Появление частной собственности на недвижимость и высокие цены на нее, а также нестабильная экономическая обстановка в нашем государстве, приведшая к обнищанию пожилой части населения страны, дали благоприятную почву для широкого распространения договоров ренты.

О сущности ренты, ее разновидностях, необходимых и желательных условиях договоров ренты я и расскажу сегодня.

Существует три вида договоров ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Данные разновидности ренты имеют свои особенности, общими же для всех являются основные положения о том, что одна сторона договора (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Для всех договоров ренты обязательно нотариальное удостоверение. Если по договору передается недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован в Комитете по регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним.

По договору постоянной ренты плательщик периодически выплачивает получателю деньги до тех пор, пока не выплатит всю сумму выкупа. Поскольку этот вид договора малоприменим, я не буду останавливать на нем внимание.

Перейдем к более распространенным видам ренты пожизненной и пожизненному содержанию с иждивением. Первая может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ).

По договору получателем пожизненной ренты может быть как единственный собственник передаваемого имущества, так и несколько сособственников такого имущества или собственник с лицом (лицами), не имеющим прав собственности на передаваемое имущество. При множественности получателей пожизненной ренты в договоре должно быть оговорено, переходит ли в случае смерти одного из них его доля к пережившим его получателям ренты или же в случае смерти обязательство выплаты этой доли ренты прекращается.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).

Как и договор ренты, договор содержания с иждивением действует на период жизни получателя ренты. Однако по договору ренты плательщик периодически выплачивает получателю деньги, в то время как по договору содержания с иждивением плательщик несет обязанности по предоставлению получателю содержания с иждивением, которое может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и ухода за ним.

К тому же договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Какой же договор лучше заключить

Однозначного ответа дать нельзя. Получателю лучше заключать договор пожизненного содержания с иждивением, а договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды?

Недовольному получателю пожизненной ренты будет сложнее

расторгнуть договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается письменными документами о передаче им денег. В то же время достаточно сложно установить, достойный ли уход осуществлялся за получателем пожизненного содержания с иждивением. Чем, например, докажешь предоставление каких-либо бытовых услуг?

Поэтому потенциальному плательщику пожизненного содержания с иждивением рекомендую при заключении договора максимально конкретизировать как свои обязанности, так и их объем.

И еще: все виды договоров ренты считаются рисковыми договорами. В большей степени рискует, конечно, плательщик ренты, который обязуется содержать гражданина неопределенное время, при этом никому не известно, что может случиться завтра или через несколько лет, а договор требует неуклонного исполнения. И если плательщик либо ренты, либо содержания будет не в состоянии выплачивать деньги или, к примеру, по состоянию здоровья не сможет ухаживать за подопечным, получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть свое имущество, при этом плательщик ренты не может забрать обратно вложенных средств.

Другой риск. Закон гласит: случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Это же правило относится и к договору пожизненного содержания с иждивением. Более того, в большинстве случаев в договорах у казано, что плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище. Это означает, что при невозможности предоставить права пользования жилым помещением, указанным в договоре, ввиду его утраты, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением.

Мы рассмотрели, пожалуй, все основные особенности договоров ренты. Исходя из своей юридической практики, могу сказать, что договор ренты может быть выгоден для обеих сторон, если заключается между близкими людьми.

Московская правда