, которое в 1,5-2 раза дешевле московского). Теперь такие варианты можно найти только во втором областном радиусе (30-50 км от столицы). Но это уже другой рынок, формирующийся и малопонятный даже для застройщиков.

Павел БеспаловКвартира. Дача. Офис