Ресин советует покупать жилье.

Заканчивается август, последний летний месяц. Слухи о стабилизации цен на рынке недвижимости, активно обсуждавшиеся строителями, покупателями и экспертами с начала года, не оправдались. Более того, как выясняется, лето не стало периодом затишья. Напротив темпы роста превысили все ожидания и разумные пределы. Журнал «Профиль» в материале «Быстрее, выше, дороже», опубликованном в номере от 18 августа, приводит данные, способные повергнуть в шок: «…в июле средняя цена за столичный «квадрат» достигла отметки в $1196, что на 2,9% превысило июньский показатель. Темпы роста цен в июле почти приблизились к 3% в месяц против 2,2% в июне». «Независимая газета» (18 августа) попробовала выяснить, за счет чего цены в Москве достигают порой заоблачных высот. Автор приходит к выводу: «Очевидно, что основа цены — себестоимость. Сюда входят оплата аренды земли, расходы на стройматериалы, зарплата рабочих. Не секрет, что получить землю в аренду в Москве крайне сложно, а стоимость земли разнится в зависимости от района и может составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов за гектар». К начальной сумме – 300 долларов за квадратный метр следует прибавить «налоги, расходы на строительство полезных площадей и создание инженерных сетей, рекламу новостройки. Если дом «элитный», то надо прибавить некоторую сумму на его отделку, которая может делаться по специальному дизайнерскому или архитекторскому проекту (что стоит недешево), включение в жилой комплекс гаражей, магазинов и т.д. Могут возникнуть у строителей и «непредвиденные расходы» — например, если они строят на месте бывшей детской площадки или скверика, а жильцы соседних домов требуют разбить точно такие же рядом или жалуются на шум, или московские власти решают, что раз уж дом строится, то неплохо бы заодно подвести коммуникации и к окружающим зданиям».

Дальше идет надбавка перекупщика. Росту цен в немалой степени потворствуют и сами покупатели. Стоимость жилья зависит от его уникальности, а в Москве в последнее время как раз строят много нетиповых домов.

Не случайно глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин посоветовал всем желающим приобрести жилье как можно быстрее — завтра оно будет еще дороже.

Ипотека набирает обороты

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) расширяет свою деятельность. В первую очередь это касается схемы, при которой ипотечные кредиты выдают банки, а агентство выкупает их, выплачивая банкам комиссионные. 8 августа журнал «Финанс» сообщил о том, что АИЖК заключило соглашение на деятельность в рамках такой схемы с Европейским трастовым банком. Ранее такие же соглашения были подписаны с рядом других кредитных организаций. Приход «Евротраста» – значимое событие. АИЖК на начало июля выдало кредитов на 88 млн. рублей. «Евротраст» уже имеет опыт работы с ипотечным кредитованием. На 1 августа собственный ипотечный кредитный портфель банка составлял 190 млн. рублей. До конца года он выделит на ипотеку не менее 100 млн. рублей. Это вселяет оптимизм в главу АИЖК Александра Семеняку. Он считает, что благодаря росту объемов ипотечного кредитования улучшить свои условия смогут 3 млн. российских семей. Правда, при расчетах он исходит из стоимости 1 кв. метра жилой площади на уровне около 10 тысяч рублей. Где найти жилье по такой стоимости в Москве, в материале не указано.

Офисная недвижимость следует за жильем

«Вечерняя Москва» в номере от 5 августа пытается разобраться с ситуацией, складывающейся на рынке столичной офисной недвижимости. Факторы, определяющие стоимость офиса, остаются неизменными – это категория, район и удаленность от метро. В зависимости от их сочетания определяются цены на офис. Их разброс от 200 долларов за кв. метр в год до… Впрочем, потолок установить трудно. Можно сказать, что 1 «квадрат» в офисе самой высокой категории обойдется не менее чем в 500 долларов.

Ситуация с офисами примерно такая же, как с жильем – в определенных сегментах наблюдается острый недостаток свободных площадей, поэтому цены, и без того не низкие, продолжают расти. «Несмотря на ценовое несоответствие, спрос на офисы по аренде приблизительно в три раза превышает предложение. Что же касается продажи, то здесь спрос превышает предложение в 6 раз. Во-первых, потому, что продающихся помещений немного. А во-вторых, число желающих купить свой небольшой офис растет из года в год». Кроме того, постановление, регламентирующее стоимость офиса, отменено. «Цены устанавливают оценщики. По мнению риэлторов, они действуют в основном сравнительным методом. Если дорого продали, то и дальше надо продавать не дешевле вне зависимости от того, как быстро найдется покупатель».

Рынок загородной недвижимости

С завершением дачного периода о загородной недвижимости можно говорить, не руководствуясь впечатлением от цен (которые, как и в других сегментах, растут как на дрожжах). Пришло время для более серьезного и спокойного анализа, который и предлагает газета «Ведомости». 19 августа она опубликовала любопытное исследование, в котором утверждает, что рынок постепенно переходит в новую фазу – спрос в сегменте загородной недвижимости все больше структурируется.

Большинство клиентов имеют четкое представление о желаемом объекте в нужной ценовой категории, отмечают эксперты агентств недвижимости. По данным агентства «Домострой», предпочтение отдается коттеджам площадью порядка 250 — 350 кв. м со всеми коммуникациями, под чистовую отделку, с хорошими подъездными путями. Девелоперы пытаются не отстать от запросов потребителей, предлагая сейчас в 1,5 раза больше коттеджных поселков, чем их было к концу прошлого года».

И все же, спрос значительно превышает предложение, что позволяет рассматривать коттеджи и земельные участки как весьма удачный объект для инвестиций. «Риэлторы отмечают увеличивающееся количество сделок с загородной недвижимостью в целях спекуляции — вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести инвестору до 60% прибыли. Правда, по сравнению с аналогичными операциями с городскими квартирами очень велики риски: загородное жилье слишком индивидуально, чтобы быть уверенным в том, что сможешь угадать вкусы покупателя». Зато земля выглядит беспроигрышным вариантом – она куда менее «индивидуальна», а за последний летний сезон ее стоимость выросла на 20-50 процентов.

В Москве поЯвЯтсЯ еще 4 «Манежки»

15 августа «Коммерсантъ» сообщил, что в Москве будут построены четыре подземных торгово-развлекательных комплекса. Они будут размещаться на Сухаревской, Болотной, Садово-Спасской площадях и у Павелецкого вокзала. В качестве застройщика выбрано ЗАО «Ингеоком КРК».

В Москве уже имеется опыт успешного функционирования подобного комплекса – он размещается на Манежной площади. И специалисты считают, что появление еще четырех вовсе не будет лишним. «По количеству современных торговых площадей мы, по меньшей мере, на пять лет отстаем от Западной Европы, — говорит коммерческий директор торгового комплекса «Галерея «Аэропорт» Татьяна Смирнова. — В выделенных «Ингеокому» местах очень высокий трафик, что гарантирует успех новым объектам».

Страховщики не оценили подарок Кошмана

Проект Госстроя ввести обязательное страхование жилья вызвал множество споров. История с обязательным страхованием гражданской ответственности показала, что многие покупатели полисов видят в них, скорее, еще один вид налога. Ситуация со страхованием жилья еще более драматичная. «Необходимость нововведения Госстрой объясняет износом жилого фонда, снижением надежности инженерных систем и растущими рисками аварий и пожаров. Чиновников тревожит и рост чрезвычайных ситуаций, наносящих вред жилому фонду. Так, в июле прошлого года для восстановления жилья на юге страны в результате паводка государство потратило 15 млрд. руб», пишут «Ведомости» в номере от 25 августа.

Кроме того, замминистра финансов Михаил Моторин сообщил, что он подписал отрицательное заключение на этот проект — дополнительное налогообложение, которым, по сути, является обязательное страхование имущества, противоречит Гражданскому кодексу.

Интересную позицию заняли те, кому, по идее, принятие подобного закона сулит наибольшую выгоду – сами страховщики. «Мы думаем, что будущее все же за добровольным страхованием жилья», — говорит замгендиректора «РЕСО-Гарантии» Игорь Иванов. А вот гендиректор Национальной страховой группы Юрий Решетняк указывает, что принудительное страхование жилья есть, например, в отдельных штатах США, подверженных землетрясениям». Автор материала констатирует – «инициатива Госстроя обязать граждан страховать свое жилье, скорее, мертва, чем жива».

Александр ДмитриевКвартира. Дача. Офис