"Рискнуть и сэкономить?" или "Заплатить и спать спокойно?" - эти два вопроса в противовес гамлетовскому "Быть или не быть?" наиболее полно отражают сегодняшнюю жизнь среднестатистического россиянина. Что нам проблемы принца датского, когда деньги, как всегда, "либо начинают заканчиваться, либо кончают начинаться", а надежность во всех сферах жизни дорогого стоит! Обратимся к нашей традиционной теме - рынку недвижимости - и попробуем в рамках одной узкой темы найти ответы на поставленные вопросы.

Допустим, вы покупаете квартиру. Допустим, квартира достаточно дорогая, а денег в обрез. Допустим, деньги за оформление сделки должны уплатить вы. И, наконец, допустим, что делать этого вам совершенно не хочется.

Ваше нежелание вполне естественно и абсолютно понятно, но тем не менее платить придется: авансовый договор, который вы в свое время заключили с продавцом, недвусмысленно указывает на это обстоятельство. Само собой разумеется, что любой нормальный человек просто вынужден экономить свои деньги, в том числе и за оформление, в любом пункте, где это только возможно.

Скажем прямо, возможностей немного. Вряд ли сотрудники банковского депозитария, куда вы принесете деньги за приобретаемую квартиру для дальнейшего их помещения в ячейку, сделают вам скидку. Так что приготовьтесь к тому, что долларов 50 (как минимум) банку заплатить придется. Единственная (и вполне осуществимая) возможность сэкономить на этой операции - переложить материальную ответственность за проверку закладываемых купюр (до 0,2% от общей суммы) на плечи продавцов. Мол, хотите - проверяйте, а я и так знаю, что деньги нефальшивые, восемь раз проверял.

Следующий пункт расхода - услуги Москомрегистрации по регистрации сделки и внесению вас в реестр собственников - вам тоже сократить не удастся. Стоят они на фоне всего прочего недорого (в среднем за регистрируемый в общем порядке договор 600 - 900 рублей), и экономия, даже если бы она и была возможна, все равно оказалась бы крайне незначительной.

Единственная возможность для сбережения внутренних денежных резервов - в обход нотариуса заключить так называемый "договор на коленке", то есть договор в простой письменной форме. В противовес нотариальному оформлению с взиманием госпошлины - до 1,5 % от суммы договора - простая письменная форма обойдется вам примерно 500 рублей. Вот об этой форме экономии мы и поговорим сегодня предметно.

Для начала разберемся, стоит ли даже ради масштабной цели (вы не забыли? - мы пытаемся экономить!) действовать в обход нотариуса. Самым действенным способом разрешения такого рода вопросов является составление списка со всеми "плюсами" и "минусами" каждой из возможностей.

Итак, плюсы нотариального оформления.

1. Правовая проверка.

В силу того, что nobless oblige ("положение обязывает"), нотариус обязательно проверит, учтены ли при сделке все правовые тонкости и не нарушают ли продавцы (да и покупатели тоже) каких-либо статей законодательства. То есть, приняты ли во внимание интересы несовершеннолетних, третьих лиц и так далее. Возможностей нарушения законодательства - по незнанию или по злому умыслу - очень много, и скорее всего вашей фантазии не хватит на то, чтобы вообразить себе хотя бы одну треть из них.

2. Проверка сопутствующих сделке обстоятельств.

Нотариус проверит дееспособность сторон - а это крайне важно для вас как для покупателя. Ведь не хотите же вы в дальнейшем оказаться без квартиры, если любящий родственник одного из ваших продавцов докажет суду, что его любимый дядюшка или внучатый племянник уже восемнадцать лет как болеет вялотекущей шизофренией и отвечать за свои поступки (равно как и за подписи в договоре купли-продажи) не может.

Нотариус убедится в том, что стороны правильно понимают последствия, наступающие после подписания договора. Чтобы не получилось так, как у одной из моих приятельниц, когда бывшая владелица купленной ею квартиры подала в суд заявление о расторжении сделки, мотивируя свое недовольство тем, что подписывала договор купли-продажи, чистосердечно полагая остаться прописанной а этой квартире. Ну, чистосердечно не чистосердечно, не знаем, а вот судебная тяжба продолжается уже не первый месяц.

В общем, нотариус обязан проверить абсолютно все обстоятельства, сопутствующие сделке и постарается исключить любую возможность для того, чтобы кто-то из подписывающих сторон имел возможность опротестовать сделку.

3. Установление личности.

Казалось бы, такое простое действие - заглянуть в паспорт и сравнить фотографию с оригиналом, а также фамилию, указанную в паспорте, с фамилией в договоре купли-продажи. Вы удивитесь, если узнаете, сколько человек остались без квартиры только потому, что не сделали этого! Представьте, такие случаи встречаются чаще, чем хотелось бы.

Первый и последний. Госпошлина.

Ее размер составляет примерно 1 - 1,5% от суммы, указанной в договоре. Именно поэтому большинство покупателей недвижимости предпочитает прописывать в договоре сумму, существенно меньшую реальной (то есть по оценке БТИ). И именно поэтому обычно говорят о рисках покупателя: при расторжении сделки суд обяжет ему вернуть только ту сумму, что указана в договоре.

Теперь разберемся с плюсами и минусами договора в простой письменной форме. Здесь все то же самое, только с точностью до наоборот.

Единственным плюсом этой формы договора является возможность указать в нем истинную, коммерческую стоимость квартиры и не платить госпошлину.

Минусов - множество.

1. Никто не несет ответственности за сделку, заключенную "на коленке". Никто: ни органы регистрации, помогающие в составлении такого договора, ни юристы-консультанты, ни, наконец, милиция, УБЭП и ФСБ.

2. Никто не станет утруждать себя и выяснять, насколько законна ваша сделка - вся ответственность за это лежит на вас.

3. Никто не проверит правовую сторону вопроса - подобная проверка тоже ваша проблема.

В обоих последних случаях юрист (если вы такового наймете) вас, конечно, проконсультирует, но если он ошибется или чего-то недосмотрит, то отвечать все равно будете вы.

И вот тут мы подходим к главному вопросу: можно ли подписать договор купли-продажи так, чтобы, с одной стороны, хотя бы немного сэкономить, а с другой, чувствовать себя защищенным?

Говорит Наталия Сафронова, юрист Корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

"Каждая из двух форм заключения договора купли-продажи - простая письменная и нотариальная - имеет свои плюсы. Нельзя однозначно сказать, какая из них лучше. И хотя нотариально заверенный договор более надежен, но тем не менее некоторые продавцы и покупатели заключают договор в простой письменной форме. Обычно помощь в составлении таких договоров оказывают юристы Москомрегистрации, однако никакой ответственности за результат сделки они, в отличие от нотариусов, не несут. И именно поэтому результатом сделок, заключенных в обход нотариуса, могут стать различные серьезные неприятности - вплоть до потери купленной квартиры.

Единственное, что можно посоветовать тем, кто заключает договор "на коленке": не полагаться на удачу, составляя его по общей схеме. Если по каким-либо причинам вы все-таки решили заключить договор в простой письменной форме, то лучше обратиться в надежную риэлторскую фирму, где не только помогут в составлении самого договора, но и постараются исключить возможные риски. Наша компания, например, не ограничивается простой разработкой и составлением договора. Мы осуществляем весь объем работ, необходимый для обеспечения надежности наших клиентов; проводим юридическую экспертизу приобретаемой квартиры (ее историю, юридический и финансовый статус и т.д.), проверяем сопутствующие сделке обстоятельства, ее правовую сторону. Более того, на приобретаемую квартиру мы выдаем гарантийный полис, полностью защищающий человека от возможности потерять купленное жилье".

Таким образом, с помощью риэлторской фирмы можно решить некоторые вопросы, вынесенные в начало статьи. И если вопрос "Быть или не быть?" так и остается открытым, то вопрос экономии и надежности разрешить возможно: чтобы не подписать себе приговор, всего лишь подписывая договор, лучше переложить ответственность за результат сделки на профессионалов.

Для того они и существуют!

Мария МироноваМосковская правда