Официальные источники утверждают, что коммунальных квартир с каждым днем становится меньше. Но они были, есть и еще очень долго будут, как и проблемы жильцов данных квартир.

Прокомментировать данную ситуацию мы попросили начальника юридического отдела Инвестиционно-риэлторской компании «Капитал Инвест» Ирину Анатольевну Башмакову.

          — 23 мая Государственной Думой были приняты поправки к Закону «О приватизации». До этого решения закон содержал «мертвые» нормы, отмененные Конституционным судом. Одним из камней преткновения был вопрос приватизации квартир коммунального заселения.

          До 1998 года коммуналки подлежали приватизации, но только все целиком по единодушному согласию всех соседей. Конституционный суд совершенно закономерно увидел в таком положении дел ущемление прав граждан, ведь изначально приобретение жилья в собственность — дело добровольное и сугубо личное. На этом основании Конституционный суд принял решение, согласно которому каждый жилец коммунальной квартиры мог без согласия соседей приватизировать свою часть площади. Вместе с тем некоторая неопределенность все же осталась и заключалась в распределении мест общего пользования.

          Московская Государственная Дума приняла поправку к Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» все владельцы комнат в коммунальных квартирах приватизируют свои комнаты без согласия соседей. Общая площадь делится между жильцами пропорционально принадлежащей им жилой площади.

          — Ирина Анатольевна, существуют ли отличия в механизме приватизации комнат и квартир?

          — Да, некоторые отличия имеют правомочия собственников этих помещений. Так собственнику квартиры принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования, а владельцу комнаты в коммунальной квартире лишь доля в праве собственности на общие места. Эта доля пропорциональна доле принадлежащего собственнику жилого помещения. Для определения доли каждого собственника нужно разделить площадь его комнаты на площадь всех жилых помещений, если иное не определено соглашением с другими жителями коммунальной квартиры.

          — Что нужно сделать для того, чтобы стать собственником комнаты?

          — Для этого необходимо:

          Во-первых, написать заявление на приватизацию, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи;

          во-вторых, в районном БТИ получить экспликацию и поэтажный план комнаты и квартиры;

          в-третьих, с заявлением и справкой из БТИ вы идете в Управление муниципального жилья района, где получаете запрос в ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) на выдачу необходимых справок.

          В-четвертых, в ДЭЗе (РЭУ, ЖЭКе) по запросу выдают ордер, выписку из домовой книги, и копию финансово-лицевого счета.

          И вот, наконец, со всеми этими документами вы обращаетесь в Управление муниципального жилья.

          — Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?

          — Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Где за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.

          — Каковы ограничения на совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

          — Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников или пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускаются действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний).

          — Что означает право преимущественной покупки?

          — На случай продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Это значит, что если сосед собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ).

          Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В этом случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

          — В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?

          — Предложение (точнее извещение) о продажи доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2, ст. 250 ГК РФ)

          Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между собственниками сложились конфликтные отношения, и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору.

          — Как быть в таком случае, если комната в коммунальной квартире была продана с нарушением прав преимущественной покупки?

          — Если право преимущественной покупки было нарушено, и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение трех месяцев. Трехмесячный срок начинается с момента, когда лицо-участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продажи комнаты).

          — Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?

          — Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимися участниками общей собственности. То есть собственники не могут указывать лицу, продающему свою комнату, кому он должен ее продать.

          Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, в общей собственности согласно закону не допускается (ст.250 ГК РФ).

          — Ирина Анатольевна, сотрудники вашей компании могут помочь справиться с такой нелегкой задачей как приватизация или продажа комнаты?

          — Вы правы, говоря о том, что это нелегкая задача. Из вышесказанного видно, что жильцам «коммуналок» живется несладко. Даже имея комнату в собственности, собственник не может ей свободно распоряжаться как квартирой.

          Иногда процесс приватизации занимает до шести месяцев. Львиная доля времени занимает сбор всех справок и документов. А когда одну и ту же справку получаешь по нескольку раз, так как срок справок ограничен, то уже ни сил, ни нервов, ни здоровья не хватает, тогда граждане решаются довериться профессионалам. Вы можете подъехать к нам в офис на бесплатную консультацию, где наши специалисты возьмут ваши проблемы на себя.

           Каждый из вас хотя бы раз в жизни сталкивался с необходимостью решать свою «жилищную проблему».

          Сколько рискованных ситуаций, сложностей, неожиданностей возникает на этом пути!

Квартира. Дача. Офис