Столичная недвижимость продолжает расти в цене на 3-5% в месяц. По прогнозам аналитиков, в лучшем случае цены стабилизируются в следующем году. Так что потенциальным покупателям придется либо ждать лучших времен, либо утешить себя тем, что вложения в недвижимость доходнее банковских вкладов.

В июне-августе погода на столичном рынке недвижимости была такой же жаркой, как лето в Европе. Цены стремительно ползли вверх и к последней неделе августа достигли отметки 1244 доллара за квадратный метр (в элитных жилых комплексах они "добрались" до 6--8 тысяч долларов за 1 кв. м).

По оценкам аналитиков, московские квартиры будут дорожать в среднем на 1% в месяц, что позволит говорить о 15-процентном годовом приросте цен.

Дальнейшая динамика будет зависеть от цен на нефть, поведения доллара и евро, результатов выборов. Ожидается, что в следующем году цены стабилизируются и даже начнут снижаться.

Несезонное поведение
Поведение столичного рынка недвижимости в этом году ломает все представления о сезонности. В предыдущие годы в течение летнего периода цены на жилье оставались достаточно стабильными, а их значимые взлеты и падения приходились, как правило, на период осени или весны. Летом этого года рынок недвижимости лишь наращивал обороты.

В конце прошлого месяца, по данным аналитического центра «Индекс рынка недвижимости», стоимость квадратного метра достигла отметки 1196 долларов, что на 2,9% превысило июньский показатель. К концу же августа цена квадратного метра выросла в среднем до 1244 долларов.

Откуда растут цены
Отчасти такой взлет объясняется нестабильностью доллара (а теперь уже и евро). Но на рост цен влияет также повышение спроса: квартиры в Москве раскупаются москвичами и иногородними еще на этапе строительства. В такой ситуации застройщики устанавливают правила игры, а потребители вынуждены их соблюдать.

Еще одним существенным фактором, подталкивающим рынок к дальнейшему ценовому росту, является ипотека. Этот инструмент приводит к тому, что платежеспособный спрос возрастает не только за счет заработанных, но и за счет заемных средств. Несложный расчет показывает, что в условиях значительного подъема рынка гораздо выгоднее занять деньги и приобрести квартиру в кредит, чем копить на покупку. Ведь даже с учетом выплаты процентов банку вложения в недвижимость являются более доходным финансовым инструментом, чем те же вклады.

Кроме того, в Москве все меньше места под новое строительство, что разогревает покупательский спрос и заставляет «сметать» все подряд - без оглядки на явно завышенные цены и качество жилья.

В поисках мест для застройки строители будут вынуждены расчищать занятые сегодня участки. Специалисты Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) считают, что "прекращение строительства в районах массовой застройки ведет к тому, что нижняя планка цен на квартиры поднимется, ведь себестоимость "точечного" строительства существенно выше, так как связана с отселением и сносом пятиэтажек, выводом за город промышленных предприятий, а также с заменой старых коммуникаций и разработкой индивидуальных проектов".

На сегодняшний день, по словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина, себестоимость строительства квадратного метра в типовом панельном доме составляет 250--350 долларов. На эту составляющую, как объяснил Ресин, давит инфляция - она приводит к удорожанию стройматериалов.

Помимо этого, застройщики закладывают в себестоимость метра свои расходы на аренду земли, на строительство объектов социальной инфраструктуры, на оплату кредитов - в итоге инвестиционная стоимость вырастает до 500--700 долларов за квадратный метр. Остальное "добавляют" перекупщики, которые приобретают квартиры по оптовым ценам и на пике спроса продают их в 2--2,5 раза дороже.

Быстрее растут в цене хорошие квартиры
В поисках более дешевого жилья потенциальные покупатели идут на вторичный рынок. Здесь сложилась следующая ситуация: на фоне общего ценового подъема более ликвидные категории жилья дорожают значительно быстрее, нежели менее востребованная недвижимость.

Летом, по данным РАН "САВА", наиболее ощутимый всплеск цен на "вторичке" коснулся самого дешевого жилья в непрестижных районах - панельных "однушек" в пятиэтажных домах. Заметно подорожали также квартиры в кирпичных и монолитных многоэтажках, а также в «сталинках».

"Трешки" дорожают на 2--3 тысячи в месяц
По прогнозам директора управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Романа Мурадяна, «ничего непредвиденного на вторичном рынке столицы не ожидается. Последнее время ситуация на нем стабильна, рост цен ежемесячно составляет 2%. Так, одно- и двухкомнатные квартиры дорожают в среднем на 1--2 тыс. долларов, а трехкомнатные - на 2--3 тысячи. Сейчас спрос превышает предложение. Квартиры продаются очень быстро: время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1--1,5 недели, двухкомнатных - 2 недели, трехкомнатных - месяц».

По его мнению, покупатели активизировались летом, боясь традиционного роста цен осенью. Роман Мурадян считает, что в случае благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире цены продолжат плавный рост на 2% в месяц.

Погоду делают новостройки
Однако руководитель Департамента инвестиционной политики строительства Москвы (ДИПС) Леонид Краснянский уверен, что на первичном рынке цены до конца года вырастут на 15%. Как известно, цены на «первичке» обязательно потянут за собой и вторичный рынок жилья.

Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сообщила ГАЗЕТЕ: «С начала этого года жилье первичного рынка пристально рассматривается в качестве объекта инвестиций: многие покупатели вкладывают деньги в квартиры с целью дальнейшей перепродажи. В настоящее время выгодно инвестировать в жилье бизнес-класса. Однако рост цен не прекращается на все виды квартир и предпосылок для изменения ситуации не наблюдается".

Некоторые аналитики уже высказываются в том духе, что рост цен на жилье, не подкрепленный ростом производства, в конечном итоге спровоцирует дефолт.

По мнению Оксаны Новиковой, «нынешняя ситуация на рынке к его обвалу не приведет".

Получается, что потенциальным покупателям жилья стоит дождаться стабилизации цен (говорят, что это произойдет после выборов). Но если вы покупаете недвижимость с целью последующей перепродажи, то тут есть определенная доля риска: покупая "на максимуме", вы рискуете вернуть меньше, чем вложили. Впрочем, у вас в запасе есть еще как минимум полтора года: даже если цены пойдут вниз, это произойдет не раньше 2005 года. 

Ирина КоростелеваГазета