Из-за обострившегося дефицита предложений на рынке недорогих столичных квартир все больше покупателей обращают внимание на недвижимость в Ближнем Подмосковье. И не только из-за того, что в области жилищное строительство ведется более активными темпами, чем в Первопрестольной. Высокий спрос в первую очередь стимулируется ценами. Стоимость новых апартаментов в городах-спутниках оказывается в среднем на 20–30% ниже, чем в соседних районах массовой застройки мегаполиса.

Утверждение о том, что рынок недвижимости Подмосковья сегодня является самым перспективным и активно развивающимся в России, уже ни у кого не вызывает сомнения. Достаточно отметить, что по объемам жилищного строительства область находится на втором почетном месте после столицы. В прошлом году здесь ввели в строй порядка 3,2 млн кв. м жилья, а до 2010 года планируется возвести еще более 17 млн кв. м. В регионе созданы все условия для наращивания темпов застройки. В отрасли работает 7 тыс. строительных организаций и около 1 тыс. предприятий, выпускающих стройматериалы.

Основания для миграции

Сегодня в компьютерных базах крупных столичных риэлторских компаний наряду с местными вариантами представлен широкий спектр предложений по городам Ближнего Подмосковья. Чистый воздух, обилие зелени и наличие водоемов привлекают в область многих граждан, желающих приобрести недвижимость. С каждым годом областные метры пользуются все большим спросом не только у местных жителей и приезжих из других регионов России, но и у москвичей. Люди, уставшие от суеты мегаполиса, предпочитают малоэтажную застройку, а молодые семьи с удовольствием обзаводятся квартирами в высотках. Ведь эти дома по качеству ничуть не уступают московским аналогам, а зачастую даже превосходят их. 

По уровню развития инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало столицу. Подтверждением тому, что квартира в области является достойной альтернативой столичной прописке, служит целый ряд факторов. К ним относится активное строительство торговых центров и гипермаркетов. Наличие удобных дорожных развязок и прекрасное транспортное сообщение позволяет добираться из городов-спутников до МКАД за столько же времени, как из иных спальных районов Москвы до центра.

По статистике, сейчас порядка 30% всех покупателей областной недвижимости — москвичи. Около 40% недорогих квартир приобретают мигранты из других российских регионов. Для них подмосковная регистрация — залог устройства на работу в столице. Остальные квартиры разбираются местными жителями.

Новые предложения

Сегодня в Московской области работает не один десяток известных и зарекомендовавших себя застройщиков. Среди них «Стройметресурс», «Стройтэкс», «Дружба», «ОСК-Сервис», «Социальная инициатива», «Альянс», «Стройиндустрия» и другие авторитетные фирмы. Учитывая дефицит свободных земель в столице, а также необходимость значительных финансовых отчислений в казну города за право вести строительство, для многих компаний именно Подмосковье представляет наиболее благодатное поле для дальнейшей деятельности. За счет стремительного расширения «географии» бизнеса и, следовательно, объемов продаж в областных городах застройщикам удается ощутимо ускорить оборот вкладываемых в дело средств. К тому же распространившаяся практика комплексной застройки микрорайонов и возведения целых жилых кварталов позволяет ощутимо экономить средства на подводе коммуникаций и возведении объектов инфраструктуры.

По темпам роста цен Подмосковье практически не уступает столице, что свидетельствует о растущей инвестиционной привлекательности местной недвижимости. По данным пресс-службы компании МИАН, за второй квартал этого года областные новостройки подорожали на 7–8%, что совпадает с московскими показателями за аналогичный период. На начало августа в регионе средняя цена 1 кв. м в панельном доме составила $522, а в монолитно-кирпичном — $581. Ежемесячный ценовой прирост в городах-спутниках Москвы составляет в среднем 2%. Минимальная ставка на панельное жилье — $395 за 1 кв. м. В панельном доме в поселке Быково (Подольский район), например, нижняя планка по «монолиту» — $410–420. Для сравнения в Северном Бутове, где уже ведется точечная застройка, «панель» продается не менее, чем по $900 за 1 кв. м.

Площадки под массовое строительство в столице на исходе. В таких столичных районах, как Марьино, Южное Бутово и Люблино, оно еще ведется, но квартиры проданы на начальных этапах либо относятся к муниципальному фонду, не поступающему на первичный рынок. В результате цены на типовые столичные дома оказываются сопоставимы с подмосковным жильем, расположенным на любом из престижных «экологических» направлений (например, Химки, Красногорск, Одинцово).

По данным АН «Домострой», в Московской области на сегодняшний день наиболее активно ведется строительство в Красногорске, Троицке, Щербинке, Люберцах, Солнечногорске, Мытищах и Балашихе. Причем стоимость квартир в разных районах Подмосковья объективно отражает сложившиеся приоритеты покупателей. Самые приближенные к столице города: Реутов, Химки, Мытищи и Красногорск — пользуются высоким спросом и соответственно характеризуются более стремительным удорожанием. Достаточно отметить, что цены на новые апартаменты в Красногорске и Реутове сегодня составляют порядка $600–800 за 1 кв. м, а в среднем по области в радиусе 10–40 км от МКАД они ниже на $50–100.

Эксперты, объясняя подобную динамику, ссылаются на снижающийся год от года объем предложений на фоне острой нехватки свободных участков. В области данная проблема еще не приобрела актуальности. Однако в некоторых особо приближенных к МКАД городах Подмосковья цены сопоставимы со столичными. Есть и более прозаическое объяснение удорожанию местной недвижимости. Активный покупательский спрос на ликвидную продукцию ДСК подстегивает застройщиков вести «игру на повышение». Помимо этого свою лепту, разумеется, вносит повышение стоимости стройматериалов, напрямую сказывающееся на себестоимости квадратного метра.

Многие покупатели, мечтающие улучшить свои жилищные условия и не один год копившие деньги, стараются максимально сэкономить на покупке жилья и не считают нужным ощутимо переплачивать за дорогую столичную недвижимость. Потенциальные собственники прекрасно понимают, что если для столицы $950–1350 за 1 кв. м в панельной новостройке в районе точечной застройки считается нормой, то в 30 км от МКАД за $600–800 за 1 кв. м не составит труда приобрести более просторную и качественную жилплощадь в монолитно-кирпичном доме. Таким образом, при дефиците средств приобретение апартаментов в Подмосковье оказывается весьма удачным решением «квартирного вопроса».

Вторичные ожидания

Несмотря на активную застройку Подмосковья, не падает спрос и на обжитую недвижимость. В ней заинтересованы те граждане, у которых нет времени дожидаться окончания строительства. В данном случае важную роль играет и тот факт, что в таких квартирах уже установлены телефоны, и у потенциальных собственников отпадет необходимость в довольно ощутимых затратах на их приобретение.

В последние два года риэлторы отмечают стабильное увеличение спроса на «бэушное» жилье, довольно большую активность на вторичном рынке в летний период, а также наличие предпосылок к изменению мнения клиентов о сезонности крупных покупок. При острой нехватке ликвидных объектов последнее слово в торге остается за нынешними владельцами квартир. Правда, сегодня горячие дебаты разворачиваются лишь в тех городах, где объемы жилищного строительства невелики. Там, где «вторичке» приходится конкурировать с новостройками, «подержанный» товар на фоне общего роста цен дорожает не так стремительно, как в районах, обделенных вниманием инвесторов. По данным независимого аналитика рынка российской недвижимости, известного популяризатора замысловатых графиков и составителя ребусных таблиц Андрея Бекетова, диапазон средних июльских цен на обжитые квартиры лежит в пределах от $369 за 1 кв. м (Сергиев Посад) до $827 за 1 кв. м (Одинцово). Обладателям $13–20 тыс. не составит проблемы приобрести однокомнатную квартиру где-нибудь в Балашихе или Электростали.

С каждым годом грань между столицей и областью становится все более эфемерной. Как следствие — становятся схожими и тенденции по развитию вторичного рынка. При стабильном ежемесячном росте цен на 1,5–2% покупательские предпочтения меняются в пользу более качественного жилья. Особым спросом пользуются квартиры повышенной комфортности в монолитных и кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой в экологически чистых районах. Для граждан наибольший интерес пока представляют дешевые малокомнатные апартаменты, моментально находящие новых владельцев. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», на протяжении всего лета сроки экспозиции областных квартир составили: для однокомнатных — полторы-две недели, для двухкомнатных — две-три недели. «Трешки» в среднем ждали своих покупателей в течение месяца.

По словам сотрудника пресс-службы компании МИАН Игоря Ладычука, современное жилье в городах-спутниках, возведенное не позднее 5 лет назад, стоит не намного дешевле, чем аналогичная жилплощадь на окраине Москвы. На вторичном рынке разница в цене между однокомнатными квартирами в столице и области может составлять $2–3 тыс. По мере продвижения в глубь Подмосковья, где практически не ведется массовая застройка и жилой фонд изношен, ценовая дельта оказывается довольно ощутимой. Как отмечают в агентствах недвижимости, в последнее время довольно популярным стал вариант обмена столичной «однушки» на более просторные апартаменты в области без доплаты. 

Если говорить о существующих проблемах, то они заключаются в довольно ограниченном ассортименте и низком качестве жилья на вторичном рынке Подмосковья. Здесь преимущественно представлены 9–12-этажные панельные дома 80-х годов или 5-этажные «хрущевки». Реже встречаются предложения квартир в кирпичных домах послевоенной постройки. В последнее время риэлторы все чаще сталкиваются с тем, что многие продавцы не имеют необходимых для проведения сделки документов.

Прогноз

По оценкам аналитиков компании МИАН, подмосковная недвижимость продолжит набирать «очки» отчасти из-за недостатка предложений недорогого панельного жилья в столице. Рост цен продолжится и в течение осени. И на новостройки, и на «вторичку» он составит порядка 1,5–2,5% ежемесячно.

В целом при неизменной макроэкономической ситуации не стоит ожидать резких колебаний цен на областные новостройки и вторичное жилье. Имеющийся сегодня баланс между спросом и предложением создает базу для стабильности на рынке недвижимости до конца 2003 года.

В любом случае, хотя спрос на квартиры в Подмосковье растет с каждым годом, по стоимости областные метры еще долго не сравняются со столичными. Ведь, если цены будут сопоставимы с московскими, пропадет основное преимущество местного жилья.

Роман Мурадян
    Директор управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
    — Как мы и прогнозировали в июле, цены за прошедший месяц выросли на 2%. Для этого времени года рынок проявляет довольно большую активность. Впрочем, предпосылки к изменению сознания покупателей относительно сезонности покупок проявились еще в прошлом году.
    Самыми популярными предложениями в Подмосковье сейчас являются недорогие квартиры в Люберцах, Мытищах, Королеве, Одинцове, Дзержинске. Цены на них приближаются к столичным. В дорогом секторе наиболее ликвидными считаются квартиры площадью от 90 кв. м. В дальнем Подмосковье рынок недвижимости ведет себя гораздо более сдержанно.
    Ситуация на вторичном областном рынке в ближайшие месяцы мало изменится. Никаких всплесков, обвалов или стагнации не предвидится. В случае благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире цены продолжат плавный рост на 2% в месяц.

    Павел Брызгалов
    Аналитик агентства недвижимости «Домострой»:
    — Стоит отметить, что покупательские предпочтения меняются в пользу более качественных квартир. Разумеется, Подмосковье востребовано еще и по причине разницы в ценах на недвижимость по сравнению с Москвой. Жилье в области представляет собой интерес и как объект инвестиций. Ведь стоимость квадратного метра постоянно растет, и темпы удорожания даже несколько выше, чем в Москве.
    Наше агентство является инвестором целого комплекса домов эконом-класса с подземным паркингом в г. Красногорске по ул. Школьной. Расположены они всего в 5 км от Москвы, а вот цены значительно ниже, чем в близлежащем столичном Митине. Это экологически чистый, благоприятный для проживания город с прекрасно развитой инфраструктурой.
    Привлекательны новостройки в Солнечногорске, расположенном в 50 км от столицы, рядом с красивейшим озером Сенеж. Этот город вполне сравним с курортной зоной: чистый воздух, чудесные пейзажи, лечебная вода. Почти половину его территории занимают леса. В последнее время здесь ведется активное строительство комфортабельных монолитно-кирпичных домов высокого качества и относительно низкой стоимости.
    Что касается вторичного рынка жилья в Подмосковье, то оно в основном используется для расселения москвичей или как прямая покупка для проживания. Наиболее популярны свободные 1–3-комнатные квартиры в Красногорске, Мытищах, Балашихе, Королеве, Химках, Реутове, Люберцах, Железнодорожном и Жуковском. Реже спрашивают Одинцово и другие города.
    Дальнее Подмосковье пользуется спросом у местных жителей для улучшения своих жилищных условий и у приезжих из стран СНГ, желающих проживать в МО, но ограниченных в денежных средствах.

    Евгений Михайленков
    Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
    — В Москве остается все меньше площадок под застройку. Ярким тому подтверждением являются скандалы, инициирующиеся жильцами существующих домов из-за того, что новые площадки под застройку выделяются буквально во дворах уже сформировавшихся кварталов. Постоянно растущие в столице цены приводят к тому, что платежеспособный спрос уходит в Подмосковье, где гораздо ниже доля города.
    Сложно давать прогноз по темпам роста цен на новостройки, поскольку это административно-регулируемый процесс, зависящий от аппетитов застройщиков. Хотя скорее всего они окажутся сопоставимыми со столичными и составят 15–20% в год. На вторичном рынке мы ожидаем, что до конца года цены вырастут еще на 10–15%.

Роман ХохловКвадратный метр