Осень обещает один парадокс: переход в расчетах на рынке недвижимости из доллара в евро. Конечно, его масштабы пока микроскопичны, но вдруг в будущем доля продаж жилья в евро станет значительной? В первую очередь, на такую мысль наталкивает реклама одного уважаемого застройщика, объявившего, что с 1 сентября он переводит все свои расчеты в евро. Что это – ловкий трюк, чтобы лишний раз привлечь к себе внимание, или насущная необходимость? И этот факт не единичен. Некоторые продавцы квартир на вторичном рынке выставляют их теперь в евро. Конечно, это тоже мизер, не более 1% от всего предложения рынка, но вот год назад, когда евро уже гуляло по просторам России, и того процента не было.

По определению, рынок недвижимости консервативен, и макроэкономические изменения на нем обычно запаздывают на несколько месяцев по сравнению с тем, как меняются другие рынки. Ближайший пример – поведение автодилеров. Сегодня примерно 60% иномарок уже выставляются в евро. И в косметических салонах такая же картина, и в мебельных магазинах. Произойдет ли что-то подобное на рынке недвижимости, и если да, то как это скажется на его состоянии? Точного ответа сегодня не может дать никто, аналитики советуют следить за поведением финансовых властей, в первую очередь ЦБ, чтобы понять, на какую валюту переходить.

Некоторые застройщики уже объявили, что переход на новую валюту продиктован корректировкой ценовой политики компаний, связанной с необходимостью компенсировать расходы по удорожанию строительства. Понятно, что «за евро» высказываются в основном девелоперы дорогого жилья, и вот почему. Около 40% стройматериалов они закупают в еврозоне. В основном это отделочные материалы, инженерные системы, системы безопасности.

Интересно, что на расчеты в евро еще весной перешли фирмы, занимающиеся дорогим ремонтом квартир, установкой кондиционеров. Часто они объявляют конечную цену в долларах, но ориентируясь на затраты в евро.

В среднем ценовом сегменте рынка недвижимости влияние курса евро на стоимость квартир не так заметно. По разным подсчетам, доля европейских «комплектующих» в домах бизнес-класса не превышает 15-20 процентов. В основном это лифты, стеклопакеты, отделочные материалы. Поэтому рост курса евро по отношению к доллару слабо отразился на конечной цене квартир в таких домах. Из 12-14% удорожания квартир за январь-август в домах бизнес-класса на рост евро пришлось не более двух процентов. А в элитных зданиях эта цифра составляет уже 4-5 процента. Не стоит забывать и то, что ряд дорогих домов возводят европейские строители, и зарплату они также получают в евро.

Особенно заметно за прошедший год подорожали системы охраны — и не только европейского производства. Связано это как с удорожанием евро по отношению к доллару, так и с повышением цен на такие системы после «событий 11 августа». Если два года назад комплекс по охране дома клубного типа обходился максимум в 80 тыс. долларов, то сегодня – в 120 тыс. евро (или 135 тыс. долларов).

Впрочем, ряд аналитиков полагает, что так называемый перевод цен в евро многие компании осуществляют по двум причинам. Во-первых, это завуалированная форма удорожания жилья. Действительно, после объявления о том, что квартира, стоившая 100 тыс. долларов, теперь обойдется в 100 тыс. евро, застройщик выигрывает 12-14 тыс. долларов. При этом он не против того, чтобы с ним рассчитались долларами по курсу. Во-вторых, это способ обратить на себя внимание.

Вместе с тем, как считают почти все специалисты рынка, даже в среднесрочной перспективе жилье за евро продаваться не будет (за редким исключением). Дело в том, что на рынке сложилась устойчивая привычка потребителя к цене в долларах, и информация о цене в долларах представляется более комфортной и адекватной. Да и зарплата москвичей в основном исчисляется в долларах. Но вот влияния курса евро по отношению к доллару на локальных рынках (где метр оценивается свыше 2000 долларов за метр) не избежать. В первую очередь оно отразится на динамике его удорожания.

А вот на рынке коммерческой недвижимости переход на евро более заметен. Европейские покупатели и арендаторы офисов, земли и магазинов свои расчеты ведут именно в этой валюте – по причине оптимизации бухгалтерской отчетности. Уже сегодня примерно 5% офисов класса А сдается за евро. Именно на рынке коммерческой недвижимости эта валюта может отвоевать себе значительную нишу (до 15-20% всех сделок к 2005 году).

Николай ШмелевКвартира. Дача. Офис