ЛЕТО и период отпусков на исходе, а традиционного затишья, то есть остановки роста цен на рынке, так и не произошло. Еще два-три года назад июнь-август считались «мертвым сезоном», продажи новостроек падали, а на вторичный рынок выбрасывалось меньшее количество квартир, чем в другой сезон. О перегретости рынка говорит такой факт: на конец августа усредненная стоимость метра в новостройке превысила 1100 долларов, тогда как в начале лета она лишь чуть «зашкаливала» за тысячу.

Медленный, но стабильный рост цен в этом году прежде всего коснулся жилья эконом-класса и типовых панельных домов – наиболее востребованной недвижимости. Квартиры бизнес-класса повышение цен затрагивает меньше (на этот сегмент приходится не так уж и много жилья – не более 10% от всего рынка, или 400 тыс. кв. метров). Собственные законы ценообразования продолжают властвовать в секторе элитного жилья: квартиры в одних домах дорожают на 5-10% в месяц, а в других – вот уже полгода остаются на прежнем уровне.

За три летних месяца стало окончательно ясно, что рост цен на московскую недвижимость плавно следует за стоимостью нефти, а также девальвацией доллара и, соответственно, укреплением рубля. То есть, удорожание квартир является отражением макроэкономических показателей российской экономики, а не внутриотраслевой конъюнктуры, что наблюдалось ранее.

ПРИВЫКЛИ к процессам, происходящие на рынке, и даже стараются их как-то «оседлать» и застройщики. Практически все они уверены, что на столичном рынке недвижимости наблюдается перманентная тенденция роста цен, а потребность в качественном жилье весьма высока. Это позволяет им в краткосрочной перспективе, даже не оглядываясь на макроэкономические показатели, повышать цены, не опасаясь затоваривания рынка. Единственная новация в таком их шаге – дифференциация темпов удорожания в зависимости от главных составляющих рынка недвижимости: типа домостроения, района его расположения, «начинки», окружающей дом инфраструктуры.

Не секрет, что сегодня усиливается так называемая «выборочность адресов», то есть, для того чтобы новостройке попасть в высокую ценовую категорию, будущему дому недостаточно находиться в определенном районе и на определенном расстоянии от метро, важно учитывать еще и такие факторы, как вид из окон, внутренняя комплектация дома (кондиционирование, отопление, фильтрация воды, охрана и т.д.).

Уже сегодня основные игроки на рынке недвижимости — застройщики и риэлторы, инвесторы и потенциальные покупатели — изучают новые районы с точки зрения потенциала для строения недвижимости различного класса. При этом исторически сложилось, что наибольшим предпочтением при строительстве дорогой недвижимости пользуется центральный округ, жилье бизнес-класса (от 2000 долларов за метр) в основном строится в непосредственной близости от центра (в районе третьего транспортного кольца). Эконом-класс – это теперь от трех до шести остановок от кольцевой линии метро. А районы массовой застройки «убегают» все дальше – за МКАД.

БОЛЬШИНСТВО застройщиков уверены, что большое будущее (которое гарантирует им неплохие дивиденды) ждет такие районы, как Измайлово, Преображенка, Новогиреево, то есть восточное и северо-восточное направления. Именно тут будут появляться в массовом порядке монолиты (от 1200 долларов за метр и выше). Потенциал таких районов традиционно был ограничен уже имеющейся малоэтажной застройкой, и до некоторой поры их освоение тормозилось необходимостью инвестировать большие деньги в снос и реконструкцию ветхих строений. Но по мере сокращения числа «удобных» площадок застройщики все чаще обращают взор и на такие «неудобья».

Из районов массовой застройки по-прежнему популярно Бутово. Этот динамично развивающийся район при активном развитии транспортных магистралей и социальной инфраструктуры становится по-настоящему полноценным жилым массивом, и спрос на него не ослабевает. Более того, спрос гарантирован даже на такие «выселки», как Щербинка, которая является дальним продолжением Бутово.

В общем, лето показало, что рынок недвижимости продолжает взрослеть. Учиться на ошибках сегодня не хотят ни застройщики, ни покупатели. А потому и те, и другие предпочитают планировать будущее.

Павел ПряниковКвартира. Дача. Офис